搜索
中国工商银行MOU分行综合楼开发研究报告项目开发计划（一）项目概况1、项目名称：某市分行综合楼2、项目地点：位于某区南津北路旁3、项目规划（1）占地范围：本项目为一闲土地，进深15米，临街宽33.7米，合计505.5平方米。东临零陵区南津北路，西临荷叶塘支行大院，北临零陵区畜牧水产局，南临荷叶塘支行营业楼。（2）规划建筑指标：总建筑面积2838m2，其中一层甲方营业厅面积328m2，商业面积净328m2，宿舍面积1808m2。（3）项目建设进度：建设期预计10个月。4、项目建设目标：通过对该段的规划，把“永州市分行综合楼”建设成为零陵区集居家、经商为一体的多功能、高档次、现代化的标志性建筑。（二）项目开发背景该综合楼位于荷叶塘支行旁。为一块闲置土地。根据上级行的文件，可以公开的方式与房地产开发商合作开发，因此开发条件相当成熟。（三）项目开发条件1、自然条件（1）温度：年平均18摄氏度（2）降水：年季水量平均为1250mm、雨量集中在4-6月。（3）湿度：年平均相对湿度80%。（4）日照时间：历年平均1540小时。（5）风向：一年中最多风向为东风（含东风，东北风），其频率为26%，其次为西北风，频率为15%，西南风频率为13%。（6）风速：平均风速1.7m/s，最大20m/s（西北风），17m/s（西南风）。2、工程地质条件：项目开发区域尚未进行工程勘察，应按设计部门要求进行工程地质勘探工作，但根据项目四周的工程地质分析，该段以硬粘土为主，为良好的地质结构。3、地震根据《中国地震烈度区划图》该项目所在地地震基本烈度为VI度区，故按VI度设防。4、原材料供应情况近段时间以来，虽然物价上涨，建材价格上扬，但零陵原为市区，自然资源十分丰富，材料价格相对低廉，砂砾石可直接取于潇水河中，兴旺的制砖业确保了建筑用砖的低廉供应，丰富的森林资源完全能满足建筑木材的供应，水泥供大于需，其他材料价格虽有上涨，但对整个项目的开发影响较小，相对来说，开发项目的原材料供应十分充足，综合成本较低。5、基础设施及市政设施永州分行综合楼地处区域中心，开发条件十分成熟。给排水设施、供电系统、电信及配套设施一应具备，不需另作投入，为项目开发节省很多费用。（四）项目规划设计方案根据永行要求，结合地段，拟将项目建成零陵区的标志性建筑之一，该项目一屋为甲方留用，二层为商业用房，三至六层为商品房。（五）我公司情况：我公司是一家具有很强实力的综合性房地产开发公司，具有级房地产开发资质，现有各类专业技术人员名，公司通过近几年几个较大项目的开发，积累了相当丰富的项目开发经验，获得了良好的经济效益和社会效益，在同行中树立了良好的商业信誉。公司秉承“以人为本，专业管理，开拓创新，务实高效”的经营理念，坚持经济效益与社会效益并重的宗旨，建立了一套适合企业发展的管理体系，完善了符合现代化企业发展要求的管理制度，使企业管理从项目策划到建设，从成本核算到质量控制，从营销策略到物业管理等方面实现了科学、严谨、行之有效的管理体系。企业步入健康发展的“快车道”。（六）项目实施规划1、外部协调本项目开发依据上级行的文件精神及市分行的公开邀请，因此由市分行协助协调有关手续问题，以及处理建设过程中遇到的各种问题。保证项目各项工作的顺利实施。2、项目开发建设管理本项目要求高质量快进度地完成，要求多工种多部门密切配合如下：项目实行项目经理负责制，由项目经理到公司各职能部门抽调各专业人才参与项目的开发建设，项目部行使对抽调人员的分工、管理权，项目实施如遇到实际问题或困难，可随时向公司各职能部门提出申请，公司全力支持，及时对相关工作进行调整，而抽调到项目部工作的人员同时还接受原部门负责人领导，职能部门负责人对参与项目建设的成员有组织调配业务指导和管理考核的责任，部门负责人有权根据项目的工作需要，在项目之间调配本部人员，项目经理将同参与项目组织的职能人员进行有效的横向联合的实现目标协同工作，以实现项目建设的高效化。本项目开发单位对项目的组织机构设置如下：总经理综合计划部工程经理部经营营销部规划设计部材料设备供应部办公室财务部综合楼投资效益分析一、甲方效益分析1、土地估价，详二OO七年十一月七日永州通达评估有限公司评估的地价为132.44万元。2、一层营业厅实际市值：7000元/m2×327.45m2=229.22万元3、甲方获利229.22-132.44=96.78万元二、开发商效益分析1、房屋预售收入（1）二层商场计4000元/m2，面积为327.45m2，故可见收入4000×327.45=130.98万元（2）三～六层宿舍预售收入：113m2/户×16户×800元/m2=144.64万元合计收入：275.62万元2、开发成本估算（1）土地置换费132.44×0.2=26.48万元（2）项目评估费4万元（3）房产手续费100元/m2×2838=28.4万元（4）保险费4万元（5）押证利息200万元×12×8‰=19.2万元（6）地质勘察费2万元（7）规划设计费2.84万元（8）建房手续费80元/m2×2838=22.7万元（9）房屋开发费500元/m2×2838=141.9万元（10）不可预见费12万元合计263.52万元3、开发商盈余275.62-263.52=12.1万元