中国房地产金融机构体系

中国房地产金融机构体系中国房地产开发投资总额及融资需求第一部分•银行类•保险公司类•证券公司类•信托公司类•其他类银行类概述：•银行贷款，是房地产企业解决资金需求最普遍、最主要的一种融资形式。•现阶段我国开发商的融资模式主要是银行贷款。银行贷款是房地产最原始的融资模式，同时也是我国房地产融资的主要渠道，更是中小开发企业乃以生存的命门所在。0100000000200000000300000000400000000500000000600000000700000000800000000房地产开发资金来源本年资金来源小计全国万元房地产开发资金来源国内贷款全国万元房地产开发资金来源利用外资全国万元房地产开发资金来源外商直接投资全国万元房地产开发资金来源自筹资金全国万元房地产开发资金来源其他资金来源全国万元0100000000200000000300000000400000000500000000600000000700000000800000000银行贷款非银行金融机构贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款17%2010年全国房地产开发投资资金来源39%28%13%风险及管理•违约风险•主动违约风险•被动违约风险•抵押物处置风险•现金流风险•利率风险•提前还贷风险•流动性风险•通货膨胀风险风险及管理•政治风险•政治事件风险•政策风险•管理风险•欺诈风险•第三方风险•粗放经营风险应对策略1建立全国信用档案系统•这个系统主要记录消费者在经济行为方面的信用状况,包括贷款的偿还能力、偿还情况、违约历史等。2建立二级抵押市场•主要目的是分散银行的抵押贷款的风险。3发挥保险业在住房消费信贷中的作用•把住房消费信贷中的部分风险转移到保险公司,减少信贷过程中的不确定因素,避免银行和消费者遭受不可承担的损失。4银行应对•加强政策研究,预测政策走向,防范政策风险•进行金融工具创新•强化内部管理,建立内部风险控制机制•改进银行制度•政府的作用保险公司类一、概述房地产保险是指由保险公司收取保险费建立专门的房地产保险基金，用以在发生约定的自然灾害、意外事故、信用责任造成房地产损失时，对被保险人给予经济补偿的互助共济制度，即房地产保险是指以房地产及其有关利益责任为保险标的一种特定的保险。二、房地产保险的主要险种：1、购房抵押贷款房屋保险2、购房抵押贷款人寿保险3、购房抵押贷款保证保险4、房地产工程保险5、工程合同保证保险三、我国住房抵押贷款保险存在的问题强制保险保险过度保险金额过度保险费率过高银行与保险公司业务合作中地位不对等四、完善我国住房抵押贷款保险的措施•政府组建抵押贷款保险机构或对相应机构给予扶持•银行应加强贷款的审查,实行自由保险•开发真正意义上的保证保险和信用保险•制定合理的保费标准及保险期限•保险公司应建立专门的部门和仓库,加强对抵押物的保管证券公司类•概述•证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资金的一种金融活动，它是房地产企业融资的重要形式。房地产业利用证券市场融资的方式一、直接发行股票（或债券）进入证券市场二、通过收购、兼并、控股上市公司，从而实现进入证券市场的目的三、上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业，从而达到上市公司与房地产业融合的目的。风险及管理存在问题产品结构不合理，高风险产品占主要地位低风险产品品种单一应对策略力发展低风险市场产品，包括更多房地产投资和融资产品，以使我国证券市场的产品结构趋于合理信托公司类一、概述信托投资公司是以营利为目的，并以受托人身份经营信托投资业务的金融企业。目前我国的信托投资公司有两种。一种是由各专业银行投资建立；另一种是由各省、市、自治区政府设立的。所谓房地产投资信托，是指货币所有者或房地产所有者，委托金融机构代理购、建、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目的的一种形式。二、我国房地产信托业务中存在的风险问题•房地产行业风险•政策风险•信息不对称导致的风险•信托资产流动性风险四、我国房地产信托风险防范与对策建议•完善法律法规，强化信息披露制度•信托产品创新，提高信托产品流通性•加强信托公司对项目的风险控制其他类•财务公司•金融资产管理公司•信用社第二部分各国住房按揭贷款占GDP比例国外典型房地产金融机构体系由于各国的经济增长速度以及资本市场形成的特点不同，形成了各具特色的房地产金融体系。根据融资模式的差别，发达国家房地产金融模式可以分为四种。（一）证券化融资为主的美国模式一、美国房地产证券化融资渠道的构成：•房地产抵押贷款的证券化融资。•房地产投资权益的证券化融资。二、美国房地产证券化融资的特点•完善的市场体系，灵活的融资方式。•以住宅抵押贷款为主体的房地产金融市场。•政府对于房地产市场的全方位调控。•公平、开放的住房信贷市场。一、德国储蓄性的房地产融资渠道德国居民构建住房的资金主要来源于三方面：1，住房储蓄和贷款，约占总额的50%2，住房抵押贷款，约占40%3，其他贷款和借款，约占10%具体而言，德国房地产业的主要融资方式是：第一抵押贷款（固定利率贷款），第二抵押贷款（又称储蓄合同贷款），浮动利率的短期抵押或无抵押贷款，低息、无息贷款。（二）储蓄融资为主的德国模式二、德国储蓄融资方式的主要特点•以专门经营房地产融资业务的金融机构占主导的房地产融资市场。•住房储蓄融资体系采取专款专用、以存定贷和利率固定的经营方式。•政府对住房储蓄实施奖励措施。（三）社会福利基金融资为主的新加坡模式新加坡的房地产金融是以公积金和住房抵押相结合为特点的，尤其是它的公积金制度为经济发展相对落后、资金不足的国家提供了一条十分成功的、可借鉴的经验。一、新加坡房地产融资渠道的构成1，独具特色的公积金制度来解决个人买房融资问题。2，房地产发展商可向银行、金融公司和邮政储蓄信贷机构贷款二、公积金制度的主要内容：按照中央公积金法令，所有受雇的新加坡公民和永久性居民都是公积金会员，雇员和雇主必须按雇员工薪的一定比例缴纳公积金，由雇主按月集中向公积金局缴纳。其中的一部分从雇员工资中扣除，另一部分由雇主负担。会员缴纳的公积金按照规定分别存入普通、医疗和特别三个账户，其中，普通账户（占存入款的80%）用于购买住房和支付保险金。三、新加坡公积金制度的特点：●强制性●广泛性●稳定性●灵活性（四）住房金融公库为主的日本模式一、概述★成立于1950年，是专门为政府、企业和个人建房购房提供长期、低息贷款的公营公司。★营运资金来自于“资金财政投融资体制”★业务范围:一是为个人建房购房提供金融服务;二是为公营和公团开发面向中低收入者住宅提供资金支持;三是为民间企业开发租赁性住房提供长期低息资金支持等二、特点住宅金融公库的性质是独立于政府的特殊法人，专门从事政策性住宅金融服务。这一制度有以下特点:一是机构分离、二是业务分离、三是管理分离2007年4月1日,住宅金融支持机构正式挂牌成立,由此取代了住宅金融公库。至此,政府对住宅金融的支持从住宅抵押一级市场转向抵押二级市场,即从直接向房地产企业和个人提供住房信贷转变为向住宅金融机构提供流动性支持,从而将资本市场上更多的低成本资金引入住宅领域。三、作用•形成了多元住房供应体系•促进国民居住条件和品质的提升•形成独特的住宅金融体系第三部分我国房地产金融机构的现状分析1，科学合理的房地产金融体系没有完全形成2，房地产企业融资结构不合理3，个人住房融资制度尚待完善前景展望1，‘十二五’提出要“显著提高直接融资比重，积极发展债券市场”加快培育债券市场发展，鼓励有条件的房地产企业发行企业债券大力发展房地产信托基金2，规范公积金的运作方式3，构建住房金融储蓄机制4，培育我国住房抵押二级市场5，建立健全住房金融法律法规