武汉硚口公交城市广场项目沟通稿.

地产服务·投资管理·资产及商业管理武汉硚口公交城市广场项目沟通稿德思勤·深圳本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.跨越时空的辉煌，共享世界的舞台。有一种不平凡，是由无数平凡组成的。也许在这里没有奢华的尺度；也许在这里登顶不了傲人的高度；也许在这里俯瞰不了全城的深度。但是，这里却拥有国际视野的广度；这里，却收获了智慧人生的境界。前言本报告主要根据项目目前营销滞后、项目定位不够高度等状况，结合项目特点及德思勤多年都市综合体操盘经验，对项目重新定位。本次报告，杜绝头痛医头，脚痛医脚！而要追溯源头！强调整体的力量！新政策新竞争态势下的重新定位。项目定位项目执行每个房地产项目开盘前都需要经过这些环节，必须确立项目的定位，为后面的执行工作树立起方向。审时度势……Part1Part2Part3PART1项目定位项目执行审时度势……2010年政策回顾：国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给力度空前宏观大势——房地产大势分析年初“国八条”和“房产税试点”出台已为2011年定调——行业政策继续从紧、从严宏观大势——房地产大势分析政府政策调控逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型宏观大势——房地产大势分析宏观大势——房地产大势分析2011年行业政策的三驾马车——限购、限贷、保障房1、保障房：保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，分流商品房8%的有效需求，导致全国商品房销售面积萎缩3.2%2010年“新国十条”目标：2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性主罚300万套，各类棚户区改造住房280万套2011年“国八条”目标：2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套宏观大势——房地产大势分析2011年商品房销售面积变动情况测算宏观大势——房地产大势分析2、限贷：现行的信贷首付政策理论上将导致59.9%的投资客流出房地产市场，所有购房需求中将有14.8%收到影响。实际上，限贷对需求的实际影响并没有想象的大，信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关，新政出台后，相当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，说明客户购买实力仍然较强。不同支付能力和不同置业目的的客户分布情况宏观大势——房地产大势分析2、限贷：从不同城市来看，现行的信贷首付政策将导致需求减少1%-35%，投资客比例减少14%-80%信贷政策对各个城市需求的影响程度宏观大势——房地产大势分析2、限贷：中西部城市一次性付清购房比例与信贷政策强弱也高度相关武汉一次性付清购房比例宏观大势——房地产大势分析3、限购：限购令会导致部分二三线城市成交下降，但影响时间在两个月以内，限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购前或会成交量放大德思勤观点“国八条”的出台已经为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。从10年的两轮调控效果持续时间来考虑，加上1季度春节因素的影响，随着“国八条”的地方细则不断出台，11年上半年市场走势不容乐观。下半年，随着政策的逐步消化、通胀的控制及信贷政策调整等因素的变化，市场将会存在走量的机会，但全年房价走势存在下行的压力。123PART2项目定位项目执行审时度势……项目回顾营销时间紧迫项目到开盘不到六个月，时间紧迫项目缺乏核心价值梳理项目没有提炼核心的价值，如何让精明的客户能接受我们的产品项目定位不清晰类别营销上的难点项目到底是什么，需要在较短的时间内与甲方探讨并确定项目营销包装档次有待提升在考虑成本的同时，还需要提升整体项目的档次……Part1Part3Part2Part5项目存在问题项目价值梳理项目重新定位项目配套建议Part4项目形象提升Part6德思勤服务保障目录（contents）Part1项目存在问题项目定位不清晰产品硬件配套缺陷产品室内结构设计缺陷缺乏核心价值梳理项目营销包装档次不足（一）项目存在问题：项目定位不清晰项目定位不清晰项目到底是什么？是写字楼、是商业、是住宅、还是其他什么物业。不能给客户清晰的概念。（二）项目存在问题：产品硬件配套缺陷酒店公寓硬件配套不足，三梯十七户的产品，电梯的运力严重不够。达不到高端公寓酒店的硬件要求。1234567891011121314151617（三）项目存在问题：产品室内结构设计缺陷1、写字楼电梯核心筒如果设计在北面，能让跟多的房间向南采光2、柱距较密，难形成大开间办公（四）项目存在问题：缺乏核心价值梳理•没有充分理解项目的价值点，•项目折页内容空洞，版型设计和用材较为落伍。（五）项目存在问题：项目营销包装档次不足•项目营销中心包装与展示不够档次。•从外部看，包装没有商务的氛围，气势不足。•内部看，地方太小，没有卖场气氛，体现不了高档楼盘的气质。首先来认识自身的价值优势项目存在的问题很多，德思勤将通过多年的操盘经验，提出专业建议！Part2项目价值梳理城市区位价值城市交通城市规划城市价值提炼项目价值提炼城市区位价值•武汉位于中国中部，是湖北省省会和政治、经济及文化中心•世界第三大河长江及其最大的支流汉水在此相汇，市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三部分组成，通称武汉三镇。•武汉一直是长江中游的商贸金融中心，历史上流传着“货到汉口活”的说法•武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽•是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。•武汉是一座典型的山水园林城市•水域面积占到全市国土面积的四分之一，居全国大城市之首。其中东湖水域面积33平方公里，是中国最大的城中湖。•武汉是国家重要的科教基地之一，科教综合实力居全国大城市第三位。拥有包括武汉大学、华中科技大学等52所普通高校，70万在校大学生。•“武汉·中国光谷”所在地武汉东湖地区是我国第二大智力密集区区位：中国心脏商贸：长江中游心脏科研：中国第二大智慧中心枢纽生态资源：中国四分之一“立体交通”时代到来——“立体”交通，包括航空、铁路、水运、高架和轨道交通等，都是城市繁荣的元素，体现了城市的丰富内涵。天河机场——武汉成为“内陆门户机场”明年起6年内每年开通一条地铁线——2012年至2017年，武汉每年都有地铁线路开通届时，武汉市轨道交通总里程将达到215公里，基本形成覆盖武汉三镇的轨道交通基本网络根据该方案。未来50年，这12条轨道交通线将承担日客运量1600万人次，占公共交通的50%以上，线路平均客运强度为3万人次/公里。在武汉主城区，近七成居民出门600米，就可乘坐地铁。“10桥1隧3轨”穿越长江武汉大道——武汉大道城区最快捷高架路，是横跨汉口、武昌长江两岸，设计时速60公里的城市快速路武汉立体交通到来重庆北京上海广东武汉香港武汉进入高铁时代武汉高铁将通达省内地级以上城市“十二五”期间，武铁局规划新建线路2922公里，其中高铁达1960公里、城际铁路560公里，铁路运营里程达到6000公里左右，比“十一五”翻一番。城际铁路：武汉至咸宁、黄石、孝感、黄冈城际铁路。形成以武汉为中心，辐射周边卫星城市的“半小时交通圈”。省内铁路：加密鄂西铁路，提升西通道（川渝方向）中快速铁路运营时速。省际铁路：修建武西高铁——在规划的武汉6个方向对外运输通道中，北通道（北京方向）、东通道（上海方向）、南通道（广州方向），依托武汉至石家庄至北京高铁、合武客专、武广高铁，均可实现3—4小时快速直达。北京上海重庆广州3—4小时快速直达武汉迈进轨道交通新纪元武汉市轨道交通线网由七条线组成，线网总长约220公里，设站182座，车辆基地3个。线网从结构上分为三个层次。镇间骨架+镇内主干线路，构成了“三线联三镇，镇镇互通；两线贯两岸，支撑发展”的轨道交通线网主体。主体额线网疏散旧城，辐射新区，四通八达。三线联三镇，镇镇互通；两线贯两岸，支撑发展项目城市规划价值“至2012年，武汉城市圈九城市要建成省级环保模范城，形成一个环保模范城市群，并争取两个以上成为国字号。”4月10日，我省启动省级环保模范城全面创建工作，并确定创建时间表。根据“总体规划”，将以长江黄金水道为纽带，把武汉新港打造成为集现代航运物流、综合保税服务、临港产业开发为—体的现代港、国际港、枢纽港，实现“亿吨大港、千万标箱”目标。城市新区建设：城市新区建设将完成新周中路土路基建设、落实新周中路38户，318复线100户的拆迁工作及农民公寓招投标工作。并计划在2010年完成新周中路快、慢车道建设和其余5条道路土路基建设，以及城市新区核心区所有的房屋拆迁工作，确保7个农民公寓还建点全部建成。跨东湖下穿京广客运专线桥梁轨道交通汉口火车站轨道交通王家墩中心站港口城市规划（硚口）根据《武汉市硚口区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》2010年：把硚口西部物流区建成为面向武汉、辐射华中的现代物流基地。•硚口西部物流区：发挥区位优势、交通优势、产业优势和汉正街的品牌带动优势，加强与汉正街都市工业区和王家墩商务区的功能配套，促进传统市场功能提升，完善专业物流服务，启动物流信息平台建设，提高专业采购效率。•规划范围：中部的汉西区域和西北部的舵落口区域。世界知名文化品牌未来世界主题公园落户武汉硚口•2009年11月21日，法国未来世界集团与武汉市签订合作意向书，拟在硚口区竹叶海公园投资1.8亿欧元建设“未来世界”主题公园。位于法国维也尔省的“未来世界”主题公园，是与迪斯尼乐园、环球影城齐名的文化创业产业项目。据介绍，武汉“未来世界”主题公园项目规划用地100－180公顷，分为“大型主题公园”、“法式旅舍群及公园商业配套”、“高尚商务创意区”三大园区。城市价值优势——城市定位高铁时代来临轨道新纪元立体交通时代城市新规划中国最有核心竞争力的华中城市项目概况类别指标项目地址武汉市硚口区硚口路160号开发商武汉公共交通投资有限公司总建筑面积73054㎡总用地面积9418㎡商业12577㎡（1-4层）办公27208㎡（5-25层）公寓21329㎡（5-29层）绿化率25%车位223个项目自身价值（一）：项目是复合体物业购物、餐饮办公居住停车场写字楼：标准层1300平米，层高3.7米，共计25层公寓：面积区间30-85平米，精装修，装修标准500-800元每平米。商业：为1-4楼的裙楼商业，单层3100平米，1/2楼层高7米，3/4楼层高4米5停车位•项目是复合体物业，包括了办公，酒店、商业等。复合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持全天候的繁荣，提高了生活和土地的效益。项目自身价值（二）：项目与轻轨的近距离，交通便利本项目硚口路本项目距离硚口路仅158m，距离解放大道仅256m，距离京汉大道仅344m，距离地铁口仅403m，项目昭示面良好，交通十分便利解放大道京汉大道256m158m344m地铁口403m项目自身价值（三）：武汉CBD商务核心价值区内•项目处在武汉CBD商务区第一辐射圈内，约2公里的半径距离，拥有核心价值区位本项目武汉CBD商务区随着王家墩CBD的建设发展，周边片区的房价正随着土地供应的减少而日益走高，再加上菱角湖、小南湖景观工程改造，高档住宅写字楼扎堆效应，周边区域的项目价值越发凸显。项目自身价值（四）：项目与周边商圈间关系（需添加）大武汉·核心·商务区·复合物业项目价值核心总结——Part3项目重新定位Part3项目重新定位形象定位客户定位价格策略户型定位解决问题（一）项目