以公共经济学原理看我国房地产

以公共经济学原理看我国房地产摘要：近些年中国房地产“气象万千”，房价飚升成为我国房地产业的普遍现象，居高不下的房价影响到社会的方方面面。政府通过多种经济和行政手段试图稳定房价，但收效不大。文章试从公共经济学的角度对房价上涨问题及应采取的相应对策进行剖析，提出自己的一点见解。关键词：公共经济学；房地产；房价；公共产品一、现状分析20世纪90年代，全球经济疲软，中国经济也面临着通货紧缩的压力。为推动经济进一步增长，政府将房地产行业作为经济发展的新增长点，这充分刺激了房地产行业的高速增长。同时，房地产行业的高速增长带动了煤炭、运输等相关行业的发展，促进了我国经济的快速增长。然而2005年至今，我国大中城市房地产市场显露出区域性、结构性等问题，主要表现在以下几方面一是住房供应结构矛盾突出：适合自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房和经济适用住房供应不足，而大面积住房、高档小区、别墅供应火热。二是部分城市房价上涨较快：近几年，我国一些一线城市的新建商品住房平均价格同比涨幅超14%，明显超过普通人群购买能力及我国经济增长速度。三是房地产开发、交易、中介等行为不规范：由于我国在法律上、制度上尚未形成完善的住房管理体系，部分商家投机炒作，哄抬房价，操作市场等现象时有发生。四是房地产金融体系不完善：各行各业游资无限制、无序进入房地产行业；炒房现象严重，导致高空置率、高房价的怪像。为此，抑制房价成为政府工作的重中之重。近几年来，政府出台了一系列政策，如2010年的“国十一条”、新“国十条”；2011年新“国八条”；2013年新“国五条”等这些政策均提到抑制房价过快上涨，只字未提降低房价。而从政策的实施情况来看，确实在一定程度上降低了房价的过快增长，但是并未降低房价，房价依旧居高不下；推迟了房地产行业的崩盘时间但并未从根本上解决当前的房地产畸形发展。二、原因分析房地产行业畸形发展、房价过快增长总结起来原因主要是：一是地价、建材价格上涨；二是大量游资炒作、利益集团的共同推动；三是房地产市场的过度市场化。这些原因正是当前房价快速增长的表象原因，对症下药地提出相应调控政策，能在一定程度上控制房价猛涨势头。但笔者认为，从公共经济学角度考虑此问题，将能更好地提出对策，缓解房地产面临的问题。（一）住房的公共产品属性公共产品（Publicgoods）又译为公共物品，指可供全体社会成员共同消费的物品，具有非排他性和非竞争性，即当在某人消费某公共物品时不能排除其他人消费该公共物品和新增一个人消费不会减少其他任何一个人的受益并且增加边际成本为零。根据上述描述，可将公共产品大致分为纯公共产品和准公共产品。相较纯公共产品而言，准公共产品处于纯公共产品和私人产品两者之间，其性质也处于“公共”和“私有”之间，即具有不完整的非排他性或非竞争性。本文讨论的对象――作为人们生活必需品的房地产类，带有公共产品的性质，但是从我国国情来看，我国还处于社会主义初级阶段，当下无条件真正实现由国家全部提供，即无法实现住房的“公共”属性；从现实状况来看，政府作为住房的主导供给对象每年供给住房不能满足公众的住房需求，不能保证公平分配，无法避免“消费拥挤点”，人们需要通过支付一定比例的成本才能消费该物品，因此目前将其归属于准公共产品类。（二）公共产品的提供及价格一方面，公共产品的非竞争性要求公共产品的消费价格只能为零，使得私人不愿进行公共产品的提供；另一方面，公共产品的非排他性无法阻止人们希望免费享有的动机，使得公共产品的消费存在“免费搭便车”的现象，因而提供公共产品的只能是不以利益为目的的政府部门。不过，诺贝尔经济学奖得主科斯却认为，私人部门也能提供公共产品。不可否认，由于某些公共产品可以收费，使得私人部门提供公共产品具有可能性，并且在某些发达国家取得一些成就。而就我国当前国情，市场运行不规范、法律制度滞后等弊病的存在使得这种主张无法切实有效的执行，很容易出现寻租、权钱交易、公权私用等行为，使政府成为私人部门利益服务的“保障者”，进一步导致垄断出现，使得私人部门获得垄断地位，谋取垄断暴利，从而导致广大人民群众的利益遭到威胁。随着我国房改后，地产、房价飞速直线上升，房地产行业的垄断趋势愈演愈烈，公有住房呈现出向私有住房倾斜力度不断加强，住房的公共性逐渐变淡。如表1所示，房改前，1986年全国住房普查时，全国城镇公有住房占84%，私有住房仅占16%，而政府公有住房占9%；1987年，公有住房占92%，私有住房占8%，其中政府公有住房占14%。目前，公有住房下降到18%，私有住房上升到82%，其中政府公有住房已下降到只占3.7%。而且公有住房继续在卖，每年新增商品房住宅大规模上市，这种倾斜还在拉大。尤其重要的是，政府公有住宅正在慢慢消散，除少量遗存公有住宅外，已经丧失了新增的来源。在实行私有制和完全市场经济的各国和地区至今也并不排除公有住宅的存在，而且占有相当的比例。另外，房地产商建设住房量增长的同时，房屋的空置率也随之增高。一方面，高收入人群对于购房的无限制，加重了住房供不应求的局面，形成房价虚高的态势，进一步促使低收入人群无能力买房。另一方面，房地产商通过出售小部分商品房就能轻松收回较大部分的建房成本，不会陷入成本困境，使其有能力持有更多的空置商品房，导致空置率上升。为解决以上问题，政府会采取提供更多土地的办法加大商品房的供给。然而，我国实践证明，这个办法无法有效降低房价。综上所述，正是对住房的公共产品属性的认识缺失，再加上市场运行不规范、法律制度滞后等造成现在住房的公共性逐渐流失、房价高涨。由于市场失灵现象的存在，仅仅依靠市场经济作为资源配置手段是不够的，政府应从上述原因入手，通过行政手段加以调节，以缓解目前房价高涨的局面。三、解决对策从公共经济学角度来看，财政、金融、行政、制度等政策是政府目前采取的较普遍政策。我国已采取了相应措施，如目前较热门的征收不动产税、房产交易税及所得税等。国家希望通过这些措施的实行达到抑制需求的目的，从而降低房价。由于没有触及商品房空置的根本，并不能对降低房价起作用。正确认识住房的公共产品属性，一方面将囤积的房屋逼入市场，另一方面政府投资建保障性住房，增加住房公有性的比例，才能有效地降低房价。对此笔者认为当前应采取三种手段来解决。（一）促进房价合理回归，大量增建保障性住房在充分认识住房的公共属性基础上，首先，继续坚持现行依靠政策调控房价，促进房价合理回归。其次，加快建设具有明显公共性质的经济适用房、廉租房等保障性住房，扩大有效供给，增加共有性住房比例，促进供需平衡，缓解低收入人群住房压力。（二）提供优惠政策，鼓励集资建房土地价格作为影响房价的主要因素，土地成本费用高一定程度上影响了现今的房价虚高现象，因此政府应在土地政策方面加强宏观调控，提供优惠政策。另外，鼓励多元主体集资建房，分摊房屋建设的成本费用，如城市居民作为主体加入房屋建设，这样建造房屋的价格将低于由房地产商建设销售的价格。这就是公共经济学中的将公共产品的提供权归还给该公共产品的使用者，通过多主体的影响使即便产生协调成本或交易费用的同时，也会使房价低于一般市场价格，从而达到控制房价的作用。（三）建立多元化的房地产金融体系，加大土地供应量建立多元化的房地产金融体系是非常重要的。因为各行各业进入房地产投资应该有序有控制地进入。比如与其用闲散资金炒房，不如将这些资金作为房地产投资基金，这样才能有效地控制炒房。政府放松土地供应，加大土地供应量，使房屋供应量提高，使各房地产商形成竞争会大大降低建房成本，这样房价势必下降。同时，建立多元化的房地产金融体系也显得尤为重要，不仅要保证各行各业有序进入房地产投资，更要规范性控制其有序离开，引导其去向。总之，抑制房价应成为当前各级政府的一项迫切任务。本文从公共经济学的角度对房价上涨问题及应采取的相应对策进行剖析，提出自己的一点见解，不足之处欢迎指正。参考文献：[1]张翔，茆磊.从公共经济学角度看房价上涨[J].决策与信息，2011（11）.[2]赵京.论政府介入西部生态环境建设的合理性[J].长安大学学报（社会科学版），2005（09）.[3]丹尼斯.公共选择理论[M].北京：中国社会科学出版社，1999.[4]姜在君，余斌.房地产中的公共经济学[J].建筑经济，2007（07）.[5]曹新展.房地产的公共物品性质及其政策干预研究[J].房产与设计，2008（01）.*本文系2012年国家自然科学基金资助课题，名称：城市公共基础设施利用效益研究；项目批准号：71273186；研究期限：2012～2016年。（作者单位：王洪艳，天津商业大学公共管理学院；孙钰，天津商业大学公共管理学院，天津大学管理与经济学部）