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1******民俗旅游项目招商方案招商运营管理中心2015年12月2一、招商思路二、商业定位修正三、商业业态规划四、招商政策五、招商定价及保证金策略六、收益测算评估七、招商时间节点任务分解八、运营及物业建议九、项目优势梳理3一、招商思路：根据市场状况和招商时间节点来看，由于时间紧迫，需在合理范围内，尽可能提供一切便利条件确保2016年**月**日顺利开业，所以，本着人气为先的原则，尽可能确保最短的时间内达到应有的市场效果。在未来具备开业条件后，相继调整经营思路，逐渐提高业态品质，从而实现应有的社会效应。二、商业定位修正：1、根据目前项目业态，主旨还是要尽可能在完成项目招商进度的前提下，提高项目的文化层级同时有助于文化体验和观赏性的提升。2、根据目前接待的客户和蓄客情况，餐饮商户占到了商户总数的大多数，餐饮类商户需要增加品牌类型中小型商户数量，从而达到项目落位快速招满的需求。3、招商定位为，特色餐饮、休闲、文化类及日常类零售、互动娱乐业态。三、商业业态规划：1.功能布局根据项目现状及目标招商业态建议将整个园区根据商业功能的4不同分为三大主题功能板块，分别是文化体验区，水系文娱区，民俗体验区。虽然按功能划分为三个区域，但业态并不会严格按照划分布局，而是在三个不同区域内根据主题不同调整占比，这样即可保证各自主题的实现也可避免相同业态在同一区域过于单一集中，给顾客代理消费疲劳。2.历史文化体验区5该区域为项目主入口，区域内主要由冷兵器博物馆，天下武侯祠，学业堂，古隆中等景观节点构成，鉴于该区域历史文化氛围浓郁，建议该区域商业多以体现传统文化特色的商业形式及业态，该区域内所经营的业态及商品全部都带有文化所赋予的附加值，使顾客在体验历史文化熏陶的同时产生即兴消费。3.水系生态区6该区域为三大板块中的景观亮点，区域内赤壁水系和孔明灯广场构成了极强的延展性，所以在此基础上合理运用景观打造此区域的水系浪漫情怀，并且适当填充儿童娱乐和零售也可使项目客群得到延展，如此便可与之前区域较为严肃考究的历史文化氛围形成差异，同时也为较为市井的民俗文化区达成感官上的过渡，所以建议此区域多以休闲，儿童，娱乐主题餐饮等业态为主。74．民俗体验区8该区域处于诸葛镇故事主线的末端，主要景点为相府，七擒孟获，空城计，五丈原广场等，由于临近次干道和次入口所以区域可相对独立，该区域主要由特色餐饮，休闲娱乐，功能服务等业态组成，如特色小吃，咖啡，茶社，客栈，书吧等。9四、招商政策（一）区域及铺位级别划分：1、整体区域分为三大区域，分别为：东部民俗体验区、中部水系文娱区、西部文化体验区。2、所有商铺分为五个等级：A+，A，B+,B，C；租金价格按字母顺序由高到低。3、等级划分原则：(1)主入口；(2)主干人流动线；(3)主景观区域；(4)次入口；(5)次景观区域；(6)次人流动线；(7)边缘区域；（二）商户品类划分：1、特色餐饮类：10餐饮类型以面积进行区分，大型餐饮（200平米以上），主体餐饮（100--200平米以上）、特色小吃（100平米以下）三类。2、传统文化类零售传统零售类因其经营特征，加之面积基本为小面积经营，所以按统一零售类招商标准执行。3、休闲娱乐类以品类业态及面积划分执行。（三）招商签约年限、免租期：为简化政策并更好地招商执行，按承租面积进行划分，分为三个等级：1、承租500平米以上商户，签约年限为3--5年，免租期为承租3年免1--2年租金。2、承租200--500平米商户，签约年限为3—5年，免租期为承租3年免1--2年租金。3、承租100--200平米商户，签约年限为3年，免租期为承租3年免1年租金。4、承租100平米以下商户，签约年限为3年，免租期为承租3年免1年租金。（四）联营扣点政策：对于特殊条件客户，比如承租面积在500平米以上，或国内知名品牌，可适当放宽优惠政策，进行联营扣点经营，抽成11比例范围为15%--25%，并根据客户实际情况，在政策区间内进行适当上下调整五、招商定价及保证金策略1、租金策略：级别划分租金价格定位：A+每月每平米**元；A每月每平米**元；B+每月每平米**元；B每月每平米**元；C每月每平米**元；2、保证金策略：保证金收取标准按照500元每平方米收取，原则上最高不超过50万。3、详细价格标参见附件：租金价格表六、收益测算评估按目前租金五个等级：A+，A，B+,B，C；平均租金每月每平米**元，此均价为开业起步均价，则头三年免租期内租金收益为每年***万元，按目前招商租金采取租金前三年租金不变，第四年上浮5%第五年上浮5%，第六年按每年10%保守上浮的动态算法来计算，15年收回成本。在商业投资回报的合理范围之内，不排除日后经营有道租金大幅提升的可能，那时回报的年限可能更短，可以达到十二年至十三年收回成本。七、招商时间节点任务分解12招商工作周期自2015年12月07日起至2015年3月26日止,共计完成项目80%面积的签约。流程安排：1、2015.12.07-12.17招商筹备期根据项目定位，制定业态规划、铺，位分割和租户组合，项目的招商计划及招商策略的制定、讨论和确定,项目周边同类项目情况的熟悉、了解、调查、研究、分析等各项工作准备,项目相关合同文本及协议的制定、讨论、确定(包括租赁合同、物业协议等),项目各类合同及协议相关会签流程的制定、讨论、确定.2、2015.12.17-12.31招商工作启动及意向签约根据定位寻找主力店客户（知名品牌及面积需求在200以上的商户）资源并进行商务洽谈，期间完成项目总体量20%的意向签约（本地、外地、外联等客户资源对接）3、2016.01.01-02.02正式签约阶段确定主力店（知名品牌及面积需求在200以上的商户）及次主力店（面积需求在100-200左右的商户）的意向转签工作，期间完成项目总体量40%的正式签约。4、2016.02.03-03.26招商工作收尾（继续后续部分招商）根据项目规划填充空余铺位，及安排部分已签约商户的进场、装修、施工、验收等阶段。期间完成总体量20%的正式签约。13八、运营及物业建议商场物业管理费用测算汇总表序号名称比例标准总面积(平米)小计(元)备注1服务、服务人员的工资和按规定提取的福利费；39.72%9.4918000含服务、保安、保洁人员工资2公共设施、设备日常运行、维修及保养费33.47%8.00180003绿化服务费6.19%1.48180004清洁卫生费2.29%0.55180005物业服务区域秩序维护费用1.50%0.36180006办公费2.10%0.50180007物业服务单位固定资产折旧费0.90%0.21180008服务酬金8.62%2.06180009法定税费5.21%1.251800010合计100%23.901800014九、项目优势梳理：项目优势总体归纳为四项：文化背景：1、收纳三国最深文化精髓2、体现国内最具代表诸葛文化3、中西部最具特色主题旅游文化体验4、历史与现代的文化交织互动5、深度传承三国文化精髓区位与环境优势：1、陕南三国文化要塞2、武侯祠腹地3、汉江沿岸大型文化旅游体验重镇4、毗邻马超墓、阳平关，扼守武侯墓、定军山5、公路、铁路、航空四通八达6、人文及自然环境得天独厚产品优势：1、八卦阵布局，体现诸葛智慧2、十大重点文化建筑、六种民居形态3、12个景观节点、21组雕塑小品、9个中国武侯祠印象4、中国最完整的诸葛生平文化展示5、特色餐饮、娱乐、体验、儿童游乐体验、文化民俗住15宿等一应俱全项目运营优势：1、****全面主导2、政府项目，国企运营3、陕西省十大重点文化旅游项目4、**政府主导合作运营5、国内先进运营团队及理念招商运营管理中心2015年12月10日星期四