搜索
水韵食尚街区商业投资报告（雒增庭）1.张掖旅游市场现状及问题2.旅游集散中心建设的必要性3.游客集散中心的必备条件及功能4.水韵食尚街区游客集散中心5.选址与实际操作方案6.相关补充一．张掖旅游市场现状及问题2014年在线旅游行业分化严重，营业额增长依旧是大规模补贴的结果。发展机遇由矛盾促成。中国旅游业当前最大的矛盾，就是消费者个性化多样化的旅行需求不能够实现满足。景区缺少特色的系统把这些旅游资源整合，近年，张掖市坚持把宜居宜游作为首位产业着力打造，把旅游业作为第三产业的龙头重点培育，举全市之力建设大景区、培育大产业、发展大旅游，不断提升“中国地貌景观大观园、暑天休闲度假城、户外运动体验区、丝绸之路古城邦”品牌形象，全市旅游业发展步入快车道。2013年，张掖接待国内外游客752.37万人次，同比增长52.75%，实现旅游综合收入39.12亿元，增长49.54%，旅游综合收入占GDP的比重达到11.6%，比上年提高2.3个百分点，旅游对消费市场的拉动作用进一步增强，有力地带动了文化、商贸、住宿餐饮及整个第三产业的快速发展。旅游项目建设加快推进，旅游项目建设工作力度不断加大。2013年以来，张掖共新建和续建张掖国家湿地公园、张掖丹霞国家地质公园、张掖国家沙漠体育公园、焉支山森林公园、山丹大佛寺、红西路军纪念馆二期工程、祁连玉文化产业园、马蹄寺、文殊寺、中华裕固风情走廊、扁都口生态休闲旅游区、大湖湾历史文化产业园、黑河湿地公园等、甘州府城、张掖宾馆旅游项目32项，完成投资19.61亿元。继2012年，张掖旅游接待人数、旅游收入同比增长49.1%和58.7%以来，2013年，第一个黄金周张掖旅游接待人数和旅游收入再创历史新高，实现了假日旅游安全、秩序、质量、效益四统一的目标。仅春节黄金周七天我市共接待境内外游客8.89万人次，实现旅游综合收入4622.8万元，比去年同期分别增长了50%和59%。其中张掖丹霞地质公园接待游客0.12万人次，旅游收入27.96万元，分别比上年同期增长82.1%和85%；大佛寺景区接待游客1872人次，旅游收入112.76万元，分别同比增长了32%和168.7%；肃南祁丰文殊寺滑雪场接待游客5600人次，旅游收入78.4万元，分别比上年同期增长33%和19%；祁连山滑雪场接待游客2700人次，旅游收入54万元。一．暴露的问题张掖旅游产业开发工作虽取得了明显成效，但也还存在不少困难和问题。主要表现在：旅游服务设施不完善，城市旅游综合服务功能不强，旅游旺季特别是节假日游客进不来、住不下、游不动、出不去的问题还比较突出；旅游要素配置不够合理，完整的旅游产业链还没有形成，重点景区缺乏必要的餐饮、购物场所和休闲娱乐项目；旅游项目建设力度还不够大，投资融资渠道单一，个别重点旅游项目完成投资量与年度计划相比还有较大差距；旅游文化内涵挖掘不深，对旅游客源市场缺乏深度开发；旅游景区、星级饭店和旅行社服务质量不高，景区接待服务设施无法满足游客的基本需求。二.旅游集散中心建设的必要性首先是旅游区的形象展示，可细分为景观形象和服务形象，即游客集散服务中心可以给人视觉冲击和心理感受，能否唤起游客对旅游区的美好憧憬，能否让离去的游客念念不忘。其次是城市形象的展示。一方面，旅游区往往成为城市的招牌，人们看到西湖知道是杭州，看到大雁塔知道是西安，看到八达岭也知道在北京，尤其对于游客来说，他们没有时间去了解一座城市，游完杭州西湖就去上海南京路，再去南京中山陵，旅游区的形象便代表了游客对城市的印象，良好的旅游产品如果没有与之匹配的游客集散服务中心，那么游客的评价岂不大打折扣？另一方面，游客集散服务中心建设也可充分融入地方文化，让游客仅在服务中心便可对这座城市有一个宏观认识，甚至因为游客集散服务中心的信息传递，外地游客产生游览当地其它景点的愿望。张掖这座城市，具有一定的文化底蕴，但游人来后没有见到这个城市旅游窗口，其五，旅游游憩功能：随着经济发展，人们收入不断增加，闲暇时间也逐渐增多，加之中央政策的推动，旅游业呈现出蓬勃发展的景象，然而如此一来，传统的观光游已不能满足市场需求。一方面各种景区、景点容量有限，难以满足旅游需求量的增加；另一方面，休闲度假和参与体验式旅游产品受到欢迎体现了旅游的发展趋势，观光游不适应产品层次的提高。当旅游开发从资源导向向市场导向和产品导向发展时，旅游活动的发生有了更大自由。在场地、环境、区位等条件允许的情况下，服务中心自身也能成为旅游吸引物，满足旅游接待的同时，它也可以成规模的发展休闲度假、购物餐饮、商务娱乐等功能。这对城市旅游和社会型旅游区尤为适合。游客集散服务中心旅游游憩功能的服务对象主要是当地居民和周边地区游客。而游客集散服务中心必然带来较大规模的人流集散，有人气便暗含商业潜力，因此，游客集散服务中心的选址应为游客消费创造机会。在操作上，游客集散服务中心可与城市商业区和娱乐区结合，丰富游客旅游活动，带动当地经济。如果旅游区离城市太远，相互之间联系较弱，则可考虑建设旅游村或旅游镇，游客集散服务中心与之结合，带动片区的发展。当游客集散服务中心的功能足够丰富时，它不仅要能服务于外地游客，也可成为当地居民的游憩目的地，分担城市的游憩功能。因此，中心的选址要考虑当地的居住区分布与旅游流向。三.游客集散中心的必备条件及功能游客集散服务中心依托于旅游区而存在，并且临近旅游区，其首要功能是为旅游区服务。而随着大众旅游的兴起以及旅游产业运作机制的转变，新的功能不断向游客集散服务中心加载。又由于旅游区类型、级别、空间格局不尽相同，不同游客集散服务中心在功能上虽大同，却又有小异。概括的讲，游客集散服务中心主要为游人提供接待、咨询、导游、餐饮、住宿、娱乐等综合性服务,甚至可以说包含旅游目的地系统“吃、住、行、游、购、娱”六要素的全部。其服务对象多元化，功能亦具有多元性。当然，因旅游区的不同，游客集散服务中心的功能构成也不尽相同。首先，它具有交通集散功能：游客集散服务中心位于旅游区对外交通与旅游区内部交通的连接处，游客将由此进入旅游区，跟据各自需求，选择不同交通游线，并在旅游活动结束后由此离开。因此，游客集散服务中心涉及到对接外部交通和组织内部交通双重作用。并有更完善的游客接待功能：基本功能，即为游客提供信息、咨询、游程安排、讲解、教育、休息等旅游设施和服务。具体包括：散客接待、团队接待;导游服务;旅游咨询;旅游商品销售;失物招领;物品寄存;以及医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供等。这些服务是面向所有游客的公共服务，也是游客集散服务中心必须提供的。发展功能，游览之外的其他接待性功能，包括住宿、餐饮、购物、娱乐等，它们是传统观光旅游活动中必要组成部分，根据旅游区的现实情况，可以加载到游客集散服务中心。四.水韵食尚街区旅游集散中心项目街区项目介绍：街区由当地政府、小哲实业、京沪杭精英团队强强联合，并肩携手全方位共同打造，集购物、休闲、观光、餐饮、娱乐、旅游六大功能于一体，鼎献张掖首席一站式体验消费中心，创造极富号召力的街区品牌---水韵食尚街区。2、整体包装，立体营销36000平米超大体量，以无可比拟的体量和超前的规划建筑设计，引领张掖商业升级换代，张掖商史即将由此改变。水韵食尚街区，采用汉唐建筑风格并融合国际先进的双首层街铺设计(挑高4米)，整条街区曲折有致，富含江南秀美风韵，人文景观丰富，灯光亮化、店招形象等皆统一规划、统一设计；街内无死角优态划分，各种业态分布合理，满足各种消费人群的需求.全方位立体化营销，户外、平面、公交、网络、微营销等多种媒体组合密集传播；新闻发布、演出活动、各类比赛、各种展览及促销推广层出不穷，有序绽放。3、设施完善，量身定做各种硬件配套设施一应俱全，水、电、暖、燃气、电信网络\停车场（位）等全面到位，更有免费WiFi全街覆盖！全框架结构，空间自由组合，自由分割，祛除楼间阻隔，经营格局随心改变，满足您的一切装修和布局想法，最大限度挖掘商业价值。4、政策优势，一站服务中央政策支持，当地政府部门现场办公，确保效率及各项优惠最大化并执行到位（“国家丝绸之路经济带建设”被写入《十八届三中全会关于全面深化改革决定》的报告当中，同时本项目得到了甘肃省政府和张掖市政府的大力支持）。专业运营商全程管理，科学规范，保安、保洁、维修、维护、后勤一条龙服务，免除商户后顾之忧。1.理念本项目以景区要素休闲化、游览系统精致化为理念，构架具有综合功能的游客集散服务中心，同时注重挖掘地方文化，打造张掖历史文化的旅游地标区。2.策略项目策略包括四个方面：（1）依托景区，打造张掖国家湿地旅游区的基营式服务接待基地（2）挖掘特色，打造张掖历史文化、地区特色的旅游承载区（3）借重山水，打造张掖富有浓郁山水特色的生态型游客集散服务中心（4）凸显功能，打造游客集散和接待服务双重功能复合区3.定位策划中对项目的定位立足于三个角度。（1）主题定位：布局合理，特色明显，功能复合（2）功能定位：游客集散，游客服务，农庄休闲（3）市场定位：立足本地居民，拓展和整合张掖旅游市场，积极吸引外地游客4.规划规划中结合场地特点，秉持闹静分开、功能互补、业态多元、充分利用的原则，将水韵食尚街区游客集散服务中心在水韵食尚街区分为一带。（1）文化景观休闲带将入口广场到石刻的一系列景观要素串联，给游客以浓郁的文化风情体验（2）入口服务组团包括入口广场、停车场、游客集散服务中心、文化广场等设施，以满足游客集散为目标（3）滨水休闲组团充分利用滨水空间，设置休闲游船、滨湖木栈道、水上休闲吧等项目。（4）商务休闲组团承担集散服务中心主要的服务消费功能，引入张掖的古代文化、茶文化等地方特色，依山就势，包括大酒店、会议中心、贡茶、等项目。（5）农风组团本区毗邻312国道，日车流基数大，本着有效利用空间、发展国道经济、规划建设休闲旅游群，以满足张掖城市居民城郊餐饮、休闲需求，从长远来看，水韵食尚街区是张掖未来旅游区发展起来后一处重要的接待场所，关键的地理位置和区位优势决定了它的责任。五.选址的要求和具备的条件游客集散服务中心的景观风貌将给予游人最初期感官刺激，直接关系到整个游览过程的心情以及对整个旅游区的评价。尤其对于风景名胜区，建设上稍有不当便成为破坏。所以，哪里可以建设、可以建成何种形式等等都需要细心斟酌，通过对比筛选，确定适合的地点，在张掖，游客集散中心也必定要在张掖旅游经济的脉点中心，水韵食尚街区位于张掖市滨河新区核心地带，312国道与滨河大道交汇处。东临国家湿地公园，西靠西北最大的玉石交易城---玉水苑及张掖唯一五星级酒店---张掖宾馆，南连甘州府城和主城区，北接全市最大高端地产项目---新加坡滨河水城和唯一高尔夫球场，并与张掖国际会展中心近在咫尺，地理位置得天独厚。游客集散中心选址要求在于城市对外交通——通而不达，于旅游区，一方面要方便游客到达，游客集散服务中心要与对外交通有便捷的联系；另一方面，对外交通又会对游客集散服务中心产生干扰，如噪音、游客安全、空间的连续性以及不利于游客集散服务中心的远期发展，同时游客集散服务中心也会影响交通线路的通畅。所以，一个折中的策略就是“通而不达”，即游客集散服务中心并不滨临对外交通线路，城市交通——方便快捷，游客集散服务中心与城市的联系体现在两个层面：首先，城市通常是旅游区最佳服务基地，许多游客将以其在城市中的住处为基点，依次游览城市及周边各个旅游区和旅游点，这时便要求旅游区游客集散服务中心与城市之间交通便捷；其次，应当考虑游客集散服务中心对本地居民游憩需要的满足。总之，游客集散服务中心应重视与城市的交通联系，最好有旅游专线或城市交通性干道与之连接，旅游区内部交通——组织有效，游客集散服务中心的选址会影响旅游区内部的游线组织，布局不当则会造成旅游区内部游客分配不平衡，部分旅游点人满为患，而另一部分则无人问津。因此，游客集散服务中心的设置应利于旅游环线的形成，让游客少走回头路，提高游览效率，而作为旅游区的门脸，游客集散服务中心承担者多重功能，但无论怎样，都不能将它孤立于旅游区。游客集散服务中心的设置不能喧宾夺主，功能方面协调互补，