乡村土地金融项目简介

乡村土地金融项目简介土地项目简介已经签订协议的项目：巽寮湾山地旅游项目：5100亩林地。位于广东省惠东县巽寮湾，距离深圳大梅沙50公里，依山傍水，面向大海。周边华侨城、万科、碧桂园、恒大、金融街、中航等集团的楼盘均已建成；周边已经建成沿海高速、广惠高速、深惠高速、深厦高铁。惠州国际机场将于2015年通航，四条轻轨、二个直升机机场、一个国际游轮码头等获得立项批准。计划建造旅游景区综合体。惠东县山地竞标起点价格一览表2008.10巽寮滨海旅游度假区富巢湾磨子石地段，容积率≤0.8，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，200001元2008.11巽寮滨海旅游度假区管理委员会榄涌村，容积率≤0.35，建筑密度≤12%，绿地率≥40%，162755.919元2010.01白盆珠镇布心村祠堂山与大背窝容积率≤1.8，建筑密度≤32%，绿地率≥30%，总建筑面积≤58236.80㎡，建筑限高20米，建筑层数6，212001.018元2010.06平海镇榜山，容积率≤3.5，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，总建筑面积≤36309.18平方米,建筑高度80米，362001.81元土地项目简介2014年初即将签订协议的项目：桂林市永福县世界渔村项目：8300亩；桂林市阳朔县古村文化产业园项目：1700亩；桂林市临桂新区世界皇城项目：3200亩；桂林市恭城县平安国际健康度假区项目：2200亩；北海市涠洲岛渔村文化综合体项目：1600亩；北海市青山头沙滩休闲综合体项目：3400亩；河池市罗城县卡马地质公园项目：1800亩；福建宁德市福鼎市山地休闲运动项目：2450亩；什么是土地资本化？土地资本化：把土地通过投资银行或其他金融机构集中起来重新整合，并以土地作抵押发行土地债券，实现土地资产流动。土地资本化的好处：土地资本化促进城乡投资、促进消费，促进城乡可持续发展。促进城乡创业和就业，降低失业率。促进城乡人民收入提高，缩小城乡差别。促进城乡金融服务产业快速发展。促进经济结构日趋合理，促进城乡第三产业快速发展。彻底解决解决三农问题，促进产业结构、消费结构、储蓄结构、投资结构更趋合理。促进中国经济社会更加稳定和谐。农村土地证券化思考资产证券化和土地证券化的定义资产证券化：将非标准化的贷款资产集中起来，组成资产集合，然后再将集合的资产细分为标准化的可转让的证券资产。将原本缺乏流动性的资产通过整合或重组转换成为具有相同金额、相同期限和相同收益的金融工具，促进自由买卖。土地证券化：用土地收益或土地贷款作为担保发行证券。在保留土地产权的前提下将其证券化，并利用证券市场的功能使土地资本大众化和经营专业化，是土地理财创新。土地证券化的意义：作为资金筹措手段，可以直接融资与间接融资，是一种非负债型融资；作为资产运用手段，克服价值量大、不可移动、不可分割、流动性差的缺点，提高土地使用效率。农村土地证券化的优越性活跃土地市场，优化土地资源配置降低土地经营风险，拓宽农业融资渠道统筹安排各类农业用地，实现农业现代化经营管理提高土地利用率，保护耕地资源稳定农民收入，加速新农村建设进程推进农村金融发展，促进农村就业，加快新农村建设步伐。乡村土地金融概述乡村土地金融的概念乡村土地金融就是以土地为媒介而进行的货币与资金的融通活动。通过各种信用方式、方法及工具，有效地组织和调剂乡村土地领域中货币资金的活动。乡村土地金融的基本任务就是以最有效的方式、方法及工具，向社会筹集资金，用以支持和配合土地的开发、利用以及经营方面的资金融通，促进乡村产业经济的不断发展。乡村土地金融的概念乡村土地金融的主要内容:包括发生在土地的开发、利用、经营过程中的贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及金融机构所办理的各类中间业务等各种信用活动。乡村土地金融的特性乡村土地资金的特性资金垫付量大资金周转期长资金运动的相对固定性资金的增值性资金营运的稳定性乡村土地金融的特性具有自偿性具有较大的灵活性具有较强的政策性具有一定的脆弱性乡村土地金融的分类农地金融（非建设用地）农地取得资金融通：用于农地的购买与租赁农地改良资金融通：用于土地开垦、灌溉、排水或土壤改良农地经营资金融通：用于购买牲畜、农具、肥料等凭借农地所有权或使用权取得从事其他事业所需的资金房地金融（国有建设用地）房地取得资金融通：用于房地的购买与租赁房地开发资金融通：用于对房地的开发、整理和改造等房地经营资金融通：用于商品房建设、项目建造、工厂建设等房地的企业或消费资金融通：以房地所有权或使用权取得企业经营或个人消费所需的资金乡村土地金融的分类农地金融的主要特点在契约到期之前，债权人不得任意要求债务偿还；而债务人可在契约到期前随时偿还；债务占抵押物价值不能过大，应以土地收益剩余能够偿还为限，且偿还期限越长越好；利率低而不变。房地金融的特点房地价格高，单位面积收益水平高，商品化程度高使房地能取得高额抵押贷款；资金回收较有保证。这一方面是因为房地金融债务人一般都具备较大的举债能力，另一方面是因为房地收益比较稳定和可靠，债务人能够承受高的利率。因房地负担力较强，偿还期限也不必过长，且可提前还款。乡村土地金融主要业务内容融通资金业务土地金融机构为土地所有者融通资金，筹集社会资金，使其流到土地所有者和使用者手中，满足其需要，并使提供资金的人也从中得利。通过将固定在土地上的资金再转化为金融资金重返流通过程，以满足其他方面的资金需求。用发行抵押债券等手段吸引资金，以满足土地长期投资的需要。土地债券业务土地所有权证券。在早期不动产证券中，只是指土地及其附属物的所有权证券化。土地抵押证券。由需要资金者以其不动产向官方设定抵押权，受领抵押证券，载明该不动产权利状况，交借出资金者收执，充作抵押权的证据。当债务人违约时，债权人就可按抵押证券所载明的权利抵偿。这种证券可由持券人转让给第三者，土地所有人也可通过买回证券的方式，随时清偿其债务。但无论如何，债务人与债权人之间的关系是直接的。土地抵押债券。土地抵押债券的出现，使土地金融有了进一步的发展。金融机构取得抵押债权，以此作为担保，通过信用评级机构及担保机构等发行债券，并出售给公众。持券人与抵押债务人之间通过金融机构而形成间接关系。当抵押债务人不履行债务时，金融机构可立即行使其抵押权，收回资金用于偿还债券。土地投资业务发展土地金融，同时兼顾土地开发投资。土地开发投资不同于生产性投资：连续重复负担利息。因为土地开发投资一般要求初始投资规模较大而且要求有连续性，尤其是在农地投资上还要求不断地重复投资。收益率不易精确计算。由于土地开发投资规模大，时间长、利息重，所获利润以及投资收益率都难以计算。资金占用时间较长。土地开发投资一般需较长时间占用资金，对资金要求相对较高，具有较大的风险性。土地金融的产生及发展金融业支持配合农村土地开发利用的优点获得资本保值增值，有利可图资金投入安全高度保证有利于快速吸收存款和开展其他中间业务地产业与金融业之间的关系地产业与金融业可以相互依存、相互支持、相互促进、共同发展。土地开发、利用、经营对资金需求旺盛。土地资金运动的固定性和自然增值性吸引金融机构乐于贷款或投资在土地上。农地金融农地金融的作用满足农业发展的资金需要，促进农业可持续发展有利于促进土地流转，实现土地规模经营和农业集约经营有利于引导农户的经济行为，实现国家对农业的调控保障农民利益，维护社会稳定农地金融农地金融的运行思路以股份经营形式，利用集体和其它经济实体的力量，建立土地合作社，共同打造农地金融。农地金融土地资金的筹措：以发行债券和信托产品为主，还包括私募基金、财政拨付、社会借款、银行借款、保险理财。资金运用：土地流转前期资金、乡村建设。城市房地金融城市土地金融城市土地金融是围绕城市土地及其建筑物的开发、经营和消费所进行的资金融通。根据其服务的对象，又可将其分为城市土地经营金融和房地产土地金融。城市土地经营金融服务的对象可以包括城市土地的收购储备和与城市土地相关的基础设施和公共设施建设；房地产土地金融则往往与其地上建筑物一起，组成房地产金融体系。城市房地金融城市土地经营金融围绕城市化战略，为实施土地利用总体规划和城市规划，政府依据土地管理法律法规授予的职权，以经营手段运作土地资产和土地资本，从而实现整个城市经济社会的协调发展和土地效益的最大化。城市房地金融土地证券化土地证券化的含义:土地证券化是一种债权证券化形式，它以土地抵押贷款债权为基础，由金融机构（初始贷款债权人）或特定证券机构将其进行包装组合，在信用机构的担保下，向社会发行一定数量的有价证券的过程。土地证券化的特点：作为资金筹措手段，产生全新的融资方式。它吸收了直接融资与间接融资的优点，是一种非负债型融资；作为资产运用手段，克服土地由于单位价值量大、不可移动、不可分割、对于小规模投资者来说难以购买、流动性差的缺点，有助于提高土地的使用效率。城市房地金融土地证券化的运作模式土地证券化的培育修订法律法规，消除制度障碍规范服务中介，减少中介障碍提高人才素质，排除技术障碍城市房地金融PPP模式（Public-Private-Partnership）公共部门与私人企业合作模式，是公共基础设施的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私人企业与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。PPP自身所具有的一些优点：节约成本、风险分担、提高和改善公共项目服务水平、提高项目收益率。针对PPP模式的这些特点，该模式可以应用于城市土地收购储备和与城市土地相关的基础设施建设（如道路工程、桥梁建设、市政设施等）方面，其组织机构设置模型如图城市房地金融从80年代开始我国政府开始鼓励BOT方式试点(建设－运营－转移)｡这就意味着项目PPP融资模式在我国公共事业项目管理中应用的开始｡城市房地金融房地产金融体系住房抵押贷款市场体系是市场主导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。住房抵押贷款一级市场。当借款人购房资金存在缺口时，通常会以所购房产为抵押，向金融机构申请贷款加以解决。一级市场提供的便是这一业务。住房抵押贷款一级市场的主体基本上是商业银行（CBs）、互助储蓄银行（MSBs）、储蓄贷款协会（S＆Ls）以及人寿保险公司（LICs）等私人金融机构。住房抵押贷款二级市场。二级市场主要开展两类业务：其一是抵押公司以金融机构持有的抵押债权为担保，发行债券融资，即抵押债权证券化；其二是不动产项目融资的证券化，即金融机构为某个不动产建设项目在证券市场上发行债券融资。其中，前者是解决住房抵押贷款资金来源和金融机构流动性问题的关键。土地抵押贷款保险市场。保险市场的建立与完善，为一级市场、二级市场的安全性提供了保证。土地金融存在的主要问题业务面窄，动作欠规范。以土地抵押贷款为主，业务运作模式单一，范围较窄，主要集中于土地和不动产开发领域。土地信托基金、土地证券化等业务还处于萌芽阶段。资金渠道不畅、业务拓展滞后。土地金融的资金来源相对单一，主要依靠银行信贷和政府财政支持，难以满足土地市场交易和相关金融业务的需求。对政策性资金的依赖较强，在国家财政政策和信贷政策不断调整的过程中，不可避免地会出现波动和阻碍，从而影响土地金融业务的正常开展。政策性业务与经营性业务的混淆。政策性土地金融业务主要是为了贯彻国家或地方征地的土地政策、产业政策和分配政策等服务的。例如鼓励基础性产业发展，引导土地的节约、集约利用等。这些对于土地金融的实施来看可能是不盈利的，甚至还会亏本。而对于一些商业性土地开发项目，相应的土地金融业务则应严格按照市场机制运行。土地管理体制和土地使用制度，土地取得、使用上的“双轨制”仍然存在，土地金融支持的优惠与否往往在一些权利部门手中，因此混淆政策性和经营性土地金融业务的情形时有发生。土地金融的思路与发展模式打通土地抵押贷款发行土地信托产品成立土