关于将地价计入房产原值征收房产税的政策指引

1佛山市地方税务局税政科便函各区局税政科（股）：现将《关于将地价计入房产原值征收房产税的政策指引（试行）》印发给你们，请遵照执行，在执行过程中发现问题请及时上报。二O一二年一月十一日2关于将地价计入房产原值征收房产税的政策指引根据财税[2008]152号《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》的规定，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”财税[2010]121号《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》第三条：关于将地价计入房产原值征收房产税问题，“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”为了准确把握政策内涵，统一执法口径，现对问题的操作说明如下：一、宗地、容积率和房产建筑面积（一）宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。（二）容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。容积率=地上总建筑面积÷该宗土地总用地面积。计税的宗地容积率以规划部门核发的《建设工程规划许可证》为准。未取得《建设工程规划许可证》的，纳税人应自行计算申报，并提供工程结算书等能证明建筑物建筑面积和用地面积的资料供主管税务机关审核。必要时，主管税务机关可以进行实地调查。若有确3切证据证明实际宗地容积率与按《建设工程规划许可证》确认的容积率不相符的，且影响到房产税的缴纳的，纳税人可以申请主管税务机关按实际宗地容积率计算确定。（三）房产建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和。具体以房产证记载的面积为准。未取得房产证的，主管税务机关可以按《建设工程规划许可证》或者《建设工程施工许可证》上记载的面积确认。二、计入房产原值的地价（一）计入房产原值的地价是指纳税人为取得计税房产所占用的土地使用权所支付价款、开发土地发生的成本、费用和按国家统一规定交纳的有关税费。具体包括：支付的土地出让金或者土地转让价款、土地契税、规划设计、“三通一平”费用等。（对于已经计入固定资产房产原值的费用不重复计算)具体计算按照国家有关会计制度规定，会计实务一般体现在：“无形资产—土地使用权”或其他科目核算的地价款及契税和相关费用。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，主管税务机关应按规定予以调整或者要求纳税人按照国家有关会计制度规定重新评估。对买地建房的，应将有关地价计入房产原值征缴房产税；对直接购买房地产的，按买价确定房产原值，征缴房产税。（二）纳税人通过划拨等方式取得土地，无支付地价和其他费用的，计入房产计税原值的地价为零。（三）如纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法将补缴的土地出让金和支付的其他费用并4入房产原值。（四）宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；宗地容积率等于或高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税。（五）纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，应视为多宗地，应分别计算确认各地块的宗地容积率。如果同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期（栋）房产建筑面积占该宗地上的房产规划总建筑面积的百分比配比地价并入房产原值。三、计入房产原值的地价的分摊。（一）建成和在建（包括待建）房产的建筑面积的分摊。应按建成和在建的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。（二）因宗地内各独立房产，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受税收优惠，因此，地价应在宗地内各独立房产间进行分摊，分别计入各独立房产原值，申报缴纳房产税。因同一宗地只有一个容积率，因此，分摊时容积率可作分配率来使用。某独立房产应分摊的用地面积＝某独立房产建筑面积÷容积率某独立房产应分摊的地价＝某独立房产应分摊的用地面积×单位地价单位地价＝为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等÷取得土地使用权面积。对上述用地的占地面积，纳税人应提供真实完整的证明材料，供主管5税务机关审核。否则，不得扣除。必要时，主管税务机关可以要求纳税人提供中介机构相关报告。四、其他。为便于房产税的征管实际及大集中单项税种房产税登记信息的更新维护，要求纳税人在填写申报表的同时填报《从价征收房产税政策调整信息采集表》，见附表。五、常见问题解答（一）问：财税[2010]121号文件规定：“本通知自发文之日（注：2010年12月21日）起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。”纳税人按照财税[2010]121号文件规定对房产计税原值进行调整后，2010年12月21日至2010年12月31日期间是否应当计算房产税补（退）税额？答：“纳税单位的房产，当月发生增减变动的，均从次月份起调整房产计税价值。因此，纳税人因执行财税[2010]121号文件造成2010年12月份房产计税原值发生增减变动的，应当从2011年1月份起相应调整其应缴纳的房产税，即2010年12月21日至2010年12月31日期间不需要计算房产税补（退）税额。（二）问：纳税人发生的房产评估增值部分是否应当缴纳房产税？执行新《企业会计准则》的纳税人，因初始确认“投资性房地产”或者“投资性房地产”公允价值发生变化而调整房产账面原价的，是否应当同时调整房产税计税原值？答：财税[2008]152号文件规定：“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”因此，纳税人发生房产评估增值（或减值）以及初始6确认“投资性房地产”或者持有“投资性房地产”期间公允价值发生变化，并按国家有关会计制度规定调增（或调减）房产原值的，应按调整后的房产原值计征房产税。需要说明的是，根据国家有关会计制度的规定，纳税人除发生资产重组以及确认投资性房地产等少数情形外，房产的会计核算应当遵循历史成本原则，纳税人不得因房产增值（或减值）而随意调增（或调减）房产原值。（三）问：财税[2010]121号文件规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”对于“地价”应当如何把握？是否应当考虑土地评估增值和摊销等因素？纳税人支付的土地租金是否构成地价？答：财税[2010]121号文件规定的“地价”应为纳税人实际支付的地价，包括纳税人取得土地使用权实际支付的价款以及开发土地实际支出的成本费用。纳税人会计核算时将土地评估增值计入“无形资产”或“投资性房地产”等科目（土地价值单独核算）而未计入房价的，在确定房产计税原值时，不需要将土地评估增值部分加计入地价。纳税人会计核算时对土地进行摊销的，在确定房产计税原值时，摊销额也不得从地价中扣减。纳税人因租赁土地支付的土地租金不构成地价。纳税人通过划拨等方式取得土地未支付地价的，计入房产计税原值的地价可为零。（四）纳税人既有从价计征房产税的房产，又有免税房产和从租计征7房产税的房产的，应当如何分摊地价？答：宗地容积率低于0.5的纳税人，在计算从价计征房产税的房产计税原值时，可按“从价计征房产税的房产建筑面积×2×土地单价”确定计入房产计税原值的地价。宗地容积率大于等于0.5的纳税人，可按“从价计征房产税的房产建筑面积÷房产总建筑面积（包括免税房产和从租计征房产税的房产）×土地总价”确定计入房产计税原值的地价。（五）财税[2010]121号文件下发以前，纳税人在会计核算时未将地价计入房产原值，并且申报缴纳房产税时未将地价计入房产计税原值的，是否应当补征2010年度以前的房产税？财税[2008]152号文件规定：“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”根据会计制度的规定，纳税人在会计核算时应当将地价计入房产原值。因此，在财税[2010]121号文件下发以前，执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时，未将地价计入房产计税原值造成少缴房产税的行为属于偷税行为，应按规定补征税款、加收滞纳金并处以罚款。需要说明的是，在财税[2010]121号文件下发以前，纳税人在申报缴纳房产税时，可只将房产实际占用土地所对应的地价计入房产计税原值，房产未占用的土地所对应的地价，可不计入房产计税原值。但是，纳税人在会计核算时已经将全部地价计入房产原值，或者计入房产原值的地价超过房产实际占用土地所对应的地价的，在2010年底以前，应当以会计核算的房产原值作为房产税计税依据。2011年以后，容积率在0.5以下且计入房产原值的地价超过财税8[2010]121号文件规定标准的纳税人，在申报缴纳房产税时，可按照财税[2010]121号文件的规定相应调减房产计税原值。根据新《企业会计准则》的规定，纳税人可将土地使用权单独计价，而不计入房产原值。因此，在财税[2010]121号文件下发以前，执行新《企业会计准则》的纳税人在申报缴纳房产税时未将地价计入房产计税原值的，不必补征房产税。（六）财税[2010]121号文件下发以后，纳税人的会计处理和所得税处理是否应当进行相应的调整？答：财税[2010]121号文件规定仅适用于房产税和城镇土地使用税，对纳税人的会计处理和所得税处理不产生影响。财税[2010]121号文件下发后，纳税人会计核算的房产原值与申报缴纳房产税的房产计税原值可以存在差异。附：举例：1、某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1000元。如该宗土地上房屋建筑面积7800平方米，该宗地的《建设工程规划许可证》登载的容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价应税房产建筑面积×2×土地单价=7800平方米×2×1000元／平方米=1560万元．2、某企业有一宗地，占地20000平方米，每平方米平均地价1000元，《建设工程规划许可证》登载的容积率为2.5，规划地上房屋总建筑面积50000平方米。该宗地分两期开发，第一期于2011年完成，已建成房屋建筑面积20000平方米。因此，2011年计入房产原值的地价=宗地总地价×（已建成房屋建筑面积÷规划规划地上房屋总建筑面积）=20000平方米×10009元/平方米×（20000平方米÷50000平方米）=800万元。附表10填表说明：1、财税（2010）121号文规定：对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价，，对宗地容积率低于0.5的，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价；宗地容积率大于或等于0.5，计入房产原值的地价=地价。对于通过划拨方式取得的土地使用权，无支付地价和其他费用的，计入房产原值的地价为零。2、地价：包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用和按国家统一规定交纳的有关税费。3、宗地容积率=地上总建筑面积/土地面积，容积率以规划许可证登载为准。从价征收房产税政策调整信息采集表纳税编码：单位或个人名称：生产经营或居住地址：土地用途土地使用证号房产证号土地所在地宗地号行次项目数额1土地面积2地价（3行+4行）3其中：取得土地使用权支付的价款4开发土地发生的成本、费用和按国家统一规定交纳的有关税费5土地单价（2行÷1行）6应税房产建筑面积7未建、待建房屋占用土地面积8未含地价的房产原值9宗地容积率10计入房产原值的地价（宗地容积率＜0.5）（6行×2×5行）11计入房产原值的地价（宗地容积率≥0.5）（5行×（1行-7行））12从价征收房产原值（8行+10行或8行+11行）13从价征收的房产税(11行×70%×1.2%)声明：此表是根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和财税[2008]152号、财税（2010）121号文及其有关规定填报的，是真实的、可