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某X某X修建性详细规划设计说明第一章规划设计总说明一、前言`规划背景：2012年12月国务院发布的《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》中明确提出：“加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。”2013年8月，民政部召开全国社会养老服务体系建设工作会议，会议进一步明确了社会养老服务体系建设的总体要求。当前和今后一个时期，社会养老服务体系建设的总体要求是：贯彻落实国务院常务会议精神，紧密结合新形势、新任务和新要求，把不断满足老年人日益增长的养老服务需求作为出发点和落脚点，加快改革创新步伐，发挥市场活力，创新服务供给方式，推进社会养老服务体系朝着服务设施更加齐全、服务功能更加完善、服务资金更加充足、服务队伍更加专业、服务监管更加有力的方向前进，把服务亿万老年人的夕阳红事业打造成蓬勃发展的朝阳产业,使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量，确保到2015年全面完成社会养老服务体系建设“十二五”规划确定的各项任务，为实现2020年养老服务业发展目标奠定坚实基础。海南地处中国南海，有着特殊的区位优势，并具有热带亚热带海洋气候，四季温和，适宜居住。尤其三亚地处热带，位于北纬18°线以南区域，空气质量位列世界第二、中国第一，可与美国夏威夷群岛媲美。三亚并无内陆温带、亚热带地区四季分明的气候变化，空气湿度较低、相对干爽，非常适合患有心脑血管、风湿性关节痛、哮喘、呼吸道等慢性病人休疗养，尤其适合老年人长期居住颐养天年。如今三亚得天独厚富氧的气候环境已成为北方地区老年人“避冬”养生的首选之地。海南省农垦总局拥有海南省1/4土地资源，随着海南国际旅游岛的开发建设，以旅游产业带动下的老年养生社区项目将会纷纷落地在风景和气候环境优美的城郊农场，而从一个城市移居到另一个城市传统养生方式将被打破，山清水秀的自然环境和人们对于富氧空气以及温和气候追崇，使得整合农场地域优势和农场医院资源，借势打造医疗地产以及落地老年养生项目将成为可能。其中相当多的老年人对于居住社区的医疗配套和社会医保有着刚性需求，这也将给农场医院向产业化过渡提供了良好的发展机遇。二、项目概况1．规划区位：某X某X。2．基地概况：项目位于某X某X。基地平均海拔在260米以上，植被覆盖率达95%以上，负氧离子含量高达6000单位，借以浅山台地所形成的独特气候，其空气清新干爽且年平均气温比三亚市区低2-3摄氏度，具有三亚市后花园和避暑胜地美誉；宁远河环绕场界17公里，支流清凉河流经本场境内，下游有天然小瀑布，跃水落差5--6米，11座大小水库似珍珠散落其间。本项目以其城郊原生态的秀丽山水环境和通达市区的便利交通，将成为三亚市最佳的养生人居福地。3．现状用地分析：某X某X。规划地段中医疗保健用地内有某X某X的一座场级医院，规模相当于县级医院，建于六七十年代，功能配置，建筑质量均达不到现代标准县级医院的条件。规划地块内还有三分之一的芒果及经济作物等农用地；沿S314省道的商住用地内建有大量的自建商住楼，多为近期新建，3-8层不等。在居住用地、幼儿园用地、康体用地内，由于受经济发展水平的影响，现存的建筑多为1-2层，有少量的3-4层的建筑，建筑占地大，不够注意节约用地，建筑布局散乱、随意、单调，尚未形成宜人的居住环境。规划安置用地位于规划玉龙路东侧的半坡地上，坡度在15°-18°。三、规划设计依据1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月）2.《城市规划编制办法》（建设部2005年10月发布）3.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93,2002年版）4.《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）5.《城市环境卫生设置规划规范》（GB50337-2003）6.《住宅建筑规范》（GB50368-2005）7.《无障碍设计规范》(GB50763—2012)8.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95,2005年版）9.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）10.《人民防空地下室设计规范》GB50038—200511.《人民防空工程设计防火规范》GB50098—9812.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50—200113.海南省相关技术规定14.某X某X镇区控制性详细规划15.某X某X关于某X某X项目用地规划意见的复函16.甲方提供的方案设计任务书四、规划设计原则1、土地利用集约化原则:集聚开发,功能复合.单元组团布局紧凑,提高土地开发效率。2、和谐发展原则:坚持以人为本,从多层次考虑人居的需求。3、生活多样性原则:公共服务设施与居住有机结合,居住和生态的结合。4、可持续发展原则:土地利用的可兼容性,适应社会经济发展和土地利用多样性的需求,满足长远的发展需求。5、可操作性原则：在开发时序安排上，充分考虑各期开发的独立性及完整性，也充分考虑首期开发对于树立社区整体定位形象的作用，并有效利用前期的经验指导后期开发建设。6、生态宜居养老原则：以配套社区物业管理服务和医疗服务为产品，在营造自然生态和谐环境的基础上追求就医保障、生活方便以及功能齐全,打造一个有特色的、宜居的社区生活环境。五、规划构思与目标1、规划构思：规划尊重自然山水的格局，强化山地景观的肌理，突出原生态养生养老的休闲舒适性，强化地域特色和人文艺术性，吸取先进的理念，探寻既与自然相协调又具有养生养老地产可行性的规划布局。2、规划目标：项目利用农场现有的山水环境和优质的气候资源，以改建的农场医院所具有的医疗条件为依托。以待建的老年养生社区的新增人口为基础，打造集养老、医疗、养生、娱乐、生活等功能于一体，立足特色农耕文化，全龄化覆盖，满足多层次需求的综合型国际老年休疗养中心。第二章规划总平面设计说明一、规划构思1、区位优势：某X某X。2、生态环境资源优势：本项目东侧为自然山体，景观视线开阔，生态环境优越。3、地块开发条件：项目整体地势东北略高，西南略低，局部稍有起伏，但大部分用地相对平坦，属于可建设用地。除西侧的育才大道外，规划区域内其他道路外均属规划路，市政配套设施尚未完善。二、规划结构整体规划结构概括为：一心、两轴、四片一心：改造的农场场部医院为功能中心。两轴：医疗保健用地东南侧的景观视线通道轴和贯穿整个地块南北方向的东环路。这两轴是规划范围内部交通联系的骨架，也是规划范围与外围交通系统衔接的纽带。因而规划以此为依托，沟通联系各功能组团。四片：以“一心两轴”为纽带，在自然生态环境和道路交通系统的基础上，整个项目规划了四个功能片区(医疗卫生区、娱乐康体区、居住区、安置区)。三、规划布置规划区范围内总用地面积为某X某X，其中包括医疗卫生用地、商住混合用地、二类居住用地、幼儿园用地、道路用地及公共绿地。1.医疗卫生用地地块某X某X为医疗卫生用地，规划中改建的某X某X平方米综合性某X某X是整个项目的核心所在，为老年养生业主提供及时和必要的医护服务。医院东侧为医疗康复区，医疗康复区按公寓方式建设，公寓分为标间和套间，项目依托社区完善的医疗机构，老年病患者在此进行疗养康复和度假休养。2.商住混合用地地块某X某X采用底商住宅的模式，为整个项目提供商业配套服务，保证社区的基本生活需求。3.二类居住用地地块某X某X是规划中用于商品房开发的二类居住用地，占地面积为某X某X。地块某X某X农场职工拆迁安置区用地，占地面积为某X某X。4.幼儿园用地地块某X某X幼儿园用地，完善社区的幼儿教育设施，保证社区的独立完整性。5．康体娱乐用地：地块某X某X地块为娱乐康体用地，设置文化活动中心、康复中心以及养生研究所，为整个社区提供了活动场所和康复设施。6.公共绿化用地地某X某X为公共绿地。绿地的布局贯穿开发地块，同时与周边的自然环境有很好的融合与渗透，为该社区创造了丰富多样的绿地空间和步行网络。四、道路交通1、出入口设置，每个独立地块场设置两个出入口，且与规划路及相临小区相对应。2、道路系统整个场地的道路分为三个等级，分为城镇主路、城镇支路（社区道路）、组团道路1)镇区主路——场地西侧某X某X大道红线宽25米，北侧民生路红线宽20米，南侧公园路红线宽20米，贯穿场地南北的东环路红线宽15米，是社区主要的对外通道。2)城镇支路红线均宽10米，是整个社区内部的主要道路。3)组团道路：组团内部车行系统顺应地势，合理规划车行道路，尽量平行、斜交等高线，并考虑与现在外部交通联系的标高。步行交通系统是整个区域的主要交通载体，规划步行交通系统以最大限底的展示区内景观，提高舒适度，提供多种步行选择为宗旨，在复杂的地形地势下，步行系统具有相对的自由特性，区域内依据山地地形，充分考虑老年人的活动特点，安排适合老年人活动的设施与地形相结合的人行步道，以此舒缓人们的心情，享受优美的风光。五、停车方式地上停车：沿小区车行道边设置地面停车，为社区业主主要停车方式。地下停车：地某X某X地下满铺作为人防兼做地下车库。六、人文交往空间小区为住户提供不同层次和形态的休闲活动与交往场所，通过亲切的尺度、流动的空间形态以及园林设施的软性划分来限制人流，避免人汽喧闹对居住环境的负面影响。小区人文交往空间可分为三级：设置在围合单元之间的邻里空间，为半公共空间，场地较小但空间感受较亲切，活动方式自然。小区中心园林，由居民自发进行散步、休闲、游玩及交往等活动。商业活动区域，被动的交往方式，空间范围较大。七、景观系统分析规划中通过建筑、绿化、道路、地形、标志性构筑物的综合处理，营造山地原生态养生旅游的景观特色。规划中用不同轴线将不同等级、不同地段的景观节点有机串联，形成整体系统的景观体系。充分利用现有的自然环境，结合地形高差，最大限度地将外部自然景观引入，使人工改造和自然融为一体，成为独具特色的城镇人文景观。根据现状的景观资源以及地形特点，整个项目由一条绿化带串联、多个景观节点组成，彼此之间相互渗透形成良好的景观视线效果，并引入周边山体景观形成对景。1、公共绿化带规划中的绿化带位于医疗卫生用地与其他综合用地之间，以开放式游园为主。种植以椰树为主，辅以槟榔林、芒果林，结合孤植、群植等方式，形成具有热带度假区特有的林荫景观带。2、多个景观节点各个组团内部均规划中心景观庭院，多个景观节点的串联加强了各组团的互动联系，与外围景观区也形成相互协调补充的关系。3、自然山体景观保护项目东侧为自然山体，是拟规划中的山地养生文化公园。保护区内的自然山体，改善其植被，增强效果绿化，尽可能多的采用当地的植物树种，整个区域形成有山有水且有地方特色的原生态景观效果。八、公共设施规划按照上位规划的要求，各个组团布置了相应的服务及休闲配套设施。用地北侧为医疗服务及医疗公寓，西侧为商业区，中部为幼儿园以及组团内部布置的社区服务站和体育服务站等。环境小品如厕所、垃圾箱、灯具、电话亭、栏杆、路标、室外座椅等都与休疗养环境气氛相协调，环境的风格简洁大方，没有过多繁的装饰，色彩尽量采用原色，具有明确的识别性，能充分发挥其作用，环境小品采用当地传统材料，使人感到亲切。九、养生康体配套设施规划本项目将带有社区医疗设施配套的商品房和产权式医疗公寓整体打造成为某X某X，并将传统的社区居家养生概念赋予新内容，把老年医疗、膳食、助理和出行作为社区物业管理的增值服务产品，最终形成完善的医疗养生产业模式。项目将机构养老和居家养老模式完美融合的全新养老产业模式，让每一个入住的老人享受全面、专业照料服务的同时，感受家庭的舒适、温馨与亲情，真正实现老有所养、老有所医、老有所惠、老有所学、老有所为、老有所乐。1.医疗：依托场部医院、康体中心、养生研究所以及各个组团中设立的护士站，为业主建立医疗档案，定期安排业主体检，