标准租私房拆迁政策解答

标准租私房拆迁政策解答编者按为保障城市危旧房改造和房屋拆迁工作的顺利进行，妥善处理标准租私房拆迁问题，保护被拆迁人和被拆迁标准租私房承租人的权益，经市政府同意，市国土资源和房屋管理局近日就拆迁标准租私房有关问题发出通知（京国土房管拆字［2002］319号），本报曾于5月10日C51地产/法规予以原文刊登。为使政策落到实处，本报现就此问题做相关政策解答，为您解疑释惑。标准租私房是指“文革”初期由本市房管部门接管、“文革”后落实私房政策带户发还产权的私人出租房。“文革”初期，本市共接管私人房产51万间。1978年开始落实私房政策试点，1983年落实私房政策工作全面展开，在产权人和承租人继续维持房屋租赁关系，执行政府规定的租金标准的前提下，带户发还了私人出租房。据统计，目前还有近3.9万间，其中96％分布在东城、西城、崇文、宣武四城区，朝阳、海淀、丰台和通州区也有少量分布。标准租私房承租户的认定，以本市落实私房政策时各区房屋行政管理部门带户发还产权的清册、历次调租的清册为依据。但产权人自愿将原自住房与直管公房或其他房屋使用权互换，并按政府规定的租金标准向其自住房屋的承租人收取租金的，不属于解决的范围。■相关问题问：为什么要解决标准租私房问题？答：标准租私房主要存在的问题，一是据检查，一般损坏、严重损坏和危险房屋（统称危旧私房）约占九成。每年汛期上述房屋大多严重漏雨，危险比例逐年上升，危及承租人的住用安全。二是产权人的使用权和收益权没有得到保障，租赁关系紧张。党和政府十分关心标准租私房题，通过十多年努力，绝大部分已得到解决。当前，住房制度改革不断深化，职工住房普查工作已经开展，企业单位住房分配货币化开始实施，廉租住房制度顺利推进；为适应经济体制改革和城市建设的需要，新拆迁办法已经出台，房改带危改等各种形式，加快了危旧房改造的步伐，这些都为进一步解决标准租私房问题提供了必要条件。但由于情况复杂，标准租私房涉及近1.9万户，所以必须调动各方面的积极性，通过多种渠道、采取多种方式解决好这一问题。在此背景下，市政府于2001年11月4日批转了市国土房管局《关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见》（京政发［2001］37号，以下简称37号文），力求尽快稳妥地解决上述问题。问：承租人另有住房的，如何处理？答：承租人及其配偶另有住房，包括已购公房、经济适用住房、商品房、房改危改房及其他住房或承租公房的，应当无条件迁出。迁出后住房未达标的，由所在单位按房改规定发放差额部分的住房补贴；承租人将已购住房上市出售致使无他处住房的，其所在单位不再补贴或安置住房，承租人亦应无条件迁出；产权人同意承租人继续租住的，双方可协商议定租金，单位按规定发放补贴。问：承租人是否可以购买其承租的标准租私房？有何优惠政策？答：经承租人与产权人协商同意，承租人可购买现住房产权。政府免征契税，产权人所得的售房价款免缴个人所得税。问：属于拆迁区的标准租私房，如何解决？答：根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）第二十六条的规定，拆迁人对产权人给予补偿，承租人应当按照37号文的规定搬出。搬出确有困难的，拆迁人可以给予资助或提供房屋临时安置。因此，对标准租私房产权人的补偿与对其他私房产权人的补偿是一样的。对标准租私房承租人来说，应当按照37号文的规定搬出，符合申请资助和安置条件的，需要证明自己无他处住房，且其所在单位及上级单位均无力按照37号文的规定解决。在此前提下，经核查和公示无异议的，拆迁人应酌情适当解决。问：承租人无他处住房的，如何处理？答：承租人及其配偶无他处住房，其所在单位应当为职工解决安置住房，并负责将承租人迁出；或按房改政策向职工发放住房补贴，由职工另行自购或租住房屋。单位已发放了住房补贴或已提供了安置住房的，承租人应将原租住的标准租私房及时退还产权人。问：承租人及其配偶所在单位均无力解决的，如何处理？答：承租人及其配偶所在单位均无力发放住房补贴或安置住房的，其上级主管部门应负责解决。问：承租人及其配偶没有单位的，如何处理？答：承租人及其配偶没有单位的，可由其共居人所在单位发放住房补贴或安置住房。承租人及其配偶、共居人均无单位的，由其所在地区的区人民政府负责安置。问：如何解决低收入承租人家庭的住房问题？答：承租人家庭符合我市廉租住房配租标准，即经民政部门批准或认定，连续享受本市城市低保待遇一年以上的城市低保家庭和优抚家庭，可申请廉租住房。问：单位租用标准租私房的，如何处理？答：无论是单位租用标准租私房安排个人居住还是自用，如果产权人同意继续出租的，由双方协商议定租金，重新签订租赁合同；如果产权人不同意继续出租的，单位应将房屋退还产权人，并妥善安置居住人。问：提租工作有什么规定？答：自2002年3月起，分两年逐步提高租金，到2003年12月起放开标准租私房租金。提租适用于三类情况：一是承租人另有他处住房应无条件搬出的，至2002年3月1日未能搬出时。二是承租人无他处住房，单位已提供安置住房或已发放住房补贴的，至2002年3月1日未能搬出时。属上述两种情况者，单位可不发放提租补贴。三是承租人无他处住房，单位未提供安置住房或未发放住房补贴的，承租人所在单位应按新增租金的80％发放提租补贴。由于各区时间紧、工作量不均衡，为确保工作质量，对完成提租具体工作的时限不做全市性的统一安排，但一律以2002年3月1日作为按新标准计租的起始时间。问：承租人搬出后另行租购住房时，有什么优惠政策？答：标准租私房承租人可优先购买经济适用住房。购买住房，可按房改政策免征契税，免交房屋买卖手续费。申请住房公积金委托贷款的，住房资金管理机构优先向其发放委托贷款。问：违章建筑如何处理？答：承租人搬出后，产权人必须拆除其在标准租私房院内的违章建筑。不拆除的，由区政府责成有关部门组织拆除。问：承租人已故或迁居他处，如何处理？答：承租人与产权人原订有房屋租赁合同，但承租人已故，其共居人未与产权人重新签订房屋租赁合同的，由共居人中推举一名具有完全民事行为能力的成员作为承租人。承租人户籍迁出北京，共居人未与产权人重新签订房屋租赁合同的，亦按上述办法推举一名承租人。标准租私房承租人已迁居他处，家庭其他成员仍在标准租私房内居住，但租赁合同未变更的，应无条件搬出。共居人是指与标准租私房承租人同一户籍、共同居住两年以上者。问：属于危改区的标准租私房，如何解决？答：根据37号文的有关规定，已确定结合房改实施危改的地区，按计划在实施时一并解决。结合房改实施危改的地区以市、区危改主管部门的批准文件为准，具体政策执行《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条的规定、市政府办公厅《关于印发〈北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）〉的通知》（京政办发［2000］19号）和《关于〈北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）〉执行中有关问题的通知》（京政办发［2001］21号）。私房产权人可以就地换购住房，其原面积部分按照被拆迁房屋的重置成本价和安置房屋的建设综合成本价结算差价，超过部分按商品房价结算，所购房屋按商品房产权管理；产权人也可按照危改前被拆迁房屋的房地产市场评估价获得补偿。对承租人参照直管公有住房承租人参加房改危改的办法处理。问：承租人所在单位垫付的修缮费如何结算？答：根据市政府1987年和1989年文件关于加强城镇私房修缮管理的规定，产权人和承租人均无力修缮的，由承租人所在单位垫付修缮费；承租人无单位的，由房管部门修缮并垫付费用。所垫付的费用应在房屋出售或被征用时，从房价款或补偿款中扣回。但考虑到产权人租金收入较低而无力修缮的实际困难，由房管部门或承租人所在单位垫款对标准租私房进行翻挑大修尚未结算的，不再结算。问：在标准租私房租金完全放开之前，私房的修缮问题如何处理？答：自37号文印发之日起至2003年12月租金完全放开之前，各区国土房管局仍对标准租私房进行安全检查与抢修，确需翻挑大修、承租人尚未迁出的，修缮费由承租人所在单位和产权人各负担50％；承租人已经迁出的，修缮费由产权人全部负担或由产权人自行修缮处理。问：37号文如何组织实施？答：根据37号文的有关规定，市国土房管局负责全市37号文件落实工作的综合协调。各有关职能部门按照各自的职责做好相关工作。有关各区人民政府负责具体工作的组织实施。此前，东城区人民政府先期开展了试点工作，试点进展顺利，为全市工作的全面展开提供了主要的经验。目前，有关各区均已开始承租人搬出和提租工作的调查核实工作。资料来源：北京市国土资源和房屋管理局《京华时报》(2002年5月17日第C54版)