以国际比较为视角完善我国住房金融制度

河北大学硕士学位论文以国际比较为视角完善我国住房金融制度姓名：许萌申请学位级别：硕士专业：政治经济学指导教师：王重润20100601摘要I摘要本文从国际比较的角度入手，通过分析个人住房金融制度中最具代表性的三种具体表现形式，即美国住房抵押贷款、德国住房储蓄制度和新加坡中央公积金制度，从中获得构建我国个人住房金融制度的启示，提出我国个人住房金融制度的架构：商业性的住房金融与政策性的住房金融共同发挥作用，两者互为补充，以达到提高居民住房水平和满意程度的目标。住房作为商品有其独有的特性，只依靠市场自身的力量无法从根本解决住房问题，通过国际比较我们可以看出各国的住房总是带有一定程度的社会福利的性质，因此，在分析我国现行的住房金融制度现状和不足时，选取了福利经济学中的相关理论作为分析的基础，同时也是实现构建我国个人住房金融制度目标进行改革的依据，提出了改革的具体措施。关键词住房金融住房抵押贷款住房公积金住房储蓄AbstractIIAbstractThisarticleobtainsfromtheinternationalcomparisonangle,throughanalyzesinindividualhousingfinancialsystemmosttohavetherepresentativethreekindsofconcretemanifestationsform,namelytheAmericanhousingmortgageloan,theGermanhousingdepositsystemandtheSingaporecentralcommonreservefundsystem,obtainconstructsourcountryindividualhousingfinancialsystemtheenlightenment,proposesourcountryindividualhousingfinancialsystemoverheadconstruction:Thecommercialhousingfinanceandthepolicyhousingfinanceplaystheroletogether,twomutuallyisthesupplement,achievedraisestheresidentialbuildinglevelandsatisfactiongoal.Thehousinghasthecharacteristicasthecommoditywhichitisinsolepossessionof,onlydependsuponthemarketownstrengthtobeunablefromthebasicsolutionaccommodation,throughinternationalcomparesustobeallowedtoseevariouscountries'thehousingalwaystohavethecertaindegreethesocialwelfarenature,therefore,whenanalyzesourcountrypresenthousingfinancialsystempresentsituationandtheinsufficiency,selectedinthewelfareeconomicsrelatedtheorytotaketheanalysisthefoundation,simultaneouslyalsowastherealizationconstructsourcountryindividualhousingfinancialsystemgoaltocarryonthereformthebasis,proposedthereformconcretemeasure.Keywordshousingfinancehousingmortgagereservefundhousingdeposit第1章绪论1第1章绪论1.1选题意义住房体制改革为住房金融制度的产生和发展创造了条件，在16年的房改道路上，我们取得了巨大的成绩，通过不屑的努力，实现了个人住房商品化这一巨大转变。住房体制改革是成功的，住房的分配形式由实物分配转化为货币分配的选择是正确的。但随着社会的进步和经济的发展,我国城镇居民目前仍面临着较为严峻的住房问题，如何解决已成为政府和广大居民共同关心的焦点。为了更好的解决现阶段的住房问题，首先需要了解我国住房金融制度的不足和缺陷，并在此基础上逐步完善。一个完整有效的住房金融制度，不仅要为个人在购买住房时提供资金的融通，缓解购房者可能面临的资金的压力，还要考虑到金融机构的安全运营，为不同收入水平和消费水平的人群提供不同层次的服务。也就是说，评价住房金融制度优劣的标准除了要看贷款规模、利率水平、金融机构风险管理水平等等指标以外，如何解决低收入人群和特殊群体的住房问题也是不容忽视的。这也是政策性住房金融制度存在的必要性。完善的住房金融制度有以下几个方面构成：政策性住房金融；市场性住房金融；住房金融的宏观调控。政策性住房金融是为低收入人群和特殊群体提供一定程度上的资金帮助或政策支持，旨在减轻低收入者的还贷压力，实现其对住房的消费。这不仅可以在一定程度上解决购房者的住房问题，大大提高住房商品化程度，还促进了住房产业的发展。按发展的趋势来说，市场性住房金融是住房金融制度的核心。市场性住房金融是通过商业性的金融机构向购房者提供贷款，为消费者提供购房资金。高效的市场性住房金融制度一般是由一级市场和二级市场两个方面构成。住房金融的宏观调控为住房金融制度的发展提供良好的环境，主要包括两方面的内容，即法律环境和对住房金融制度的监督管理。只有这三个方面有效的结合在一起，相互补充，才可以更好的发挥其应有的作用。我国现阶段住房金融制度的基本结构有三个组成部分，即以住房公积金制度为主体的政策性住房金融，以商业银行和商业保险机构为主体的市场性住房金融，以及住房公积金管理中心和中央银行为主体的监督管理部门。目前我国个人住房金融制度在运行中暴露出了很多不足，如住房公积金制度的交易成本高而效率偏低；缺乏对解决低收入家河北大学经济学硕士学位论文2庭和特殊群体住房问题的制度安排；贷款的担保形式单一；住房抵押贷款的整体规模较小；商业银行对住房抵押贷款的风险管理水平较低；相关法律法规不健全；监管不力等。正是由于这些问题的存在，使得在现实生活中表现出了作为政策性住房金融的住房公积金制度和作为市场性住房金融的住房抵押贷款制度，没能在住房消费中起到应有的作用。正是由于我国住房金融制度中存在这些不足，因此本文试图通过对现有情况的分析，并借鉴国际解决这些不足的成功经验，提出完善我国住房金融制度的建议。1.2我国住房金融制度的研究成果1.2.1住房金融的概念的界定学术界对住房金融概念的界定有很多种。有人认为，住房金融是以住房信贷为主的各种住房信用资金（包括住房抵押票据、各种住房证券等）的交易活动，是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称，是金融业的分支（蔡德容，1996）[1]。也有人认为，所谓住房金融，是指发生在住房领域中的货币资金和货币信用的融通，它包括住房资金的筹集、融通、信托、保险、结算及有价证券的发行和转让等（孟晓清，2005）[2]。也可以说，住房金融是与住房有关的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是银行及非银行金融机构在住房生产、分配、交换和消费活动中进行的信用活动[2]。此外，有的学者认为住房金融是住房业与金融业相结合而发展起来的一种金融制度，大致包括两方面的内容，即系统健全的住房金融机构和发达的住房金融市场[3]；中国学者曾国安将住房金融分为广义和狭义两种，广义的住房金融是指与所有的住房建设、流动、消费、修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等资金融通活动；狭义的住房金融是指与居民或消费性的非盈利住房机构的住房建设、流动、消费、修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等资金融通活动[4][5]。住房金融为住房的供需双方都提供了资金的融通，但是在《房地产金融——理论和实践》（TerrenceM.Clanrentie&G.StacySirmans著，龙奋杰、李文诞等译）这本书中，从其研究的具体内容可以看出，作者提到的住房金融，并不包括对开发商的融资，而只是对个人住房消费融资以及金融系统如何安全运行两个方面做出研究。英国学者DavidGarnett认为，住房金融是居民的各类住宅的建设、改善、购买、租赁、维护和第1章绪论3维修的货币信贷运行制度[5]，是住房服务消费的各个环节的融资。笔者认为，房地产开发企业为建造住房从银行取得贷款的行为，与其他性质的企业为完成其生产、销售等经营活动而从银行取得贷款的行为从本质上讲区别不大，因此在这篇论文中的市场性住房金融制度中不包括对房地产开发企业的融资。此外，还需说明的一点是，在本篇论文中，对住房金融制度的宏观调控内容，和政策性住房金融制度和市场性住房金融制度同步研究，不再单独说明。1.2.2我国住房金融制度的研究成果我国对住房金融制度的研究很早就展开了，研究的领域涉及到了住房金融制度的各个方面，也取得了丰富的研究成果，为我国住房金融制度的发展打下了坚实的理论基础。针对我国住房金融制度结构，研究成果大致可以分为两类，一是对政策性住房金融制度的研究，二是对市场性住房金融制度的研究。以下详细介绍其研究成果。（1）首先是政策性的个人住房金融制度我国的政策性住房金融制度的主要内容为住房公积金制度。如何完善住房公积金制度是众多学者关注的问题，归纳起来可以大致分为以下三个方面：一是如何完善住房公积金制度本身的问题；二是如何完善住房公积金的管理问题；三是如何为住房公积金制度创造良好法律环境的问题。如何确定住房公积金的缴存人群、具体的缴存比率以及公积金的使用，是由制度本身决定的。周艳霞、刘保华等诸多学者都曾提到过，我国住房公积金制度存在覆盖率低、融资渠道狭窄的问题，还进一步提出目前我国住房公积金的交存比例低且交存率单一[3][4]，而且使用率低，贷款结构也存在不合理（刘保华，2003）[4]。也存在这样的说法，住房公积金的覆盖面不够广泛的一个原因是对职工的定义范围不够明确（李会霞，2004）[5]。针对如何解决这一问题，也提出了很多意见，如沈晓霜，梁成林等人认为对住房公积金的管理，首先要从确定合理的缴存比率入手[9]。在如何提高公积金覆盖率的问题上，针对在非公有制经济中实行公积金制度，俞仁祥在谈了自己的看法。他认为，由于非公有制企业在所有制经济中的比重越来越大，如果能很好地解决在非公有制企业中推行住房公积金制度，增加公积金归集主体[10]，就可以从根本上解决公积金的覆盖率问题（俞仁祥，2004，“浅析非公有制企业推行住房公积金制度的难点及对策”）。何小珊等人在《当前住房公积金贷款中存在的问题及建议》（2003）的研究课题中河北大学经济学硕士学位论文4指出了我国住房公积金贷款程序有待完善，这样可以有效的控制风险[10]。具体的做法是：住房公积金管理中心成立委员会，与委托的商业银行对住房公积金贷款发放问题加强沟通，在一定程度上简化取得住房公积金贷款的程序[10]。他们认为，这样一来可以使住房公积金管理中心与委托银行之间形成一定的制约关系，降低到的风险的同时也可以在一定程度上解决公积金沉淀的问题[10]，提高公积金的使用效率。此外，周艳霞、沈晓霜等人认为，要提高住房公积金的使用效率，可以通过降低住房公积金贷款限制，加大金融支持力度的办法解决[3][9]。加强对住房公积金贷款的宣传也可以起到一定作用[10]。有人提出，目前我国住房公积金制度发展中存在的主要问题之一是地区发展的不均衡与属地化管理之间的矛盾，并建议打破资金的封闭运营（王芳，2004）[12]。针对我国住房公积金管理中由于制度上的缺陷引发的问题，有学者作了较为详细地分析。特别提出作为住房公积金制度的管理机构