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上海市公有住宅售后小区物业服务标准一、管理服务标准服务类别序号内容服务标准管理1管理处设置物业服务企业应当在固定地点设置小区管理处，配置简单办公设备和用品，进行业务接待。在小区醒目位置，公示小区管理处地址和联系电话。2人员要求（1）小区经理应具备相应岗位资格。（2）管理人员着装规范，挂牌上岗。3服务时间周一至周日8小时在小区管理处进行业务接待，24小时受理业主或使用人报修。4日常管理与服务（1）服务规范应符合《上海市住宅物业服务规范》要求。（2）小区管理处应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（3）管理人员每日巡查小区一次，发现问题及时处理。（4）急修项目2小时内到现场，一般修理项目3天内修复（预约项目除外）；电梯关人故障半小时到场。（5）对业主或使用人的投诉在5个工作日内予以答复。（6）告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应在24小时内报告业委会和有关部门。（7）建立财务管理制度，对小区房屋维修资金的使用进行账务管理，账目清晰，运作规范，每半年公布一次。（8）小区公共收益按季结算，账目清晰，每半年公布一次。（9）建立小区物业管理档案（包括业主档案、设备管理档案、小区日常服务管理档案等）。（10）对违反小区《管理规约》、《临时管理规约》或政府有关规定的行为进行劝阻、制止，并报告业委会或有关部门处理。（11）按照物业管理区域内重大事件的范围和等级要求，建立应急预案，做好应急处理，并及时报告相关部门。二、保洁服务标准服务类别序号内容服务标准保洁1楼内公共区域地面每周清扫二次，底层门厅（电梯厅）每周拖洗一次。2楼梯扶手、栏杆每周擦抹一次。3消防栓、指示牌等公共设施每月擦抹一次。4天花板、公共灯具每半年除尘一次。5门、窗等玻璃每半年擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月一次。6天台、屋顶屋顶/天台每半年清扫一次，6月至9月增加清洁频次。7垃圾收集小区内设置固定垃圾收集点，收集点每日清洁2次。8电梯轿厢隔日擦拭、清扫一次。9楼外公共区域道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫至少一次；明沟每周清扫二次。10公共灯具、宣传栏、小品等每月擦抹一次。11垃圾厢（房）生活垃圾封闭存放，建筑垃圾指定地点堆放，垃圾厢（房）每日冲洗。12果皮箱、垃圾桶每日清理一次，擦拭一次。三、保安服务标准服务类别序号内容服务标准备注保安1人员要求（1）保安人员持证上岗。车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）的服务标准和收费标准由物业服务企业与业主大会另行约定。（2）能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备简单工作器具。2门岗（1）主出入口单岗24小时值班看守，门卫有交接班记录。次出入口按约定开放，无人值守。（2）对外来人员或送货人员进行询问，劝阻无关人员不要进小区。3巡视（1）楼外公共区域日间不定时巡视，并有巡视记录。（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。4道路管理地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。四、绿化养护标准服务类别序号内容服务标准绿化1草坪修剪每年普修两遍以上。2灌、排水适时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。3施肥每年普施肥料一遍。4病虫害防治发现病虫害及时灭杀。5乔、灌木修剪灌木修剪每年一遍以上；地被、攀援植物适时修剪。6中耕除草、松土每年中耕除草一次以上。7施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥。8病虫害防治有针对性及时灭治，控制大面积病虫害。9扶正加固有倒伏倾向，及时扶正、加固。五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准服务类别序号内容服务标准备注公共部位1房屋结构发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。2门窗保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。3楼内墙面、墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖基本平整。顶面、地面4管道、排水沟、发现屋面泄水沟、楼内外排水管道堵塞，及时疏通；发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。5屋顶6道路、场地等发现道路、路面、侧石、井盖等损坏及时修复，保持路面基本平整，侧石基本完好。7安全标志等对安全隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，保证标志清晰完整，设施运行正常。给排水系1普通水泵每月对水泵保养一次，保证二次供水正常，泵房整洁。2每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质经抽样化验符合国家生活用水标准。统3、变频水泵高层房屋每年一次对减压阀进行测压并做好记录。4水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年冬季对暴露水管进行防冻保养。5潜水泵每月保养一次，保持完好。公共照明1公灯保持公共照明设备（楼道灯、街坊灯）完好率达95%以上。发现损坏及时修复。2公共电气柜及时维修，保证室内、室外的公共电气柜正常运作。消防系统1消防设施、设备消防泵每月启动一次并作记录，每月保养一次，保证其运行正常。地下车库或其它非共用部位设置的消防2保持消防栓箱内各种配件完好。3保持消防水带、阀杆等消防器材能随时有效使用。4按需配备灭火器，发现灭火器临近失效立即更新或充压。5防火门闭门器完好，功能正常，发现损坏及时修复。报警装置维修养护标准和收费标准由物业服务企业与相关业主另行约定。避雷系统避雷设施18层以上的楼宇应每年检测一次，保证其性能符合国家相关标准。弱电系统1电子防盗门及时维修，保持电子防盗门使用正常。2录像设备及时维修保养，保证录像设备２４小时正常运行，录像功能正常。3楼宇对讲系统及时维修保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。升降系统1电梯保证楼内有一台电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。电梯驾驶员的配置标准2委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。3电梯发生一般故障的，专业维修人员应在二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。和收费标准由物业服务企业与业主大会另行约定。上海市住房保障和房屋管理局二○一二年八月一日