住宅及商业房地产金融

八、住宅金融住宅金融一、住宅抵押贷款分类（还款方式）（一）FRM（FixedRateMortgages）固定利率抵押贷款（二）AMI（AdditionalMortgageInstruments）其他抵押贷款工具住宅金融一、住宅抵押贷款分类（还款方式）（一）FRM抵押贷款1、CAM（theConstantAmortizationMortgages）（本金）等额摊销抵押贷款2、CPM（theConstantPaymentMortgages）等额还款抵押贷款（标准抵押贷款）抵押贷款系数3、GPM（theGraduatedPaymentMortgages）累进还款抵押贷款倾斜效应4、BM（theBalloonMortgages）气球型抵押贷款住宅金融一、住宅抵押贷款分类（还款方式）（一）FRM抵押贷款2、CPM抵押贷款机制例：贷款额10万美元，年率10%，30年。（1）计算年还款额和月还款额（2）计算贷款本金余额第6个月末？第5年年末？（3）考虑融资成本（审查费、文件费、保险费等）后的实际年率（APR=内部收益率）计算插值法（4）增大还款额、提前偿付易于节省利息住宅金融一、住宅抵押贷款分类（还款方式）（二）其他抵押贷款工具1、ARM（theAdjustedMortgages）可变利率抵押贷款2、PLAM（thePriceLevelAdjustedMortgages）价格水平调整抵押贷款3、SAM（theSharedAppreciationMortgages）分享增值抵押贷款4、CM（theConvertibleMortgages）逆向抵押贷款住宅金融一、住宅抵押贷款分类（还款方式）（二）其他抵押贷款工具1、ARM--可变利率抵押贷款含义产生原因条款利率变动频数利率指数附加利率利率上限/利率上限构成初始优惠利率（初始折扣）可转化条款住宅金融（二）其他抵押贷款工具1、ARM--可变利率抵押贷款案例ARM1ARM2贷款额100000美元100000美元还款期数360个月360个月利率变动频数6个月1年附加利率200基点250基点初期优惠利率5.00%5.25%折扣点（融资成本）2.00%2.00%调整利率上限无2.00%贷款寿命期利率上限6.00%6.00%还款额上限无无负摊销上限无无住宅金融（二）其他抵押贷款工具1、ARM--可变利率抵押贷款案例（1）计算贷款期内的利率变动情况（2）计算初始还款额（第1期还款额）（3）计算第2期及以后各期还款额住宅金融一、住宅抵押贷款分类（还款方式）（二）其他抵押贷款工具2、PLAM--价格水平调整抵押贷款含义原因机制—案例假设：贷款额100000美元，贷款期30年；合同初始利率为有效利率3%，有效利率不变；头3年通货膨胀率为4%，第4~6年为6%，其他年份5%还款按年还款。计算：还款额、利息额、调整前余额、调整后余额住宅金融一、住宅抵押贷款分类（还款方式）（二）其他抵押贷款工具3、SAM--分享增值抵押贷款美国20世纪70、80年代高利率水平时期，贷款期10年，较低利率，到期/出售时，评估房产分享增值有利于消除利率调整总落后于通胀发生4、CM--逆向抵押贷款“住着豪宅缺钱花”已有房屋，以房屋作为抵押，银行根据评估后的房屋价值和借款人申请的贷款期限与借款人签署协议，然后分期向借款人支付贷款供其支配。住宅金融二、二级抵押贷款市场——抵押贷款证券化（一）内涵与一级市场的区别：一级发行，二级买卖储蓄机构和抵押贷款银行，中介机构，投资者、养老基金和人寿保险公司购买抵押贷款，以贷款抵押权为担保，发行证券——抵押贷款证券化抵押贷款支持证券（MortgagesBackedSecurities）稳定现金流住宅金融二、二级抵押贷款市场——抵押贷款证券化（二）原因（1）保持资产流动性，直接出售抵押贷款方式存在障碍负债流动性--储蓄存款挤兑贷款种类不一而且复杂，潜在风险大（违约风险）（2）资金需求供给不匹配地区不匹配机构不匹配（3）其他原因人寿保险公司降低抵押贷款购买数量政府支持住宅金融二、二级抵押贷款市场——抵押贷款证券化（三）MBS--抵押贷款支持证券1、投资价值（1）较一般抵押贷款信用更佳，违约风险更小FHA/VA/保险机构/机构担保、本票担保（2）能避免双向收税证券发行税（证券发行商）、资本利得税（投资者）（3）现金流稳定住宅金融二、二级抵押贷款市场——抵押贷款证券化（三）MBS--抵押贷款支持证券2、种类抵押贷款传递证券（Mortgagepass-throughsecurities）抵押贷款支持债券（Mortgage-backedbond）抵押贷款传递债券（Mortgagepay-throughbond）被担保的抵押贷款债券（collateralizedmortgageobigations）互换交易房地产综合投资证券RESIs商业抵押贷款支持证券CMBS信用租赁债券CTLS住宅金融二、二级抵押贷款市场——抵押贷款证券化2、种类（1）抵押贷款传递证券MPTSs内涵：贷款（抵押权、支付方式和金额）完全传递中介收取担保费最常见的类型机制：发行、回报和提前还款优缺点评估高级传递证券和低级传递证券/过量担保住宅金融二、二级抵押贷款市场——抵押贷款证券化2、种类（2）抵押贷款支持债券MBBs内涵：类似企业债券：每半年支付利息，到期按面值支付本金投资者不持有贷款抵押权私人机构发行MBB利率、期限＜抵押贷款利率、期限机制：发行和运营担保：过量担保住宅金融二、二级抵押贷款市场——抵押贷款证券化2、种类（3）抵押贷款传递债券MPTBs内涵：介于MPTS和MBB之间与MPTS一样，本金分期支付、投资者的现金收入与抵押贷款还款额挂钩，提前还款直接支付债券本金；与MBB一样，投资者不持有抵押权，以债券方式发行，过量担保，但担保数量小于MBB。住宅金融二、二级抵押贷款市场——抵押贷款证券化2、种类（4）被担保的抵押贷款债券CMOs内涵：目的是为了克服现金流不稳的问题发行方案最为复杂，不是一个债券，而是一个债券组合资产（抵押贷款）分配组合发行/贷款年限（年）利率（%）总额（万美元）抵押贷款总额为10600万美元，利率为10%，期限30年债券A5~99.253000债券B9~149.503000债券C12~1710.002500债券Z28~3010.51500债券发行合计10000住宅金融二、二级抵押贷款市场——抵押贷款证券化（三）MBS--抵押贷款支持证券3、MBS估价（1）传统债券估价案例：债券A，面值1000美元，息票年率10%，每半年兑付一次息票，到期后一次性还本。目前该债券剩余期限为19年。请问：若现在购买该债券，该债券的出售价格是多少？住宅金融二、二级抵押贷款市场——抵押贷款证券化（三）MBS--抵押贷款支持证券3、MBS估价（2）传递证券MPTSs估价案例：MPTS贷款池为CPM抵押贷款，单笔贷款10万美元，期限30年，贷款利率10%，共计100笔。MPTS发行总额1000万美元，发行400份，面值2.5万美元，票面利率10%（不计担保费率），支付方式与贷款池中的CPM还款方式一致。请问：1、该MPTS的发行价格是多少？2、五年后，该MPTS的出售价格是多少？3、假设：每五年贷款池中的CPM抵押贷款的提前偿还率为10%，那么，五年后，该MPTS的出售价格是多少？住宅金融二、二级抵押贷款市场——抵押贷款证券化（三）MBS--抵押贷款支持证券3、MBS估价（2）抵押贷款支持债券MBBs估价案例：林奇家族信托购买了华盛顿互助银行1000笔总计1.1亿美元的CPM抵押贷款（单笔贷款11万美元，期限30年，贷款利率10.5%），并据此发行总额1亿美元，20年期，票面利率9.5%的MBB债券（一年支付一次利息，到期一次还本）。同时，林奇家族信托设立了基金，专门管理抵押贷款的本息还款，并由该基金支付MBB债券的利息和本金。假设：抵押不存在提前还款，抵押贷款前十年存在违约，年违约率0.5%，基金年均盈利为8%。以年为单位分析。请问：该基金是否盈利？盈利率是多少？九、商业房地产金融商业房地产金融一、概述（一）基础概念收益：现金流、市场贴现率；风险：风险偏好、风险控制、风险管理；信用：信用本质、信用分级、信贷规模和结构、抵押和担保；价值：价值评估、价值评估模型；金融杠杆和资本结构：商业房地产金融一、概述（二）金融杠杆和资本结构1、内涵和意义案例1：某项简单资产价值为100万美元，其未来投资期内年现金流为10万美元。一个投资者有100万美元的资金，他应如何投资？（1）该投资者将全部资金投入该简单资产。（2）该投资者能以8%年利率借到60万资金。（3）该投资者能以8%年利率借到400万资金。商业房地产金融一、概述（二）金融杠杆和资本结构2、金融杠杆对房地产投资价值的影响案例2：西雅图利雅房地产投资公司决定投资购买市中心一栋6层新式住宅公寓并通过出租盈利，投资方案有完全以自有资金投入和借入一部分资金投入两种。请根据下面数据计算这两种投资方案的现金流、净现值（NPV）和内含报酬率（IRR）。并说明金融杠杆对房地产投资价值的影响。商业房地产金融一、概述（二）金融杠杆和资本结构2、金融杠杆对房地产投资价值的影响1、该房地产投资项目的购置总成本为280万美元，其中地上公寓建筑评估价格为250万美元。2、若需要，华盛顿互助银行可以提供一笔100万美元，9%年率，30年期的长期固定商业房地产抵押贷款。3、该项目周期计划为五年，第一至第五年运营该公寓，将公寓予以出租，第五年末出售公寓收回投资。4、经测算，预计出租第一年的毛租金为522100美元，并以每年8%的速率增长，物业价值则以每年6%的速率增长。若第五年末售出，届时销售代理费为5%。5、其他相关数据见下表。商业房地产金融一、概述（二）金融杠杆和资本结构项目数据空置成本毛租金的6%其他收入（停车收费、自动售货机、滞纳金）毛租金的1%第一年经营费用第一年毛租金的16%年经营费用增长率7%转售价格增长率6%折旧27.5年直线折旧，无残值，月中惯例。持有期5年边际税率28%资本利润税率15%计提折旧税率25%市场平均税后贴现率15%商业房地产金融一、概述（二）金融杠杆和资本结构2、金融杠杆对房地产投资价值的影响税后经营现金流量=毛租金－空置成本＋其他收入（=有效总收入）－经营费用（=净经营收入）－抵押贷款还款（=税前现金流量）－经营税金经营税金=有效总收入－经营费用（=净经营收入）－利息－折旧=（应税经营收入）×边际税率商业房地产金融一、概述（二）金融杠杆和资本结构2、金融杠杆对房地产投资价值的影响税后转售现金流量=转售价格－销售费用（=净售价）—未付款贷款余额（=税前转售收入）—转售总税金转售总税金=计提折旧税金+资本利润税金计提折旧税金=计提折旧（累计折旧）×计提折旧税率资本利润税金=转售资本利润×资本利润税率转售资本利润=转售价格—销售费用（=销售所得）—调整基准（=销售总利润）—计提折旧商业房地产金融一、概述（二）金融杠杆和资本结构2、金融杠杆对房地产投资价值的影响现金流=税后经营现金流+项目转售税后现金流净现值内部报酬率IRR=当NPV值为零时的贴现率nttt=1+rCFNPV（1）商业房地产金融一、概述（二）金融杠杆和资本结构2、金融杠杆对房地产投资价值的影响年限012345税后现金流量（美元）-2800000321330346810373160401662431374+3333978商业房地产金融一、概述（二）金融杠杆和资本结构2、金融杠杆对房地产投资价值的影响无杠杆:NPV：88711，IRR：15.88%有杠杆：资本结构：35.71%=（借入资本/总资本）NPV：370390，IRR：20.51%商业房地产金融二、房地产投资（一）市场分析和可行性研究（二）现金流分析和投资绩效测算（三）风险控制和管理（四）房地产投资项目分析和管理（五）房地产投资的税收问题（六）其他问题研究商业房地产金融三、房地产融资（一）资金来源与房地产融资债务融资权益融资商业房地产金融三、房地产融资（一）资金来源与房地