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1110.28.418.04.916.641.424.715.811.623.215.828.337.031.523.00.010.020.030.040.050.0北京上海广州深圳纽约曼哈顿天津沈阳大连南京杭州宁波青岛武汉重庆成都2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2空置率15.0％2写字楼普遍高空置，租售环境恶化数据来源:世联研究，纽约回报率数据为2019Q1。14个重点城市优质写字楼空置率(季,2017-2019,％)4.7%3.5%4.3%2.2%5.5%3.1%4.8%3.8%4.7%2.7%3.5%3.0%3.0%3.5%4.2%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%北京上海广州深圳纽约曼哈顿天津沈阳大连南京杭州宁波青岛武汉重庆成都14个重点城市优质写字楼回报率(季,2019Q2,％)3“以内容赋能”，物管的发展和未来数据来源:世联研究1.0时代为建筑服务，提供能源、保洁、安防、消防、基础维护物质的管理2.0时代为企业服务，联合办公、共享空间、提供前台、招聘、税务、班车、工作餐等服务综合服务的打包3.0时代为产业服务，配置新型业态、以内容赋能物业、价值升华重构商务生态的构建4数据来源:世联研究铜锣湾恒隆中心地处香港铜锣湾核心地带，总建面30,900㎡，其中商铺8,800㎡、写字楼22,100㎡，集零售与商业设施于一体；•低区：零售商业、垂直奥特莱斯(Outlets)折扣店，聚集人气；•高区：恒隆医务中心，提供各项舒适、全面的医疗医务服务；2018年实现商铺出租率100.0％、写字楼出租率89.7％。香港恒隆中心–奥特莱斯(Outlets)+医生楼数据来源:世联研究5数据来源:世联研究富邦晶品坐落于上海南京西路核心商务区，紧邻静安寺；总建面73,000㎡，其中群楼商铺1-7层、高区写字楼8-18层；富邦晶品获得办公楼“WELL认证”，WELL建筑标准是建筑界奥斯卡，是全球首个专门针对人员健康舒适的室内建筑标准，开启了健康建筑时代，认证机构也与众多顶级科学家、医生、建筑师、和健康思想领袖存在合作关系。•高质量健康的办公环境受到大健康相关产业的青睐，成为整体业态向消费升级、康养消费提升的入口；大健康产业也带动高质量消费客流，与其他租户业务产生良性互动；上海富邦晶品金融34%贸易16%商业15%专业服务18%零售17%租户结构•优质业态叠加世联物管提供的增值服务，如租户早餐、信件收发、预约消杀、绿植租赁、空气净化、鱼缸租赁养护等，物业整体构成完善的商务生态系统。实现11.7元/平/日的平均租金，租期2-4年，出租率长期95％以上。6发展趋势:围绕核心城市的产业扩能数据来源:世联研究所有的产业升级和产业扩能都是围绕核心城市京津冀城市群长三角城市群珠三角城市群典型转移案例：廊坊、保定、张北：承接大数据产业迁移邯郸、沧州：承接汽车制造业迁移涿州：承接央企迁移中，中船重工等众多企业迁移燕郊、廊坊、涿州：承接专业技术服务业、仪器仪表、节能环保、电子信息产业迁移永清：承接服装产业迁移…典型转移案例：苏州：以苏州工业园为代表，承接生物、电子、纳米产业迁移无锡：承接物联网、电子信息产业迁移昆山：承接纺织、化学、服装产业迁移嘉兴：承接医疗服务业、装备制造产业迁移…典型转移案例：惠州：以潼湖科技小镇为例，承接物联网等产业的迁移江门：承接医药、轨道交通、专用车产业迁移清远：承接新材料、高端装备，节能环保产业迁移…7构建完善的商务生态系统数据来源:世联研究硬件：指是建筑和环境软件：指园区工作的人斡件：指如何组织融合加速器：大企业引领，帮助整个园区迅速发展互补性：引入中小型企业和大型企业进行互补，共同组成商务生态系统的基础交易交流：重视交易交流空间打造，让不同的企业之间进行交易和交流场所营造：创造有吸引力的空间环境来吸引人才当地环境：更好的实现园区与当地的融合，利用好当地的环境，给当地的发展带来更多的好处埃因霍温园区规划要素体系影响规划的核心要素影响规划的第二圈层要素8“咨询+”延长链条数据来源:世联研究产业聚焦产业园领域文旅领域康养领域世联根据客户需求变化，聚焦文旅、康养、园区三个产业领域，以“咨询+”为基础，整合相关资源，延长服务链条纵深，以内容赋能.世联咨询以“专业化服务+聚焦内容资源+整合投资机构”延伸业务链条，重点锁定一级市场投融产相关需求，收费侧重结果导向，根据企业需求协助企业解决土地问题，合理匹配导入资源、寻找资金，完成投前判断及投后退出。投资及资产证券化运营服务咨询顾问、评估物业管理（设施管理和项目管理）从运营和咨询服务切入向两端延伸9世联文旅数据来源:世联研究产业合作资源：汇集从灵魂设计、投资建设到专项运营共20大类资源。重点包括国内外IP资源100多个、主题酒店客栈品牌35个、文化教育资源56个、科技场景资源38个、体育休闲资源66个。•商业/景区运营（合作）•酒店/写字楼运营•(合作/自营)•梳理目标•市场研究•制定招商战略•市场推广执行•招商推广活动•运营策略•营销策略•组织架构•旅游体系的搭建•旅游产品的设计及建议•景观规划设计•项目定位与开发策略研究•IP资源导入•旅游市场调研与趋势研究•城市进入性与取地研究•旅游资源可行性研究•项目推荐•土地招商•投资策略•盈利模式运营管理招商服务体系搭建产品设计灵魂设计消费解析引资服务招商引资方案设计运营实施全链条服务流程直击长周期、多参与主体间利益矛盾，整合内容IP、服务商资源，制定定制化服务，延展服务链条，保障大生态（非标）文旅产品落地10世联产业园区数据来源:世联研究用优质产业内容赋能资产价值，为园区提供以“三规合一”服务为基础，延展到“产业园招商”、“投融管退”的全链条深度服务。产业合作资源：链接包括产业协会10多个、产业基金10几家、产业内容提供商、产业园运营商以及产业园招商渠道50余家等全要素资源。投资决策产业定位空间规划成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商—5年)(5—20年)(20年后……)（投资评估阶段）•发展模式设计•实施路径设计•投资保障机制•项目发展战略•战略运作模式•整体概念定位•产业体系搭建•产业项目策划•产业资源整合•产业发展策略•分阶段开发策略•分阶段产城功能联动发展策略•盈利模式设计•退出机制设计•空间规划•功能布局•物业建议•单体设计•项目产业体系初步构建•招商企业初步筛选•有意向龙头企业访谈•了解企业对园区营商环境需求•产业定位优化调整•资产交易服务•资产改造计划•新模式引入•企业服务•资产运营•物业管理全链条服务流程产业新城三规合一业务投资发展服务顶层设计盈利模式设计产业预招商招商运营实施•存量资产评估及可变现市场价值、方案•投资机会市场判断及评估11世联微改造—旧城微改造数据来源:世联研究广州·永泰里微改造1212