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在各种埋地管道的应用过程中，管道能否达到规定的长期使用寿命的一个关键因素就是铺设的质量。而HDPE管道具有多种独特性能使管道的铺设更加安全案例1封闭阳台引起的风波陈小姐购卖了一套高档住宅，在装修前物业管理公司向她说明不能封闭阳台和安装防盗网，陈小姐满口答应并交纳了装修保证金，在装修期间，管理公司发现工人在封闭阳台，于是登门要求拆除，陈小姐口头答应，但工程依旧，不久，阳台封闭好了，防盗网也装上了，但在验收时管理公司派人劝说陈小姐自己将阳台和防盗网拆除，否则将强制执行，于是发生争执。陈小姐说：“我交了装修保证金，你们把保证金扣下算了”，但管理公司人员仍然要求陈小姐拆除违章建筑，陈小姐十分气愤，把管理公司人员“请”到屋外并打电话向管理公司投诉，称管理公司无权拆除阳台和防盗网。思考题：1、此项纠纷中双方是否都有过错？2、管理公司应如何处理这件事情？3、为了避免不必要的纠纷，在装修的过程中物业管理公司应采取哪些预防措施？分析:在该项纠纷中双方都存在过错。就陈小姐而言，对其购买的这套商品房显然拥有财产所有权。法律规定，财产所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。同时法律又规定，公民在行使权利时不得违反法律或者社会公共利益，不得妨碍和侵害他人的权利。陈小姐家的阳台，虽然是在所购房屋的套内，陈小姐享有占有、使用、收益、处分的专有所有权，完全有权按照自己的意志随意处置，但是，陈小姐在行使所有权行为时，不得违反法律法规的规定，还要考虑到相邻关系。例如，《物业管理条例》第七条就规定，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则。陈小姐所在的小区业主公约中明确约定不得封闭阳台，陈小姐就必学遵守。又例如，《物业管理条例》规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。这些规定告诉我们，当我们充分享有和行使自己的所有权时，不得违反法律的规定，不得妨碍他人的利益。而在案例中，陈小姐在管理公司明确表示不能封闭阳台和安装防盗网的情况下依然我行我素的对阳台进行封闭，显然陈小姐这样的行为是错误的。而对于管理公司来说，虽然其尽到在业主需要装饰煮给你续房屋的告知业主不能封闭阳台和安装防盗网的责任，但是却疏于监督业主装修房屋过程，在业主陈小姐封闭阳台的工程结束才来想拆除陈小姐的防盗网。案例16开发商减免物管费的承诺是否有效？业主张先生想购买了一套高档公寓。按照该公寓物业收费标准，其购买的这套房入住后每月要缴纳物业管理费500余元，而且每半年结算一次。在与开发商签订购房合同时，张先生表示难以接受这样高的物业管理费用。售楼小姐说，考虑到该小区已售出80%，可以为他减免三分之一的物业管理费。于是张先生就买下了这一套高档公寓，可是当他入住后，小区物业公司仍然要按全价收取物业管理费，于是业主与物业管理公司之间爆发了一场收费大冲突。分析：如果开发商对业主减免物业管理费仅是为促销房子的口头承诺，那么对物业公司没有约束力。从有关法律规定看，是物业管理费是物业管理公司的权利，开发商没有权利擅自处分他人的权利。开发商的承诺是否有效，要看其是否有物业管理公司的授权委托书。如果开发商向购房着出示了物业管理公司减免管理费的授权委托书，那就是物业公司的承诺。这种情况下，物业公司必须依照承诺，在其管理的有效期内不得向业主收取全额物管费。如果开发商书面承诺有开发商补贴也住三分之一得物业管理费，并不涉及物业管理公司的权利义务，也是合法有效的，业主可以要求开发商依照其承诺，为自己补贴这部分费用。根据规定，如果物业管理公司对开发商的承诺不欲追认，开发商的减免物管费承诺对物业公司没有约束力，买房人不能要求物业公司减免物业管理费。如果买房人有证据能够证明开发商确实做出过减免物业费的承诺，那么就可以要求开发商按承诺兑现：开发商支付减免的物管费给物业公司，买房人则按开发商承诺减免后的标准交纳物业管理费。在各种埋地管道的应用过程中，管道能否达到规定的长期使用寿命的一个关键因素就是铺设的质量。而HDPE管道具有多种独特性能使管道的铺设更加安全17、房子没住，该不该交物业管理费？刘女士购买了一套期房在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业管理费的通知。刘女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？（认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但有收取了房屋钥匙，该女士的这种做法是否意味着房物已经交付使用呢?）分析：房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房物在验收交节后至产权办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权书证明的取的无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交交付条件的一个重要程序。《商品房买卖合同》第八条和第十一条，均对房屋交接的程序做了约定和规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明文件；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接受，由此产生的延期责任有开发商承担。具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（如房屋验收不合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就提出的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物业管理费仍应交付。案例18赠送的阁楼，交不交物业管理费？北京一业主在购买所住别墅时开发商承诺赠送阁楼。该业主购买的别墅是一幢二层楼，为坡屋顶，倾角较大，开发商把屋顶空间做成阁楼，各楼顶部与底面高差3.5米左右，而四壁是倾角接近40度的倾斜屋顶坡面，高度约有40厘米。业主说，当初与开发商签约时开发商没有把阁楼部分计入销售面积，仅将首层与二层的建筑面积之和写进合同书，合同书中标明的建筑面积为370余平方米，而物业公司要求按此加上阁楼面积100平方米进行收费。物业管理公司认为，开发商与业主之间在售楼阶段达成的关于销售面积的让步不能影响到物业公司按实际面积收取物管费。物业公司所依据的是北京市建委1996年颁布的建筑面积计算规则，计算物业管理公司提供服务的房屋面积，并据此收费。于是双方就这一问题争执不下。分析：根据相关规定，物业管理费主要应根据买房人得到的产权证上的面积来收取，如果开发商在为买房人办理产权证时没有对所送面积进行专门的说明，那么在收取物业管理费的时候应该按照未送面积之前的面积计算。可见，物管费的收取将直接取决于房产证上标明的面积。如果产权证上的面积没有将赠送的面计算上，买房人就不用缴纳这部分的物业管理费。那么，产权证没有办下来之前，物业管理公司可以先按全部面积收取，如果产权证办下来，上面注明不把所送面计算入整个面积的话，物业管理公司应将多收面积的费用退还给业主。案例19业主有权查物管公司的帐吗？某物业管理公司是国内知名的物管公司，不久前却因查帐问题与业主发生纠纷。一些业主要求对物管公司的账目进行核查，而物管公司却以“业主无权查阅”为由拒绝，导致部分业主拒交物管费。分析：物业管理公司的年度收支预算批准之后，监督各项费用按计划支出成为物业管理财务监督的一项重要的内容。但是，是不是每一位业主都可以监督帐务帐目的名义检查管理公司的账目呢？在各种埋地管道的应用过程中，管道能否达到规定的长期使用寿命的一个关键因素就是铺设的质量。而HDPE管道具有多种独特性能使管道的铺设更加安全确切的说，业主作为费用支付人，有财务监督的权利，但此项权利并不能通过个别业主私人检查管理公司的账目来实现。查帐的目的是监督管理公司财务支出是否符合预算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主的行为。作为监督方与被监督方都需要就检查结果做出权威的、有法律效力的结论，而一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。因此，当业主以个人身份查账时，管理公司有权拒绝，否则每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。业主如果要行使此项权利，有两条途径可以选择：一是私人委托会计师事务所检查；二是提请物业管理委员会委托专业事务所检查。只有国家法律承认的专业会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账的目的，维护双方的合法权益，同时也才能真正帮助业主行使自己的合法权利。案例20未交物业管理费的业主能不能当选业主委员会委员？上海某小区的业主，在未交物管费的业主能否当选管业主委员会委员的问题上，与部分业主的和物管公司争执不下。该小区有位业主平时很热心小区事物，但近半年来据交物管费，理由是小区物管不到位，与物管公约的一些承诺不相符。在一次业主代表选举中，该业主尽管获票较多，但物管公司和部分业主认为此人不具备当选资格。分析：目前，有些小区要求成立物业管理委员会的积极分子，部分是不交物业管理费的业主，对于他们能否担任物业管委员会，各方争论很大。比较有代表性的观点是：“没有尽义务，就不能享受权利。”其实，这种观点是错误的。首先，权利和义务对等是一个整体概念，我们不能把它抽象为业主交费和有权当管委会委员对等。我们不能说某人偷税，没有尽公民的义务，就可以剥夺他的公民权。其次，我们要看不交费的业主有没有过错。很多不交费的业主是维权意识强的业主，他们能真正代表业主的利益。他们之所以不交费，是因为不愿意接受物管公司强加给自己的不合理收费。当然，也有一部分业主不交费，完全是无理取闹。这就要靠广大业主自己去辨别。如果让这种不理解物业管理、不支持物管工作的人当了管委会委员，对小区物业管理是没有什么好处的。再有，公民权不是谁都可以剥夺的，即使是犯过罪的人，若过法院没有剥夺他的公民权，他仍然可以参加选举。在小区里也同样，业主的选举权和被选举权不是开发商、物业公司可以剥夺的，也不是某个政府主管部门可以剥夺的。我们应该相信业主，业主一定不会永远选择损害自己利益的人去当管委会委员，即使一时选错，他们也会提出罢免的。不过，这里有一点业主们应该注意：物管公司收取的合理费用，还是必须交的；否则，就要承担违约责任。案例21物业管理公司可以“炒”业主“鱿鱼”吗？南京某花园小区物业管理先天就有缺陷，房产商开发完该小区后，便交由自己的物业分公司管理，也就是说，这家物业公司是开发商强加给小区业主的，而非小区业主自己选聘的物业公司。居住期间，业主们对物业公司的管理不满意，决心筹备物业管理委员会重新选聘物业管理公司。但令众业主始料未及的是，该物业公司不等业主解聘它，它却先“炒”了业主。物业管理公司在小区的布告栏上贴了这样一则告示：“即日起本物业公司不再对此小区提供任何物业管理服务。此举给该小区的400多位住户来了个“当头一棒”。忽然间没有了物业管理，这小区的日子可怎么过？可是根据《物业管理条例》却无法对其进行处理，因为该条例对物业公司解聘业主应该遵循哪些程序并分析：不论是谁“炒”谁的“鱿鱼”，从国家的法规来看，都是允许并值得提倡的，只有业主和物业公司之间真正建立起双向选择的机制，物业管理市场才能逐步走向规范和成熟。但就此例而言，其中还是有许多值得探讨的地方。业主和物业公司在做出解聘或拒聘的决定时，应该给对方留出一段适当的时间，以便处理一些遗留和衔接问题。该物业公司给业主们搞了个突然袭击，显然是不合理的。在各种埋地管道的应用过程中，管道能否达到规定的长期使用寿命的一个关键因素就是铺设的质量。而HDPE管道具有多种独特性能使管道的铺设更加安全尽管物业条例没有对这种事情做出规定，但根据《民法通则》的相关原则，该小区的业主是可以起诉物业公司的“不辞而别”的，因为“炒鱿鱼”事件的实质是毁约。从物业管理公司的角度看，如果物