爱尔兰房地产泡沫破灭的基本情况原因及对我国的启示

爱尔兰房地产泡沫破灭的基本情况、原因及对我国的启示一、爱尔兰房地产发展情况（一）房地产业发展迅速经济强盛。爱尔兰经济增长持续了20年。由一个以农牧为主的欧洲穷国,一跃成为欧洲第三富国,推动爱尔兰经济增长20年的支柱产业之一是房地产业。1994至1997年,爱尔兰GDP年均增长7.7%,1998至2000年,是10%,是欧盟乃至世界经济增长最快的国家之一。1999至2007年,爱尔兰GDP总量增加了60%,人均GDP增加了37%。2003年,爱尔兰人均GDP是欧盟平均水平的1.36倍。人均收入从1万美元上涨到5万多美元,曾一度超过英国。人均净资产就从4.6万欧元增加到14.8万欧元,超过了英国。在OECD国家中,排在美国之前,仅次于日本。爱尔兰成了名副其实的欧洲富国之一。爱尔兰经济快速增长得益于地产业的快速发展。1996年,房地产业在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房领域的投资增长是爱尔兰投资增幅最大的领域。1995至2000年,用于住房的投资为33亿欧元,2000至2006年,这项投资达到105亿欧元,增幅218%。爱尔兰居民将新到手的财富再投资于房地产。开发商将码头变成办公楼,将牧场变成居民住宅区。2006年,开发商建造了93419座住宅楼,是十年前的3倍。就业扩大。1993年,房地产业就业人数是整个就业人数的6.5%,2007年,达到13.3%。爱尔兰约28万人受雇于建筑业,建筑业成为吸纳就业人数最多的行业。房价暴涨。从1995年到2007年,新房价格增长3.5倍,二手房价格增长3倍,房价与家庭年收入之比由4增长到10,在首都都柏林,是17。房价暴涨,暴增了居民账面收入,更进一步吸引投资、投机资金介入地产,推升房价进一步上涨。国库猛增。火爆的房地产业促使爱尔兰税收收入增长迅猛,2006年度财政盈余22.5亿欧元,而在2005年度财政赤字却高达4.99亿欧元。2006年,经常收入461.45亿欧元,比2005年的398.49亿欧元增长15.8%。其中税收收入455.39亿欧元,增长16%。税收收入主体是资本利得税和印花税,占总税收收入的54%。房价上涨,带来了巨额增值税和印花税收入。据测算,增值税和印花税占房价的28%。2000至2007年,爱尔兰的增值税和印花税收入从3%提高到9%。政府从房价上涨中获益多多。房价离奇高企投资拥抱泡沫2005年,爱尔兰房地产业就已经开始浮现泡沫,且在市场推波助澜下愈吹愈大。房价离奇地高。2008年,爱尔兰房价已超过所有OECD国房价,高居榜首。当年,国际货币基金组织的调查警示,爱尔兰房价涨幅已脱离了基本面支撑,房价位居全球16个脱离基本面支撑的高房价国家之首。房价与基本面之间出现了30%的房价缺口,调整风险大。抵押贷款市场火爆。在爱尔兰,抵押贷款市场非常火爆。2004年,新抵押业务首次突破100000大关,比上一年增长19%。2005年,总抵押贷款为190亿欧元,增长11%。货币发行无节制且多流向房地产业。宽松的货币政策引发了泡沫。欧洲央行和爱尔兰央行的宽松货币政策鼓励爱尔兰银行大举借债和放贷。1975至1994年,爱尔兰整个国家信贷供应量为年度GDP的40%；2008年,这一数据是300%。10年间金融机构大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀。2007年,金融业资产负债表规模相当于GDP的1400%。大部分银行业贷款流向了开发商和个人房贷。2008年银行对开发商的贷款就达2000年全年贷款的140%；2008年,个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的流动性刺激房价飙升,房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款给开发商和个人。住房空置率高。宽松的货币政策,加上投资和投机的推动,导致了居高不下的房价。房价过高,爱尔兰许多年轻人和工薪阶层只得去国外买房,刚性需求开始下降,从而推升了房屋空置率。据都柏林大学的调查,截至2010年2月底,爱尔兰房屋空置数量达34.5万套,空置率高达17%,远高于正常空置率5%至10%的范围。市盈率过高。爱尔兰住宅市场的市盈率高达38倍,而其他资本投资的市盈率不足14倍。这一切说明,在爱尔兰,地产投资者们在贪婪地享受着房地产泡沫盛宴。房产泡沫破裂没有真正赢家对房地产泡沫监管的放任,只会导致泡沫越吹越大,直至破裂。2005年,爱尔兰央行已经察觉到了地产业的泡沫。但是,地产业给政府带来的巨大收益及推动经济成长的事实,使监管当局放松了必要的警惕。2008年,在美国次贷危机冲击下,爱尔兰被吹大的地产泡沫瞬间被刺破。泡沫破裂后剩下的是一地鸡毛。经济由盛转衰。20年树立起来的“凯尔特之虎”形象一夜倾覆；从2008年起,爱尔兰的实际经济增长率连续3年呈现负增长,下降幅度为7个百分点；2010年9月,失业率已达到1995年来的最高值13.7%,平均每8个人中有一个人失业,预计到2010年年底,失业率将高达17%；财政赤字大增,2010年年底,爱尔兰的财政赤字将达GDP的30%,公共债务将达GDP的100%。民众被迫勒紧裤腰带艰难度日。银行资产大规模缩水。信贷违约风险增加,建筑商无法还贷,个人抵押贷款购房者还不起贷,银行损失惨重。2010年,整个银行业的损失高达约350亿欧元,占爱尔兰年度GDP的20%,银行资产缩水70%,导致了许多银行处于破产边缘。银行呆坏帐的增加,迫使政府出面救助,爱尔兰因救助银行所产生的负债达到了历史上平均年度债务发行额的27倍,为年度GDP的2.7倍,给爱尔兰财政带来了巨大负担。地产商和个人投资者资产严重缩水。2010年的房价比2006年房价最高值下降了35%,已跌至2002年的房价水平,所有个人投资者资产均缩水35%以上。资产缩水还让许多人走上了绝路。2009年1月,爱尔兰42岁地产大亨罗卡因财务困境在家中饮弹自尽。总之,在这场泡沫游戏中,随着泡沫的破裂,没有一个人是真正的赢家。(陈坤)（法制日报）二、爱尔兰房地产泡沫破灭原因宽松的金融监管，加入欧盟后滚滚而来的经济援助和极低的税率被认为是爱尔兰经济奇迹的原因。如公司所得税，在1990年代的爱尔兰只有10%-12.5%，而法国高达33.3%，意大利31.4%，西班牙30%。戴尔、英特尔和微软都在爱尔兰开设工厂。爱尔兰很快从欧洲最穷的国家变成了最富的国家，2003年爱尔兰的人均GDP世界第二，仅次于卢森堡。“但是这种发展使得爱尔兰经济更加依赖于全球经济的表现，还有外国投资者和跨国公司们。然后就依赖于房地产投机。”利物浦大学的KevinBean博士向时代周报记者回顾。地产信贷泡沫之祸经济泡沫和外国投资带来房价的飙升，爱尔兰的建筑业一度占据了12%的国家GDP份额和贡献了主要的就业率。2004年爱尔兰新建了80000栋新房屋，同时期英国只兴建了16000栋。“房价十年来一直在涨，好多人买房投资，我们租房的房价也水涨船高，可是即便是2008年经济危机最严重的时候，房价也没有跌多少。大家还是热情高涨地持有或者买进。我后来离开了爱尔兰去了英国，这两天看到紧急援助的新闻，特别惊讶。”吴柳莹说。而目前这一切都化为了泡影。2009年，经济学家MorganKelly就预测：爱尔兰的房价将相比于峰值时下跌80%。“房地产和投资泡沫留给银行600多亿美元的窟窿，而为了填补它们，政府预算赤字高达GDP的32%。”Bean博士说。通货膨胀，成本的提高和过度的公共支出迅速地削弱了爱尔兰的竞争力，爱尔兰的人均工资目前高于欧盟平均水平。大量的工作岗位离开了爱尔兰，比如波兰在2009年就从飞利浦和戴尔那里获得了1900个原本属于爱尔兰的工作机会。现在，人们自然要提出问题，问题是不是出在了“凯尔特之虎”的经济模式上？爱尔兰最知名的大学、都柏林圣三一学院(TrinityCollegeDublin)经济系主任PhilipLane教授对时代周报记者表示：“那种基础的重视商业主义经济原则没有什么大问题。真正的错误在于从2003-2007年，容忍了房地产领域的严重信贷泡沫。这不是由于监察制度的错误，还是由于基于避免过量贷款而采取的对金融政策调整过于谨慎和缺乏力度。这一点，目前由指定一些专家分别到爱尔兰中央银行的各部门进行监管而得到弥补。那种在2003-2007年度进行虚弱和保守的金融调整还导致了忽视金融稳定方面的风险。总之，我们好好上了一课，代价惨重。”该校经济系的另外一位学者KevinO'Rourke教授说：“从大的方面来看，过去的经济模式确实是有问题的。太过于依赖外国资本、银行借贷和进出设施建设，另外宽松的监管和不负责任的中央财政政策也应该被批评。”欧洲债务危机一波未平，一波又起。曾被称为欧洲第二富国的爱尔兰，上世纪90年代以来，通过低税率吸引海外投资，其强劲的增长势头被称为欧洲大陆的“凯尔特虎”，成为许多欧洲国家的发展榜样。但如今，它却深陷债务危机之中，赤字居欧洲之最，必须要上千亿欧元的国际救助才能活下来。爱尔兰平均每个家庭欠银行13.2万欧元债务，失业率上升到14%。为防止对欧元区经济的冲击，欧盟和欧洲央行正在和爱尔兰商议启动紧急救助机制。爱尔兰在经济繁荣的背后，一直潜藏着巨大的隐患，那就是房地产泡沫的不断积累。从繁荣到崩溃的历程就是短短的十几年，路径很简单：房地产的过热和畸形发展，银行被大量不受监管的贷款拖垮，进而把整个经济拖入泥淖。从1996年到2006年的10年间，爱尔兰房地产业在国内生产总值中的比重翻了一番，从5%提高到10%，爱尔兰房价平均上涨了3到4倍，房价收入比扩大了一倍多，爱尔兰房价之高甚至创下了经合组织所有成员之最。过度宽松的房贷和政策使市场杠杆率过度，房价虚高，泡沫不断累积。2008年以来，房价从最高峰下跌了36%，房地产市场骤然失速，依靠信贷支撑的房贷体系出现大笔坏账。为解决“有毒资产”，保持金融稳定，爱尔兰政府不得不把银行问题揽下来，财政不堪重负，“老虎”压成了“病猫”，伴随着地产繁荣的经济“奇迹”，如海市蜃楼般地幻灭了。高房价惹大祸：爱尔兰债务危机可鉴2010年11月24日09:17新华每日电讯【大中小】【打印】共有评论5条■焦点观察在爱尔兰十几年经济繁荣的背后,一直潜藏着隐患,那就是房地产泡沫的不断积累,其重要表现之一就是房价一路飙升。2008年金融危机爆发,房地产市场骤然萎缩,依靠信贷支撑的房贷体系出现大笔坏账,金融体系岌岌可危。房地产业绑架了银行,银行又绑架了政府,这就是爱尔兰陷入主权债务危机背后的简单逻辑继希腊之后,爱尔兰政府21日正式请求欧盟和国际货币基金组织提供救助,成为欧元区主权债务危机的第二个牺牲品。从希腊到爱尔兰,两者成因迥异,结局相同,个中详情,耐人深思。如果说希腊最终陷入债务危机与其多年来经济缺乏竞争力有关,那么简单地认为爱尔兰也是如此实在冤枉。过去十几年里,爱尔兰取得了惊人的经济成就,创下了连续高速增长的奇迹。从1996年到2007年,爱尔兰平均年经济增长率达到了7.2%,由此赢得了“凯尔特之虎”的美誉。经过多年的发展,按照居民人均GDP计算,爱尔兰一跃成为欧盟第二富庶的国家,仅次于卢森堡。客观地讲,爱尔兰的经济繁荣并非只是空架子。自20世纪中期以来,爱尔兰政府就相当注重高新技术发展,推行科技兴国战略,从而奠定了爱尔兰企业在医药化工和信息通信等领域的竞争实力。无论是出口,还是吸引外来投资,爱尔兰也都表现抢眼,由此促成了经济腾飞。如果说希腊陷入危机是因为多年来疏于巩固财政,大手大脚花惯了,那么爱尔兰也绝非希腊的“翻版”。从欧盟统计局有统计记录的1995年算起,在截至2007年的13年间,爱尔兰没有一年预算赤字超过国内生产总值3%,即欧盟财政纪律划定的上限。实际上,爱尔兰在这13年中仅3年出现财政赤字,在欧元区成员国中属于严守财政纪律的“标兵”。从当初的“凯尔特之虎”沦落为今天的“病猫”,爱尔兰的大起大落简而言之,都是房子惹的祸。在爱尔兰十几年经济繁荣的背后,一直潜藏着隐患,那就是房地产泡沫的不断积累,其重要表现之一就是房价一路飙升。从1995年到2007年,爱尔兰房价平均上涨了3到4倍,房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10。爱尔兰房价之高甚至一度创下了经合组织