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牛栏前大厦管理处用户手册-1-本手册统一采用彩色印刷，封面由广告公司设计，共10页牛栏前大厦管理处用户手册-2-目录前言第一章牛栏前大厦简介………………………………………………………………1第一节大厦概况……………………………………………………………………1第二节大厦配套设施及周边环境……………………………………………………1第二章新澜物业管理有限公司机构………………………………………………………4第一节总公司简介……………………………………………………………………4第二节大厦管理处简介………………………………………………………………4第三章用户须知………………………………………………………………………4第一节进驻/入伙手续办理………………………………………………………………4第二节物业管理服务项目………………………………………………………………4第三节牛栏前大厦开放时间……………………………………………………4第四章物业管理规定…………………………………………………………………………5第一节租户临时公约…………………………………………………………………6第二节租户和使用人的权利与义务……………………………………………………5第三节公共地方、公共设施设备管理…………………………………………………6第四节安全防范管理…………………………………………………………………7第五节环境卫生管理…………………………………………………………………7第六节装修管理规定……………………………………………………………………8第七节停车场管理协议及规定…………………………………………………………8第八节物品搬运放行规定………………………………………………………………9第九节意外事件处理程序指引…………………………………………………………9第五章综合服务……………………………………………………………………………9有偿特约服务…………………………………………………………………9附：常用电话号码…………………………………………………………………18承诺书…………………………………………………………………………………18牛栏前大厦管理处用户手册-3-前言尊敬的牛栏前大厦租户：本手册特为您——作为牛栏前大厦之租户而编制，内容包括有关牛栏前大厦管理运作资料和管理守则及规定，望各租户详阅、遵行。请托善保管本手册，以便您及您的员工能够很快查阅所需要的资料。因为管理规定会因时而变更，相应内容亦将及时修改，本公司将会及时通知有关规定的修改。如您对本手册的内容有任何疑问或建议，请随时与牛栏前大厦物业管理处联系。藉此机会，新澜物业管理有限公司全体员工欢迎您加入牛栏前大厦团体行列，并预祝您生意兴隆，万事如意。深圳市新澜物业管理有限公司牛栏前大厦物业管理处二零一零年一月牛栏前大厦管理处用户手册-4-第一章牛栏前大厦概况第一节大厦概况物业名称：牛栏前大厦（以下简称“大厦”）使用类型：办公写字楼、商业中心开发商：深圳市牛栏前股份合作公司地址：深圳市宝安区民治街道新澜大厦电话：（0755）××××××大厦物业管理公司：深圳市新澜物业管理有限公司地址：深圳市宝安区民治街道新澜大厦电话：（0755）××××××传真：（0755）占地面积：1.52万平方米总筑面积：11万平方米大厦主体建筑：附楼6层，主楼17层大厦区域划分：商业面积3万平方米，写字楼5万平方米，酒店面积2万平方米大厦地址：中华人民共和国广东省深圳市宝安区民治大道与布龙路交汇处租户/租户单元均配有单元编号，所有邮件均按贵单元的编号派送。牛栏前大厦管理处用户手册-5-第二节大厦配套设施及周边环境：大厦配套设施：财富空间：5A商务甲级写字楼办公智能化（OA）：通讯系统、网络及宽屏系统、会议中心等智能系统。楼宇自动化（BA）：空调系统、排水系统、照明系统、高低压变配电系统以及品牌升降电梯等系统设备进行集中监视、控制与管理的综合系统。通讯传输智能化(CA)：双向电视电话会议，公共广播系统。消防智能化（FA）：火灾报警系统，喷淋系统、紧急广播、排烟、救援系统，消防对讲电话系统。安保智能化（SA）：保安监控系统、巡视系统、停车场管理系统。周边环境：牛栏前大厦位于深圳市民治大道与布龙路交汇处，大厦共17层，框架结构，停车位400个；规划中的地铁5号线将连接深圳市东、中、西三条城市发展轴，2010年交通规划深圳新客站：是京广线和东南沿海高速铁路客运专线的终点站和交汇点；以民治大道、布龙路为轴线，以万众城为圆心分别以坂雪岗片区：万科城、阳光第五季等，以民治片区：潜龙山庄、春天花园、世纪春城等，布龙路沿线：丰润花园、银泉花园、四季花城等大型住宅群为组团辐射，建立龙华第三商业圈。交通配套：公交620、621、370、339、333、336、350、352、302、310、334、380、787、995等，站点名：牛栏前、万众城。牛栏前大厦管理处用户手册-6-第二章新澜物业管理有限公司机构第一节总公司简介深圳市新澜物业管理有限公司隶属于深圳市龙华牛栏前股份合作有限公司，公司成立于2006年10月18日，下设牛栏前新村、万从生活村、牛栏前市场三个管理处，物业管理的类型有住宅区、商业区、工业区写字楼等，公司物业管理总建筑面积达到617680平方米，公司从业人员超过200人，管理层持证上岗率达到100％。公司已经根据管辖区域的实际情况，制定了切实可行的公众制度、岗位职责、管理制度、考核标准等文件，用以规范员工的服务行为。同时对员工进行了系统的物业管理知识的培训，力求打造一支管理先进、技术过硬、服务优良的专业化员工队伍。公司成立本着追求“一体化专业管理”的方针，“全心全意为您服务”的服务理念，为租户和非租户使用人提供优质服务。在服务中，积极推行“首问责任制”、“区域管理负责制”，加强与租户及非租户使用人的零距离沟通，重视与租户的互动交流，把握客户的全面需求，企业承诺24小时为租户提供优质服务，及时为租户及非租户使用人排忧解难，实现“社会效益、环境效益、经济效益”的服务目标。公司将走市场化经营、专业化管理的道路，在今后的日子里将勇于创新、追求完美，真诚服务，为广大租户和非租户使用人创造安全、舒适、文明、洁静的居住环境和经营环境。牛栏前大厦管理处用户手册-7-第二节大厦管理处简介牛栏前大厦管理处隶属深圳市新澜物业管理有限公司，下设人事行政部、客户中心、保安部、环境部、工程部等主要部门。1、人事行政部主要负责办公室主任、客户接待、财务、行政后勤等；2、客户中心主要负责租户/租户/用户收楼、投诉、客户联系、档案管理、费用收取、对外协调、业务拓展等主要业务。租户可以通过客户中心办理有关物业管理的相关事项，值班时间为周一至周六上午9：00—12：00，下午14：00—18：00电话：0755--281903783、保安部保安部负责该物业的安全防范、消防、车辆管理及相关的服务工作，实行开放式管理，各个出入口设有固定岗，负责对进出该物业范围的人员、车辆、物品的检查、放行，并设有巡逻岗、监控岗主要职责是对室内的楼宇、设施、绿地、道路及公共地方实行不定时的巡视、检查，监控维护正常的经营秩序，并对车辆实行管理，为租户提供帮助服务。4、工程部工程部主要职责是负责楼宇，机电设备设施的工程、保养、翻新及租户户内的特约工程服务，如租户/租户/用户/用户户内需维修，可致电管理处，维修人员将尽快到达现场，为您提供细致的有偿维修服务。5、环境部环境部主要负责公共区域的环境卫生清洁，保证公共绿地的养护管理，消杀等工作，并为租户提供高效的有偿室内清洁服务。牛栏前大厦管理处用户手册-8-以上物业管理简介，请租户/租户/用户认真阅读，如有疑问请向管理处咨询，管理处将竭诚为您提供优质的服务。第三章用户须知第一节进驻/入伙手续办理1、进驻/入伙接待事务处理程序：（1）、租户或其代理人携带《租赁合同》、《收楼通知书》、身份证及相关租赁收据到财务部审核收楼资格。（2）、到物业公司办理收楼手续（3）、物业助理陪同租户（代理人）验收楼宇→不合格→限期工程部整改→回访租户（4）、验收合格，签定《房屋交接单》即是《楼宇验收交接书》、《区域放火责任书》、填写《租户登记表》、《车辆登记表》，领取《用户手册》、《房屋装饰装修管理规定》（5）、缴纳物业服务相关费用（6）、发放钥匙，交楼完毕（7）、租户（代理人）办理装修手续租户/租户/用户进行室内装修时，必须遵守《装修管理规定》，并请与管理处联系，办理装修及办证手续；具体流程可参见《装修管理规定》。租户备齐：身份证复印件、租赁合同客户服务中心：签署《用户手册》中的《区域消防安全责任书》、移交钥匙、发放《用牛栏前大厦管理处用户手册-9-户手册》《服务指南》租户资料分类、归档第二节物业管理服务项目为满足本物业管理与服务的需要，为租户提供安全文明，优美舒适，快捷的一流经营环境。本物业由深圳市新澜物业管理有限公司牛栏前大厦物业管理处全面负责大厦的物业管理服务工作，主要服务项目有：24小时保安服务、消防安全管理、楼宇房屋、公共设施设备的维护管理、公共绿地的养护管理、公共地方的清洁保洁、“四害”防治、车辆道路管理、物业管理的收费、投诉接待、有偿服务等。1、缴费物业管理租金、服务费、水电费1）物业管理租金、服务费、水电费暂按《租赁合同》的约定执行，交纳时间为每月5日前。2）属于商铺内的水电费由该单位于每月5日前至管理处同物业管理租金（含服务费3.5元/㎡）一同交缴。3）用于大厦的电梯电费与用于大厦灯箱广告的霓红灯，公共照明电费按实际每户面积进行分摊，连同物业管理服务费于每月5日前至管理处交缴。4）逾期未缴纳以上费用15天者，将按规定每日按欠费总额的千分之三收取滞纳金，逾期一个月未交付者，将不再提供相应的管理服务(包括供电、供水、卫生、保安等)。2、道路车辆管理车辆进入本大厦后请遵守《道路车辆行驶规则》，禁止鸣喇叭和逆行，消防通道上禁止停车，步行街禁止车辆出入，进入管区减速行驶，车辆应停放在车位或指定位置。3、投诉牛栏前大厦管理处用户手册-10-租户如有困难需帮助或对管理处的工作有所建议、意见，可向管理处反映。电话：0755--281903784、物品放行为保证租户/租户/用户/用户财产物品的安全，凡是带离本管区范围的物品，必须有租户/租户/用户/用户的证明，并到物业管理处办理放行手续，经出口保安核实后才能离开。5、有偿服务为使租户/租户/用户/用户在该商业大厦内经商便利，管理处设有偿服务项目，如室内工程、水电安装、清洁卫生等，如租户/租户/用户需要帮助，请与管理处联系。6、通知为能有效地向各位租户/租户/用户/用户通告有关物业管理情况、规定等事项，在各个路口或大厦内大堂口均设有公告栏，敬请租户/租户/用户留意第三节牛栏前大厦开放时间大厦部分：周一至周五8:00—22：00（法定假期除外）如果开放时间更改，管理处会预先通知。所有租户请在每天22：00之前离开大厦，如果需要加班，请提前向管理处申请，为保障租户及其财产安全，非开放时间进出大厦，请协助管理处作好出入登记。第四章物业管理规定第一节租户临时公约牛栏前大厦管理处用户手册-11-第一条为维护本物业管理区域全体租户、非租户使用人在物业管理活动中的合法权益，维护公共环境卫生和正常秩序，保障物业的安全与合理使用，建设管理有序、服务完善、环境优美、文明和谐的新型社区，根据有关法律法规制定本公约。第二条本物业的基本情况（一）物业名称：牛栏前大厦（二）座落位置：附图（红线范围内所有物业）（三）物业总建筑面积：平方米（四）物业类型：A.C.D.E(A.住宅区或组团、B.写字楼、C.商住楼、D.工业区、E.其他/低层、高层、超高层或混层)。第三条本公约对本物业管理区域全体租户和非租户使用人均具有约束力。物业的所有权人发生变更时，公约的效力及于物业的继受人第四条全体租户一致同意在租户大会成立前，由代表物业范围内全体租户（使用人）的深圳市龙华牛栏社区居民委员会和牛栏前股份合作公司聘请的深圳市新澜物业管理公司根据物业管理服务合同对