牡丹江市区物业服务分等收费管理办法

关于印发《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》（试行）、《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》（试行）的通知(牡价联发【2009】59号市物业管理协会、市区各物业服务企业：为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业企业的合法权益，建立科学合理、质价相符的物业服务收费机制，促进物业服务管理行业健康发展，按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》，省物价局、省建设厅《黑龙江省物业服务收费管理办法》的规定，结合我市实际，制定《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》（试行）、《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》（试行）。现印发给你们，请遵照执行。《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》（试行）、《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》（试行）自2009年9月1日起试行。附：1、《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》（试行）2、《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》（试行）牡丹江市物价局牡丹江市房产管理局二○○九年八月二十四日附件1：牡丹江市区物业服务分等收费管理办法（试行）第一条为促进牡丹江市物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，规范物业服务收费行为，维护业主的合法权益，根据国家《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《黑龙江省物业服务收费管理办法》等法律、法规及有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务、物业收费及监督管理。住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价。非住宅的物业服务收费实行市场调节价。第三条本市住宅物业服务实行分等收费，分等收费标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据本市住宅物业不同的服务内容、服务要求制定和适时调整，并向社会公布。分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准的制定由市物业管理行政主管部门负责，物业服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。第四条本市住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理、公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、共用部位共用设施设备日常运行维护五项。各项分成不同等级，住宅小区等级从低到高，最高为四级，未形成小区规模的单体多层住宅楼房为一个等级。第五条住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，根据本小区的建设规模、硬件设施的建设情况、服务质量及业主的需求，分别选择不同的等级和不同的服务项目并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目基准收费标准的总和，并可在上、下10％的浮动范围内协商确定。与住宅毗连的排污量不大的非住宅可参照住宅的收费标准协商确定，排污量较大的洗浴业、餐饮业等非住宅可参照住宅的收费标准上浮20％。经业主大会同意，获得市级示范小区的可在上述收费标准的基础上上浮3％；获得省级示范小区、获得市“十佳物业管理小区”的可在上述收费标准的基础上上浮5％；获得国家级示范小区的可在上述收费标准的基础上上浮8％；若示范小区未通过相关部门复审，取消上浮，按原收费标准执行。超出本办法规定的物业服务等级之外的收费标准，需要另行批准。第六条前期物业管理服务收费，由建设单位根据物业特点和大多数业主的服务需求，按《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在小区明显处公示上述内容及理由，并在发布招标公告或协议价格15个工作日前报市价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。其中所选的综合管理服务等级不得高于所选的公共区域清洁卫生服务等级和公共区域秩序维护服务等级。建设单位与物业服务企业应在备案的收费标准范围内签订前期物业服务合同，前期物业服务合同中需列明约定的服务项目、服务等级和收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准。第七条业主大会成立后的物业服务收费标准，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按本办法规定协商确定具体的收费标准。需要时可邀请所在地社区协调。第八条因提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备需要收费的，收费标准由双方协商确定。第九条物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交市价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。第十条物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。第十一条物业服务费按月收取。经与业主约定可以预收，预收期限一次性不得超过一年以上（不含一年）。前期物业服务收费可预收半年或一年。第十二条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。第十三条物业服务企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。第十四条物业服务企业应当遵守国家的法律、法规及有关文件的规定，严格履行住宅物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第十五条业主应当按照住宅物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法追缴。第十六条物业服务双方应接受相关社区的监督，发生物业服务纠纷时，应接受社区的协调。第十七条物业服务企业违反国家、省、市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家、省、市的有关规定予以处理。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。第十八条本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。第十九条本办法由市物价局、市房产管理局按照各自职责负责解释。各县（市）根据当地实际情况，可参照本办法制定本县（市）物业服务标准和收费标准。第二十条本办法自2009年9月1日起实施。本办法实施前业主大会与物业服务企业已签订住宅物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等可按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。本办法实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于本办法最高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。若收费标准低于本办法最高收费标准的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。第二十一条本办法未尽事宜，按省物价局和省建设厅《关于印发〈黑龙江省物业服务收费管理办法〉的通知》执行。附件2：牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准（试行）一、牡丹江市区住宅物业服务分等收费基准价格表单位：元／平方米·月（按建筑面积）基准价格服务等级服务项目一级二级三级四级单体楼电梯费综合管理服务0.070.090.110.13公共区域清洁卫生服务0.080.100.130.16公共区域秩序维护服务0.050.140.240.34公共区域绿化养护服务0.010.020.030.03共用部位共用设施设备日常运行0.030.040.050.06维护服务合计0.240.390.560.720.1530元／户·月备注：电梯费标准是各楼层平均价。具体分层收费标准是：中间层（楼层总数单数为一个，双数为二个）按上述平均价执行，在中间层基础上，每提高一层增加0.5元，每下降一层降低0.5元。二、牡丹江市区住宅物业服务等级标准与基准收费标准（一）综合管理服务级别内容服务要求基准收费标准一级管理处设置小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区1次以上，发现问题及时处理。0.07元／月每平方米建筑面积管理人员要求管理人员按照国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，挂牌上岗。服务时间周一至周日在指定地点进行业务接待。日常管理与服务1、24小时受理业主或使用人报修。急修2小时内到现场处理，一般修理3天内完成（预约除外）。2、对业主或使用人的投诉在7天内答复处理。3、告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。4、建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。5、建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。7、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。8、对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。级别内容服务要求基准收费标准管理处设置小区内设置管理处（相邻小区由同一物业公司进行管理的，可以设置一个管理处），配置简单办公设备。0.09元／月二级管理人员要求管理人员按照国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，服装统一，挂牌上岗。每平方米建筑面积服务时间周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。日常管理与服务1、24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理2天内完成（预约除外）。2、对业主或使用人的投诉在5天内答复处理。3、告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。4、建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。5、建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。6、制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。7、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。8、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。9、对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。级别内容服务要求基准收费标准三级管理处设置小区内设置管理处。办公场所整洁有序，配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。0.11元／月每平方米建筑面积管理人员要求管理人员按照国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。管理处负责人有3年以上物业管理工作经历。服务时间周一至周五在小区管理处进行业务接待，并提供服务。周六、周日在指定地点进行业务接待。日常管理与服务1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理1天内完成（预约除外）。2、对业主或使用人的投诉在3天内答复处理。3、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。4、建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。5、建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。6、制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。7、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的70%。8、建立管理处内部管理制度和考核制度。9、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。10、能提供2种以上特约服务（有偿）和2种以上便民（无偿）服务。11、对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为