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做好管家的基础-物业管理全程介入目标一、全程介入的意义目标二、如何选择介入的最佳时机目标三、前期介入的操作目标目标四、发展商与物管公司的“阶段角色”应对策划目标五、策划超前介入的价值第一目标全程介入的意义•意义a、最大限度地减少物业投入使用后的遗留问题•意义b、能够全面掌握有关物业的信息•意义c、为后期管理打下坚实的基础第二目标介入的最佳时机选择•目标a、早中晚介入的特性•早期介入：是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；•中期介入：则是在项目施工阶段开始；•晚期介入：在工程基本结束‘准备竣工验收和接管时介入被看做为。拟定管理方案组织队伍培训提前介入竣工验收交房二次装修管理督察违章装修装修验收搬迁入住建立各种档案日常管理于轮训车辆保管消防设备保养建立管理档案安全交通管理制绿化养护清洁保洁管理房屋及公用设施养护事务管理社区文化活动订立规章制度目标b、介入的最佳时机•1、从物业管理角度就各项建筑设计进行调整、修正；•2、从物业管理角度，对小区之规划及建设（包括土建、给排水、电力、消防、景观、公共配套以及智能化系统）分期提交《物业管理规划建议书》；•3、设计利于物业管理有关的营销推广计划。它包括：物业管理费用、物业管理卖点、服务差异化卖点、服务促销计划、营销人员的物业管理培训计划等。目标C、全面介入的工作设定•物业管理的全面介入应该是销售工作开始以前。为了配合销售，物业管理专家应该在售前完成的工作是：1、明确服务内容2、明确设备设施3、确定组织构架4、明确财务预算（即收费标准）5、完成管理份额6、完成所有合同文本7、协助楼盘销售。包括为售楼员提供物业管理培训及咨询、提供宣传图片和企业标识并指导物业人员型形象展示等。8、培训销售人员《物业管理条例》《业主临时公约》选择适当的形式对使用人的服务与“以人为本“的管理一、治安管理1、流动人口管理2、车辆管理二、环境卫生管理•一般按以下方面管理，对违反规定者，依情节采取教育、警告、出发等措施予以处理。•(原则尽量不使用命令句，用表示代替）1、禁止随地吐痰，乱丢垃圾脏物；2、禁止不按政度规定私养宠物；3、禁止乱搭乱建及乱堆放建筑材料；4、禁止从楼上抛洒杂物、污水；5、禁止在物业设施上乱涂乱画。三、园林绿地管理一般按以下方面管理，对违反规定者视情节以教育、警告、出发等措施予以处理。1、禁止砍伐攀折花木、手摘花果；2、禁止用树木晾晒衣物；3、禁止在绿地上倾倒污水垃圾；4、禁止在绿地园林中私设广告牌；5、禁止车辆穿越绿地；6、禁止随意攀爬园林小品。四、装修管理装修管理（一）物业管理中的服务常规性服务保洁服务；保安服务；修缮服务。特约服务特约服务是指物业管理机构根据物业使用人的要求而进行的特殊服务。•（二）对房屋本体及附属设备的管理房屋本体的指导使用物业管理机构对物业使用人的指导大致有以下几方面：使用功能；装修；制止私搭乱建房屋及附属设备的运行维护房屋本体维护。一般来说，房屋本体的维护有以下内容：1查勘；2鉴定；3养护；4维修管理。附属设备运行维护。对于房屋附属设备的运行维护，应包含以下几方面内容：1设备的运行操作；2设备养护；3设备维修管理。二、物业管理中的服务1、常规性服务•保洁服务；•保安服务；•修缮服务。2、特约服务•特约服务是指物业管理机构根据物业使用人的要求而进行的特殊服务。三、对房屋本体及附属设备的管理1、房屋本体的指导使用•物业管理机构对物业使用人的指导大致有以下几方面：1、使用功能；2、装修；3、制止私搭乱建2、房屋及附属设备的运行维护1）房屋本体维护。一般来说，房屋本体的维护有以下内容：•1查勘；•2鉴定；•3养护；•4维修管理。2）附属设备运行维护。对于房屋附属设备的运行维护，应包含以下几方面内容：•1设备的运行操作；•2设备养护；•3设备维修管理。第三目标前期介入的操作目标•目标a、物业管理应提前介入销售推广•目标b、提前建立与业主或使用人的联络关系•目标c、提前进行物业设备的全面接触•目标d、提出有效的设备修正意见•目标e、提前介入地盘的监理工作•目标f、提前学习设备操作与管理•目标g、收集整理于设备有关的各项文件与资料•目标h，建立服务系统和服务网络第四目标发展商与物管公司的“阶段角色”应对策划•策划a、立项决策阶段——学习角色•策划b、规划设计施工安装和竣工验收阶段——专家（配角）角色•策划c、销售入住阶段——实施主角第五目标超前介入价值提升策划•提升策划a、热效价值提升法则执行楼盘：北京郊区某花园开发商河北兴达集团地产开发有限公司物业管理公司河北兴大业管理公司执行策略以前期物管介入做为营销突破口，实施物管主卖点介入时机超前期，客户投诉为0，楼盘品牌价值急速上升执行手法1、方案1）实现第一次突破2）建立“客户定位”为核心的运作体系推广策划。3）建立持续推动体系。2、实施方案的实施介入点在于前期物管招标会。