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物业工作评估报告（建议稿）二零一二年九月物业评估报告（建议稿）项目检查内容评审结果改进意见一、资料管理1、月度计划工作完成情况1.本月工作完成情况/上月计划完成情况及记录，计划工作完成率不低于100%2.上月资料归档情况2、内部沟通1、周例会、周巡检、定期抽查质量记录2、会议签到表3、文件收发登记表3、消防演习1、消防演习计划和方案2、重点防火部位登记表3、义务消防人员名单4、紧急联系电话5、消防演习实施情况记录与报告4、员工培训1、培训计划2、培训记录3、签到表4、考试记录5、维修1、维修工作单2、跟进返修报告3、回访记录、回访率不低于100%4、工具配备登记表6、装修管理1、装修申请审批表2、装修责任协议书3、建筑装饰装修施工治安消防责任书4、装修人员登记表7、顾客投诉1、有效投诉率，处理满意率100%2、原因填写清楚或情况分析准确，处理工作效果让业主满意并签字确认3、回访记录、回访率不低于100%，4、业主来访、来电、求助登记记录8、监督检查记录1、电梯监督检查记录2、供配电系统监督检查记录3、装修监督检查记录4、建筑物监督检查记录5、给排水系统监督检查记录6、清洁、绿化监督检查记录9、客户资料1、是否按户建立档案2、资料是否齐全3、房态的每周定期更新4、每月汇总上月缴费情况5、统计欠费户明细6、每月发放催缴通知单10、钥匙管理1、钥匙管理制度2、天台等重要位置钥匙管理3、借钥匙管理制度4、相关记录完整11、表格1、与制度相符的表格齐全2、表格填写规范3、装订成册二、共用设备设施管理1、共用配套设施完好，无随意改变用途现场查看2、共用设备设施运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范1、值班人员要求在岗2、定期保养记录3、维修记录4、运行巡视记录5、设备维修保养计划3、室外共用管现场无外露、架空管线线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象排水管道、雨水井、化粪池定期清掏5、设备房及各楼层设备清洁状况水泵房、配电室、发电机房、电梯机房（抽查2个）、空调机房、新风机房（在不同楼栋、楼层共抽查4个）、消防监控室等地面整洁，无积水，无烟头等杂物，设备无灰尘、配电（柜）无积灰尚未移交6、阀门抽查不同机房共10个阀门无跑、冒、滴、漏，无锈蚀并上黄油7、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行1、道路无堆积物，路面无破损2、井盖完好，无丢失3、井盖与路面保持平齐，无晃动8、供水设备运行正常，设施完1、设备运行正常，设施完好（水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准2、保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）3、分包商资质材料4、工作人员健康证5、水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）9、给排水系统实验消防泵、喷淋泵、排污泵、稳压泵、供水泵等水泵运行、备用切换情况是否良好，控制线路、终端设备实验其动作性能10、制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明完好1、供电管理措施（含超负荷用电管理的内容）2、设备保养计划3、设备定期保养记录4、设备维修记录5、设备运行记录6、有紧急情况处理预案7、日常巡视记录8、有绝缘设备并年检9、设备台账10、备用发电机试运行记录11、有防、灭鼠及防火措施11、中央空调系统1、运行正常，运行记录2、巡视记录3、水塔噪音测试记录4、无严重跑冒滴漏现象5、中央空调发生故障应急处理预案6、维修人员到场时间符合规定7、日常维修、计划维修记录12、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电电梯机房通风、照明良好1、操作箱面上的各按钮、开关功能正常2、轿内楼层指示信号齐全、清晰3、轿厢内应有监控装置4、轿厢内至消防中心的对讲有效5、曳引机漏油应符合国家标准6、曳引机在运行中无较大抖动7、随行电缆不应打结、扭曲、过长等8、超载报警装置有效三、保安、消防、车辆管理1、大厦/小区基本实行封闭式管理1、大厦/小区基本封闭2、各出入口有人员职守2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉本区的环境，文明执勤，训练有素，预演规范，认真负责1、实行24小时值班记录（交接班记录）2、保安人员名单、排版及岗位分工3、巡逻线路图及巡逻记录4、保安人员培训及考核记录5、物品放行条6、各种突发事件处理预案7、突发事件处理记录3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识。2、现场有防护措施4、消防设施设备完好无损，可随时启用；消防通道畅通；制定消防应急方案1、消防器材及标志完好、有效2、消防设备分布图3、消防设备保养记录4、消防设备维修记录5、消防通道畅通6、消防人员培训记录7、义务消防员名单8、消防安全预案5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记1、停车管理服务协议2、固定车辆登记表3、固定车辆出入证发放记录4、临时车辆出入登记5、巡逻记录表6、非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序1、车辆登记2、车辆在停车区域内摆放整齐3、管理区域内无随意停放车辆四、环境卫生管理1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集2、设施保持清洁3、公共卫生间1、保洁员名单2、保洁员保洁区域实行责任制，分工责任明确3、保洁工作标准、时间安排4、地面整洁无污物5、保洁检查巡查记录4、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀1、垃圾按规定时间清运2、消杀计划定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂3、消杀记录5、房屋共用部位共用设施无蚁害现场符合要求6、大厦/小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物现场符合要求7、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼体扶栏、天台、公共玻璃窗等保持清洁现场符合要求五、绿化管理1、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物无破坏、占用、践踏现象，修剪整齐美观，无病虫害，无折损，无斑秃，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物，绿地无杂草2、绿植租摆1、绿植租摆管理制度2、绿植租摆工作计划3、实施记录六、团队建设1、员工管理1、员工编制2、人员状况3、员工资料4、公司组织员工活动5、员工福利6、人员着装2、部门员工思想动态1、客服部：员工工作的主动性要好，专业知识及礼仪礼节知识，员工稳定性2、工程部：员工工作的主动性，礼仪礼节知识，员工稳定性3、保洁部：员工工作的主动性，专业知识及礼仪礼节知识，员工稳定性4、秩序维护部：员工工作的主动性，专业知识及礼仪礼节知识，员工稳定性5、凝集力建设3、服务质量达标率七、重大责任事故发生率：1、重大安全责任事故发生率0%；2、影响公司品牌的重大事故0%八、经营完成情况1、收入完成A、物业费收缴率以“实际完成/预算任务*100%”为参数B、车场管理费收缴率以“实际完成/预算任务*100%”为参数C、其他收入水、电、采暖以及多种经营收入2、支出（预算）控制以“实际完成/预算任务*100%”为参数3、预算利润完成情况以“实际完成/预算任务*100%”为参数