物业服务标准培训

物业服务标准培训分项内容服务标准前期介入、分户验收、接管验收见待正式确定发布的华润置地物业前期介入指引文件中的《华润置地物业前期介入与接管验收指引》、《华润置地物业前期介入的内容及标准》装修服务在交房前制订《装修手册》，在交房时发放全体业主物业公司应根据政府相关规定和当地生活习惯确定装修时间，避免装修干扰已入住业主的正常生活，工程部应根据公司规定装修时间或当地法规要求进行巡查管理处根据项目的具体情况制订装修人员及物料进出的路线及时间业主的装修申请在三个工作日内办理完毕，并与业主签订《装修服务协议》物业公司应在交房前对各种户型存在的设计缺陷、共性问题进行识别，制订应对措施。制定装修指引，针对客户可能出现的装修需求，在不影响本体和里面情况下制定统一方案对客户进行指导。提示改动部分不在质保期范畴，对影响房屋外观整体形象等装修行为做出统一要求装修前对装修的注意事项及室内的设施布置情况向业主进行交底说明每日必须对装修现场进行巡查，涉及结构或政府要求申报内容，必须由业主提供申报结果。违规装修情况必须发出告知整改，报告政府，证据保留装修结束后与业主、装修单位进行三方验收装修完毕后，房屋装修档案需进行存档遗留工程处理各管理处有遗留工程统计清单和跟进记录，交房半年内，跟进地产公司整改处理：对重大遗留工程有解决的方案，交房一年，已解决问题占总遗留工程的80%，交房二年，全部解决形成系统性的建议报告公司，避免类似问题再出现工程档案资料各个管理处建立图纸资料台帐，实行专人责任管理，电子目录上报公司，项目负责人为第一责任人，建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制，保障资料的长期完整。新项目验收时，地产公司须把完整的图纸资料移交给物业管理处，否则不予验收设备台帐在交房后三个月内建立设施设备台帐所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》，贴于或悬挂于设备上；由于部分设备无法张贴《设备卡》如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识节能降耗在项目交房一年内应根据具体情况基本完成节能改造工作，在不影响正常功能使用的情况下，每年应建立节能降耗指标，并力争持续改进公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的照明普通灯泡采用节能灯（声控灯不适合节能灯，但可以适当控制照明数量与减小灯泡瓦数），并采用控制开启时间等节能措施；公共区域用水（保洁、绿化、宿舍、食堂等用水），控制水阀的开启量、采用节能型器具进行节约；其它能耗资源的控制使用各物业公司应根据具体情况建立《节能降耗制度》,并进行落实中央空调通过启停最佳控制、冷却水泵变速驱动、风机起停控制和实施热量计量管理等措施来控制能耗维养计划各项目应制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，保留记录维修保养计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、采暖系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场、高空设备（吊船、擦窗机等）等维养计划必须与年度预算相结合设备房管理设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。相关管理制度上墙，值班人员有效操作证件的复印件需张贴上墙配备足够的灭火器和应急灯，通风良好设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀，上述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品应该有外来人员登记制度水电表每天必抄，注意观察水电异动的状况设备房及库房中均应采用防爆型开关、灯具噪音污染严重的设备应采用防噪设施设备房钥匙由工程部专人负责管理供配电系统管理属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整高压配电室需要有完好的模拟操作盘，高压操作工具与高压操作保护设施公共区域的管井门、箱柜门须处于关闭状态并配有设备标识、警示标识。临时取电必须穿管、作出警示防护要求动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。补偿控制手动、自动切换有效。补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。功率因数：不小于０.９高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工应能识别各种掉牌信号性质酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖发生停电事故后，5分钟（特殊困难不超过15分钟）内启动发电机，并至少能连续运行4小时发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏；发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作24小时的储备量油，在柴油保质期到期前，应妥善处理储备的柴油；若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的80%以上，四滤应及时更换；必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用；备有符合要求的切换开关装置；发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施；蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行一次，每次运行时间为15分钟电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备电梯管理电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好,从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响合格平层状态平层误差在正负7mm以内门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性供方应有资质，每月检修至少一次，有检修记录电梯机房地面应铺装或进行油漆，门窗应有防飘雨设施保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油标规定范围内轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开物业公司应制订相关的应急预案，如：电梯困人、发生火灾、自然灾害等电梯机房应有通风降温设施，温度保持在0—40度之间，无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位运行出现故障后，有电梯上岗证或具备救援知识的人员，应在15分钟内到达现场做相应的救援处理给排水系统管理水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。水池、水箱按规定时间进行清洗及水质检测限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案高层变频供水系统变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空转，避免污染环境与浪费电能综合管沟、化粪池等一定深度的检查井，使用五防井盖等相应措施保障安全建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划，外委或部分外委工作计划水泵房有报警设施，防止爆管有排水沟和防溢水设施生活水箱、水池加盖上锁，在通气口和溢流口安装防虫网。有条件的情况下，生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置管线上有流水方向指示生活水泵房水箱间维修保养要注意油漆，涂料，稀料、焊接等对水的污染，要有相应的通风措施确保安全智能化系统管理可视对讲系统：管理平台机、单元室外机、围墙机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐、线缆标识清楚正确。室外机、围墙机安装牢靠门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠，线路布置连接牢固周界防越报警系统：红外线接收、发送效果良好，功能正常；报警主机运行正常、操作键盘布撤防正常、线缆标识清楚、电源变压器防水处理良好。探测器清洁、安装牢固停车场道闸系统：服务器及管理附属设备运行正常，数据完整、手动按钮灵活有效，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光纸完好、道闸机坐固定稳固监控摄像机：内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固，录像画面清晰；画面切换稳定巡更系统：管理电脑、手持终端运行正常，数据完整、采集底座显示正常，采集数据正常背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良好、话筒切换正常，联接可靠、扬声器声音清晰，无沙哑及无声等不正常现象按照保养计划对电脑进行维护。根据电脑的实际情况与使用情况，对重要部位的录制硬盘进行调整，如有必要可以增容或者部分内容的单独存储消防系统管理消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器清洁并定期对外观进行检查，同时按比例进行抽检消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块处在良好工作状态，有联动测试记录。设施功能完备无损坏开消防结合器的扳手要在附近存放，开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在固定位置消防系统应保持在自动状态，可在消控室内加自动改手动按钮定期进行末端压力检查，以确保在正常值内卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确对消防系统应有检测计划，并在一定周期内覆盖全部设施采暖系统管理锅炉、分汽缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好严格按照锅炉使用说明书进行锅炉操作锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器,精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。仪表应至少应每两年定期请技术监督部门检验认可换热器设备应设有排气阀、排污阀。设备应根据水质和介质实际情况，定期的检查和清洗热水循环泵进口管路必须充满热水，禁