物业税开征的必要性与可行性分析

1目录序言..........................................................1一、物业税的内涵及开征的背景..................................1（一）物业税的内涵.........................................1（二）开征物业税的背景.....................................1二、物业税开征的必要性分析....................................2（一）开征物业税是保证地方政府收入可持续发展的需要.........2（二）开征物业税是进一步规范和完善我国房地产税收制度的需要.41.目前我国房地产行业税费项目不合理......................42.我国现行房地产税计税依据不合理........................43.我国现行房地产税制发挥不了其应有的作用................4（三）开征物业税是平抑房价、保障国民经济健康发展的需要.....5（四）开征物业税是协调中央与地方政府利益、兼顾两个政府主体利益的需要...................................................5（五）开征物业税是调节居民收入贫富差距、促进社会和谐发展的需要.........................................................5（六）开征物业税是进一步遏制投机行为、提高土地资源的利用率的需要.......................................................6三、物业税开征的可行性分析....................................6(一)开征物业税应具备的条件.................................61.开征物业税要求推进物业税立法..........................62.开征物业税要求产权清晰................................63.开征物业税要求对房产价值有一个公平、公正的评估........74.开征物业税要求明确并建立健全物业税税收要素............75.开征物业税物要求确定物业税的调节主体..................7（二）开征物业税已经具备的条件.............................71.法律规范准备..........................................72.产权清晰准备..........................................73.房产价值评估准备......................................84.健全物业税税收要素准备................................85.确定物业税调节主体的准备..............................9结论.........................................................9参考文献.....................................................101序言近几年来，我国房地产市场火爆，房价一路飙升，严重脱离了金融危机形势下我国经济的基本面，房价大大超过了一般群众的购买力。因此，物业税的开征已成为当前我国社会各界广泛关注的热点话题。同时，开征物业税不仅是规范和加强对房地产业税收调节的需要，更是完善我国财产税制的需要。从物业税的提出、出台到“试点”，已经为开征物业税做了前期准备工作，但是仍存在需要解决相关问题和若干制约因素，所以对开征物业税的必要性与可行性的分析是相当有必要的。一、物业税的内涵及开征的背景（一）物业税的内涵物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。“物业”一词源于我国香港地区及东南亚各国，通常情况下，物业是房地产(不动产)的别称，物业税即房地产税或不动产税。在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，有的则称“物业税”。物业税属于财产税类中的特定财产税，即只对不动产这种特定财产征收的财产税。房地产税是一个古老的税种，按土地面积征收的土地税一直是奴隶制国家和封建制国家的主体税种。现代意义上的物业税，在中世纪的英格兰已出现，美国各州现行的物业税即源自英国①。从计税依据看，物业税属于从价税；从税负能否转嫁看，物业税属于直接税；从征收形式看，各国物业税没有统一的征收形式，有的国家将物业税并入财产税中征收，对不动产和有价证券等动产均征收财产税，有的则在财产税外单列物业税，有的除物业税外不再征收其他财产税。（二）开征物业税的背景近年来，随着我国市场经济的快速发展，我国房地产业也呈现了高速发展的态势，房价持续高升。高房价也使我国房地产市场出现了这样的畸形现状：有人为买一套房而终身成为房奴，有人却大量堆积房产，以获得增值。一方面，高房价不仅仅使大多数普通老百姓买不起房，只能望房兴叹，也使得那些迫不得已倾其全家所有交了首付再贷款而购房者成为房奴。成为房奴，意味着其一生的绝大部分收入用来还贷而不得不降低自己的生活品质和质量，不得不放弃其他方面的消费，靠减衣缩食平衡家庭收支。另一方面，一些人也看到了房地产市场的商机，“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为也进一步导致了我国房价的虚高不下，这些投机行为掩盖了市场的真实需求，导致供求关系失衡，引起市场的不稳定，同时，我国房地产业在拉动我国GDP增长方面贡献突出，如果对房地产也进行较大幅度的调整，就要冒GDP大幅下降的风险,这些也使得政府的宏观调控变得困难起来。①罗晓林.外国税收理论与实践[M].广州：中山大学出版社，2003,53-57.2如何改变这种不正常的状况，使房价回归到合理的价位，成为人们关注的焦点和热点问题。2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出“实施城乡建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一的物业税，并相应取消有关收费”，这是首次正式以党中央文件名义提出开征物业税构想①。从2003年5月开始，财政部和税务总局先后在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的相关县、市、区推行物业税“空转”模拟试点。2007年提请十届人大五次会议审议的财政预算报告中提出“研究开征物业税的实施方案”，这是人代会正式提出将物业税“空转”模拟向“实转”运行的具体设想。2008年初北京市向国家税务总局提出物业税“实转”运行申请。2009年下半年以来，国家对城镇土地使用税等房地产税收政策多次做出调整，加速推进出台物业税。2010年7月1日实施的《投资性房地产评估指导意见》为开征物业税提供了理论准备，为物业税评估方法中涉及各类参数取值提出基本要求。开征物业税是市场经济发展趋势和潮流，是中国向市场经济转型的里程碑。二、物业税开征的必要性分析物业税以不动产为课税对象，要求物业所有者定期缴付一定税款，并随着不动产市场价值变动交纳税值相应变动的保有税种。开征物业税对于实现地方财政收入可持续发展，全面规范我国房地产税收制度，进而实现中央与地方财权与事权对等，促进国民经济健康发展和社会和谐稳定具有重要意义。纵观世界各国，除了少数转型发展中国家将经济增长目标放在首要地位而对房地产暂不征税以外，多数国家征收物业税。从发达国家征收物业税的发展历程来看，征收物业税是经济发展的必然产物和经济成熟运行的必然选择。（一）开征物业税是保证地方政府收入可持续发展的需要世界多数国家尤其是发达国家均征收物业税，物业税已成为这些国家地方政府最重要的财政收入来源。以美国物业税为例，美国物业税占地方财政比重不断提升，2001年至2003年，美国财产税平均水平上升大约10%，其中地方财政开支增加主要来源于物业税。从表1可见，发展中国家财产税收入占中央政府税收收入普遍偏低，发达国家财产税收入占中央政府税收收入比重、占GDP的比重都高于发展中国家。到20世纪90年代，发达国家地方政府财产税收入占地方政府收入比重也已经高于发展中国家水平。从部分发达国家财产税收入有关统计资料分析（参考表2），无论美国、加拿大、澳大利亚还是日本，其财产税收入占全国税收的比重都超过10%以上，日本达到接近13%的水平。在地方税中，财产税占了绝对优势，美国和加拿大都在七成以上，而地方财产税收入中，物业税是其中的重要组成内容，又占有绝对优势和相当大的比重。由此可见其物业税在其中的重要地位与作用。①王茂明.我国开征房地产物业税的可行性分析［J］.长江大学学报，2008年08月第4期.22-23.3以物业税为主的财产在发展中国家与发达国家比重的比较表1单位：%20世纪70年代20世纪80年代20世纪90年代财产税收入占中央政府税收收入比重发展中国家平均值3.453.243.30发达国家平均值5.236.375.54财产税收入占GDP的比重发展中国家平均值0.500.460.48发达国家平均值1.632.221.93地方政府财产税收入占地方政府收入比重发展中国家平均值15.816.219.63发达国家平均值12.6813.5412.99资料来源：根据国际货币基金组织（IMF）相应年份统计数据整理而成部分发达国家财产税收入统计表2项目国家全国税收财产税总额其中地方级税收总额占全国税收总额比重其中地方税收入总额占地方级税收重美国(1993年，单位：10亿美元)173524020810.4%18175.4%加拿大(1992年，单位：100万加元）250856265712764611.0%2256584.9%澳大利亚(1994年，单位：100万澳元)1236201236201273610.3%4798100%日本(1998年，单位：10亿日元)84132317951082412.9%733123.1%资料来源：刘隆享：《财产税法》，北京大学出版社，2006年版.从以上两个表格可以看出，开征物业税成为市场经济国家地方政府收入的重要来源。而这些国家中美国尤其明显，美国的财产税是其地方政府最重要的税收，美国基层政府财政收入主要依赖财产税，一是它有稳定税源，二是自有税收，不依靠政府间转移支付，各城市开征物业税，具有稳定的收入保障。现行土地出让制度下的房地产价格包含购房者未来长期应缴纳的税费，这种过度加速使用土地等生产要素，不利于地方经济持续发展。目前地方政府通过低价收储土地和高价拍卖土地获得巨额收益，土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型并存模式，开发商之间相互竞争的结果是地价不断上涨。2009年全国土地出让收入约达14239亿元，一些城市年土地出让收益占到了财政收入的五六成。中国开征物业税后，物业税作为地方的主体税种，以其持续、稳定的特点保证地方财政收入的增长，进而改变目前地方政府“以土地批租生财”的短期行为，抵制非理性投资，摆脱地方财政对于土地的依赖，促进政府通过改善公共建设，提高公共服务，提高资金使用效率等措施达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求。4（二）开征物业税是进一步规范和完善我国房地产税收制度的需要一个完整的税收体系应该包括三大部分，即完善的商品税制、所得税制和财产税制。我国经过几十年的财税体制改革，商品税制与所得税制的发展取得了显著成效，但是对财产税制的建设却长期处于相对滞后的状态。按照现代税收理论的划分，财产税体系应主要包括两个税种——房地产税和遗产与赠与税。其中，由于房地产其本身具有不可转移性的特征，并且是构成私人财产的重要组成部分，因此，国内外的大多数学者普遍认为房地产税与遗产、赠与税相比较，理应被视为更为主要的财产税种。改革开放以来，随着我国市场经济体制的建立与完善，多种所有制经济成分并存，使得社会财产的所有权构成发生了很