物业第3章练习题

一、单项选择题1．从（B）上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。A．货币形态B．实物形态C．投资方式D．经营方式2．在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（C）叫做现金流量。A．资金流入B．资金流出C．资金流入或流出D．资金现值3．在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期（B）上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。A．某时点B．各时点C．资金运动的时间始点D．当前时点4．现金流量图中，对横坐标轴上“0”点的含义，下列说法中不正确的是（）A．资金运动的时间始点B．当前时点C．某一基准时刻D．资金运动的时间终点5．现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（A）的简化图式。A．资金运动状态B．资金流入C．资金流出D．资金形态6．下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是（D）A．房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分B．房地产购置投资的价值通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中C．流动资金在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，才以货币资金形式被收回D．购买原材料、燃料动力的投资属于房地产购置投资7．下列关于收益性物业的现金流说法中，不正确的是（D）A．实际租金收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失B．有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入C．净运营收益=有效毛收入－运营费用D．税前现金流=净运营收益－抵押贷款还本付息－准备金8．某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（B）万元。A．16B．18C．20D．229．下列费用中，不属于物业管理企业运营费用范围的是（D）。A．保险费B．房产税C．法律费D．贷款利息10．某写字楼2009年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2009年的税前现金流为(B)万元。A.330B.450C.650D.70011．下列关于房地产投资经营过程中税金的说法，不妥的是（C）A．“两税一费”是指营业税、城市维护建设税和教育费附加B．城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费C．房产税是一种财产税，按房产原值的一定比例征收D．城镇土地使用税按占用面积征收12．目前我国营业税的税率为（），城市维护建设税和教育费附加分别为营业税税额的（）和（）。A．12%，3%，7%B．3%，5%，7%C．7%，5%，3%D．5%，7%，3%答案：D13．以下关于资金时间价值的论述，不正确的是（B）A．同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值B．不同时间不同数额的资金在价值上的差别称为资金的时间价值C．不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值D．随着时间的推移，资金的价值会增加14．银行为某投资者提供了期限为10年的贷款200万元，年利率为6%，若该笔贷款的还款方式为期间按年单利计息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（A）万元。A．120B．10C．10.23D．158.1715．银行为某投资者提供了期限为10年的贷款200万元，年利率为6%，若该笔贷款的还款方式为期间按年复利计息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（D）万元。A．120B．10C．10.23D．158.1716．银行为某家庭提供了期限为10年的按季度等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的年利率为7%，则实际年利率是(A)。A.7.19%B.7.25%C.7.21%D.7.16%17．某投资者以30万元购买了一间店铺，银行为其提供了15年期的抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该投资者于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（B）元。A.544.10B.555.10C.1776.32D.2109.38解析：每月减少的还款额正是所偿还的本金造成的，所以实际上就是将偿还的5万元本金换算成第6年以后每月的月值即可。即(155)1212010.5%10.5%50000555.101116%/121nniiAPi18．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的收益率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（A）万元。A．91.52B.91.72C.91.30D.90.38解析：5065061118.5%1891.5218.5%18.5%nniPAii19．已知某出租公寓的年运营费用为30万元，如果运营费用在未来30年的经营期内以每年2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的运营费用现值为（A）万元。A．410B．420C．430D．390分析：本题为运营费用按等比级数递增的情况，具体计算过程为：30113012%1-1-410-18%-2%18%nAsPisi万元20．以下有关设备磨损的说法错误的是（B）A．第一类有形磨损与设备的生产过程有关，是一种实体磨损。B．第二类有形磨损是指设备因自然力产生的磨损，不是一种实体磨损。C．第一类无形磨损不会导致设备的使用价值发生变化。D．第二类无形磨损使原有设备的价值降低。21．以下关于设备磨损补偿的说法错误的是（C）A．设备有形磨损的局部补偿是修理B．设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造C．设备无形磨损的完全补偿是现代化技术改造D．设备有形磨损的完全补偿是更换22．第一类无形磨损会导致（C）A．设备精度降低B．丧失使用价值C．原有设备的价值降低D．劳动生产率下降23．设备更新的核心工作，是确定设备的（C）A．自然寿命B．技术寿命C．经济寿命D．物理寿命24．设备技术寿命取决于（B）A．设备有形磨损的速度B．设备无形磨损的速度C．设备有形磨损和无形磨损总的速度D．设备使用时间的长短25．设备的寿命不包括（B）A．技术寿命B．社会寿命C．经济寿命D．物理寿命26．设备更新分析考虑（D）A．设备的沉没成本B．设备以前发生的折旧C．设备以前发生的现金流量D．未来发生的现金流量27．以下关于设备经济分析中的沉没成本的计算公式正确的是（B）A．旧设备沉没成本=旧设备原值－旧设备当前市场价值B．旧设备沉没成本=旧设备账面价值－旧设备当前市场价值C．旧设备沉没成本=旧设备原值＋旧设备折旧累计－旧设备当前市场价值D．旧设备沉没成本=旧设备原值－旧设备折旧累计28．设备更新分析以（C）为主。A．净现值法B．净收益法C．费用年值法D．财务内部收益率法29．根据经济寿命的静态计算方法，设备的经济寿命应该是（B）A．使设备的年等额资产恢复成本最低的那个使用期限B．使设备的年等额总成本最低的那个使用期限C．使设备的年等额运营费用最低的那个使用期限D．使设备的年购置成本最低的那个使用期限30．物业内某新购置设备原值为201万元，预计使用寿命为15年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年增加运营费用2万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（B）万元？A．44.5B.47.33C.39.5D.37.33解析：（201-1）/15+20+（15-1）/2×2=47.33万元31．某物业内现有设备为旧式电梯，剩余使用寿命5年，年电费支出60万元。市场上销售的新型电梯，使用寿命15年，初始购置费用支出180万元，年电费支出30万元。如果仅从经济的角度分析，采用静态分析的方法，则新型电梯的等效年总费用支出为（A）万元。A．42B．60C．30D．不确定解析：180/15+30=42万元32．某写字楼由于年代久远，空间使用功能不足，导致出租率下降。如果不进行改造，按照目前的情况，日常的运营费用为30万元/年，可能导致的潜在租金损失为40万元/年。如果进行更新改造，更新改造费用为500万元，经济寿命为10年，改造完成后年运营费用为15万元，更新改造后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加10万元/年的租金收入。则采用静态分析的方法，不更新和更新条件下的等额年费用各为（C）万元。A．7075B．7065C．7055D．3065解析：不更新条件下的等额年费用30+40=70万元；更新条件下的等额年费用500/10+15-10=55万元。33.投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（B）A．投资回收B．投资回报C．投资收益D．现金回报34．以下关于投资回收和投资回报的说法中，不正确的是（C）A．投资回收通常是用提取折旧的方式获得B．投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率C．11nPii指的是投资者的投资回报D．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收35．以下关于财务净现值的说法错误的是（B）A．是一种动态盈利指标B．是一种净态盈利指标C．适用于详细可行性研究阶段的经济评价D．适用于计算期较长的投资项目36．（C）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A．财务内部收益率B．现金回报率C．基准收益率D．资本化率37．动态投资回收期一般不用来评价（B）A．用于出租经营的开发项目B．用于销售的开发项目C．用于自营的开发项目D．置业投资项目38．某写字楼的购买价格为50万元，投资者的自有资金为20万元，余款为抵押贷款，年还本付息为2.54万元，贷款年利率为7.5%，预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，则该写字楼的税前现金回报率为（A）A．17.3%B．16.5%C．15.4%D．18.7%答案：A（[10×（1-10%-30%）-2.54]/30=17.3%）39．以下关于现金回报率的说法中，错误的是（C）A．现金回报率考虑还本付息的影响B．现金回报率可以是税前的，也可以是税后的C．税前现金回报率等于净经营收入除以投资者的初始现金投资D．税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资40．“等额还本利息照付”是指（A）A．在规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息B．在规定期限内分期等额摊还本金和利息C．借款期末一次偿付全部本金和利息D．借款期内任意偿还本息，到期末全部还清41．以下不需要计算借款偿还期的投资项目是（D）A．房地产置业投资项目B．房地产开发之后进行出租经营的项目C．房地产开发之后进行自营的项目D．房地产开发之后用于销售的项目42．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产置业投资项目，该指标值应该大于等于（A）A．1.2B．12C．2D．143．当偿债备付率指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过（D）来偿还已到期的债务。A．可用作还款的利润B．折旧C．摊销D．短期借款二、多项选择题1．下列关于现金流量图的说法正确的是（CE）A．现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示现金流出，向下者表示现金流入。B．如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是采用期中惯例法。C．在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的。D．时点“1”表示第1年的年末，同时又是第2年的开始。E．某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。2．潜在毛租金收入的减少的主要原因是（BC）。A.有效毛收入减少B.空置损失C.租金损失D.其他收入受损E.运营费用增加3．运营费用包括（BCD）A．抵押贷款还本付息B．维修费用C．房产税D．保险费E