物业管理制度

现代房地产物业管理远程教育1物业管理制度规范发展物业管理是当前国家对物业管理的要求，规范好物业管理就必须强化制度建设。第十四章主要研究物业管理制度建设。制度建设内容很多，可以根据工作内容建立制度；可以根据工作性质建立制度；可以根据服务对象建立制度。本章主要从物业管理公司开展物业管理服务活动时，物管公司员工与业主（使用人）应遵守的有关制度。现代房地产物业管理远程教育2一、物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度•物业管理公司（物业管理处）直接与业主（使用人）接触，开展工作。他们的行为关系到业主（使用人）切身利益及物业管理公司的企业利益，需要明确职责进行约束。•现以一个住宅小区的物业管理处的工作机构来确定其成员（管理处主任、管理员、收款员、电脑文档员）的岗位职责。现代房地产物业管理远程教育3一、物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度•1、管理处主任的岗位职责•管理处主任在公司经理领导下，带领管理处工作人员对所管辖的住宅小区（大厦）实施全面的管理服务，保证辖区的物业设备完好，环境优美舒适，使居住者安居乐业。现代房地产物业管理远程教育4一、物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度•1）工作岗位责任•（1）坚决贯彻执行国家各项法律、规章及公司的有关规章制度；•（2）组织全管理处员工学习时政、业务知识；•（3）定期地组织召开业主（使用人）座谈会，或上门听取意见，沟通业主（使用人）与物业管理处关系；•（4）关心业主委员会建设，自觉接受业主委员会、业主大会的监督，搞好各项工作。现代房地产物业管理远程教育5一、物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度•2）工作内容•（1）领导好全体员工积极开展环境卫生、绿化美化、安全防范、公共设施和机电设备维护保养工作。•（2）检查督促管理处的工作人员认真完成各项工作任务，审批财务的各项报表及费用的开支。•（3）结合管理住宅小区（大厦）的实际，每年提出改善管理工作建议与措施，并征得上级公司的同意付诸实施，并把开展情况通报业主（使用人），以得到广大业主（使用人）的支持。现代房地产物业管理远程教育6一、物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度•（4）配合公安部门和街道居委会做好安全防范和计划生育等工作，保“一方平安”。•（5）搞好社区文化建设，开展丰富多彩文化生活，陶冶人们的情操，净化人们心灵，提高民族素质，争创先进文明小区（大厦）。•（6）每年要制定工作计划，每季度要有工作重点，定期的考核、总结，不断提升管理水平。•管理处除了管理处主任外还有管理员或行政主管、财务人员、电脑文档人员等，每个人都有自己工作职责，这儿不再一一叙述。现代房地产物业管理远程教育7二、业主（使用人）行为规范的管理•为了使住宅小区（大厦）长期保持环境优美、生活有序、服务方便，除了要求物业管理公司员工努力工作之外，还需要广大的业主（使用人）积极配合，需要制定一些制度来规范业主的行为。•生活中各类规范很多，水、电、气的管理，各类设备设施的管理，环卫绿化、治安保卫、车辆道路的管理，房屋租售、文化娱乐场所的管理。下面例举几项涉及面较大，平时容易产生较多矛盾的几项规定。现代房地产物业管理远程教育8二、业主（使用人）行为规范的管理•1、物业装修管理•随着人们物质生活水平提高，购买了房屋以后都要进行装修，而且装修的投入经费较多，以体现自己的个性，满足自己生活的舒适度，在装修过程中往往破坏承重墙体，损害各种管线，影响周边邻居生活，常引发矛盾。为了防止家庭装修破坏房屋结构，引发各类矛盾，物管公司根据全体业主利益制定了装修规定。通常要求是：现代房地产物业管理远程教育9二、业主（使用人）行为规范的管理•1）装修时必须申报•（1）业主（使用人）如需对所居住的物业进行装修，首先要向管理处提出申请。（使用人递交申请时必须持业主委托书及租赁合同）•（2）管理处首先对业主（使用人）的资料进行确认，确认以后再向业主（使用人）提供装修指南及有关资料（图册、表格）。•（3）业主（使用人）收到装修指南及相关资料后，应尽快请有关设计部门进行装修设计，并选择合格施工队伍，然后到管理处领取有关表格，把填写的申请表及设计方案递交物业管理公司工程部。现代房地产物业管理远程教育10二、业主（使用人）行为规范的管理•2）进行审批•物业管理公司接到装修申请后，根据业主（使用人）所提供的资料进行审批。•（1）业主（使用人）应确保装修方案不违反现行的各项有关规定。•（2）在接到递交方案一周内，公司审议后做出答复，是否同意业主（使用人）提交的方案，或提出方案的变更，要业主（使用人）确认。•（3）装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施，方案批准后，业主（使用人）应向财务部门交纳装修押金，领取装修许可证。现代房地产物业管理远程教育11二、业主（使用人）行为规范的管理•3）按章施工•（1）装修施工单位必须按照物业管理公司审查批准的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须经物业管理企业确认，出具更改通知才可施工。•（2）装修施工单位在施工期间，应严格遵守装修管理规定及住宅小区（大厦）管理规定。对严重违反者，物管公司有权让其停止工作，一切后果自负。现代房地产物业管理远程教育12二、业主（使用人）行为规范的管理•4）验收•（1）装修工作完工后，由业主（使用人）通知公司工程部，由工程部会同管理部及其他有关部门派人验收。•（2）隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。•（3）消防变更工程由业主（使用人）向消防部门提出验收申请，通过后再向管理处提供合格证明。•（4）竣工验收合格后，由工程部向业主（使用人）出具竣工验收单。验收不合格时，要限期更正，再进行复验，直至合格。•（5）业主（使用人）凭竣工验收单到管理部、保安部办理必要手续后，到财务部领回装修押金。现代房地产物业管理远程教育13二、业主（使用人）行为规范的管理•2、车辆管理规定•随着老百姓生活水平不断提高，私家车越来越多，围绕着私家车的问题也逐渐多起来：一是被盗，二是停放无序影响交通。加强车辆管理势在必行。现代房地产物业管理远程教育14二、业主（使用人）行为规范的管理•1）机动车辆•（1）进入住宅小区内的车辆必须服从物业管理公司的管理。•（2）车辆必须按管理公司规定的行驶路线行驶，不得逆行，不得在人行道、绿化带上行驶，不得高速行驶和按高音喇叭。•（3）业主（使用人）长期在小区范围内停放的车辆，必须在物业管理公司办理定位立户手续，领取停车牌放于车上，停于指定车位，并凭牌出入小区，按月交纳停车费。现代房地产物业管理远程教育15二、业主（使用人）行为规范的管理•（4）车辆如需停止使用停车位，应及时到管理处办理注销手续，否则停车费继续收取。如发生丢失或私自转让停车牌（位），管理处将扣除押金并取消车辆的停车位，收回停车牌。•（5）不得在停车场和小区内修车，漏油、漏水车辆不许进入车库。•（6）车辆入库停放后，必须锁好车门，调好防盗系统至警戒状态，车内贵重物品必须随身带走，否则后果自负。现代房地产物业管理远程教育16二、业主（使用人）行为规范的管理•（8）停放车辆服从管理员指挥，注意前后、左右车辆安全，在规定车位停放。•（9）为了保证车库有良好的卫生环境，进入车库的一切人员不得随地大小便、吐痰、乱扔果皮纸屑及清扫车上的杂物。现代房地产物业管理远程教育17二、业主（使用人）行为规范的管理•2）自行车、摩托车•（1）业主（使用人）需要保管自行车和摩托车，请先到小区管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭牌享受按月收费待遇，由保管员查收。未挂牌车辆作临时停车对待。•（2）自行车、摩托车必须存放在指定位置，若未按规定存放造成丢失，责任自负。•（3）要尊重保管员的工作，服从保管员的管理。•（4）保管员的工作受住户的监督，其任何失职行为请向公司及时反映。现代房地产物业管理远程教育18三、《住户手册》•1、《住户手册》的涵义和作用•一个现代化住宅小区（大厦），配有重要的设备设施，还有活动场所。这些设施如何管理和保养，对住宅小区的绿化和美化如何爱护，需要一份文件对这些进行系统科学的说明和规定，这份文件就是《住户手册》，有的称之住户指南。它是业主（使用人）在小区（大厦）内生活和活动的钥匙。现代房地产物业管理远程教育19三、《住户手册》•《住户手册》是物业管理公司发给每户的一本行为准则的指导性文件。目的是使住户更好地了解和使用物业，通过广大业主（使用人）和物业管理公司的共同努力，创造安全、方便、宁静、舒适的工作和生活环境。现代房地产物业管理远程教育20三、《住户手册》•2、《住户手册》内容•《住户手册》通常包括以下内容：常用资料、顾客服务、住户守则及责任等。《住户手册》、《管理公约》、《装修指南》这三大管理文件和物业管理规定，构成了物业管理规定的一个有机的整体。《住户手册》描述了物业的功能，物业管理公司提供的配套服务和住户的日常行为准则；《管理公约》从大的方面明确了物业管理公司与业主的各自权利和义务；《装修指南》给出了装修申报程序和对装修行为进行约束的有关规定。现代房地产物业管理远程教育21三、《住户手册》•3、《住户手册》案例•见书。