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物业管理的基础理论Ⅰ产权—权属理论一．产权的界定资产分类：私人资产公共性资产准公共性资产对应的有：私人物品：具有使用和消费排他性的物品。（也称消费的“抗衡性”）公共物品：使用和消费不具排他性的物品。（呈集体消费性）（一）私有产权(privatepropertyrights)指资源或资产利用和所有的权利，产权的行使和决策完全是私人做出的。完全私有产权私有产权的表现形式按部位拥有按份拥有占有权权力范围或权力项使用权等收益权处分权（二）社团产权(communalpropertyrights)众人共同享有的产权（不具排他性）相对于私有产权，产权在个人之间是完全重合的。对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处）（三）集体产权(collectivepropertyrights)封闭性的小团体成员享有的产权。其与社团产权的区别在于：前者在产权行使时无需与他人协商，后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。对象物：小区公用设施、场地等二．建筑物区分所有权（一）概念专有部分的专有所有权（A）区分所有权共用部分的持分权（B）因共同关系所生的成员权（C）（二）区分所权的特征1.复合性A、B、C三者的复合。2.专有所有权的主导性先有A，再有B、CA的份额大小决定B、C的份额大小一般只登记A，不登记B、C3.一体性区分所有权转让、处分、抵押、继承时，A、B、C同时变化。4.登记公示性必须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。5.权利主体的多重性专有所有权人、共有所有权人、成员权人（三）区分所有权种类建筑区分所有权种类:纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物）横切型混合型明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分割，共同事务应遵从大多人的意见。三.住宅区里的产权形态（一）专有室内净空（二）部分共有指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。（三）全体共有如小区内的道路、绿化等用地。（二）（三）属于准公共物品，即集体产权性质。物业管理费用的分摊应根据产权性质而定。管理要求：明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。Ⅱ委托——代理理论物业管理产生的原因：建筑形式的变化（高层、区域）建筑技术的复杂产权形式的变化（分散、多元）社会分工的细化（效率的追求）一．委托——代理的含义委托是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬的活动。代理：代人办理指代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。委托代理包括法定代理指定代理代理人（物管公司）代理关系主体被代理人（业主、业主委员会）相对人（专业公司等）物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一种委托代理（通过委托合同实现）。合同是产生代理行为的依据，代理行为是为了实现委托合同的内容，需要法律保障。♠特别提醒《合同法》49条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《合同法》50条：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表性为有效。二．物业管理的委托——代理关系产权人与管理者的关系：传统房屋管理：管理被管理关系新型物业管理：委托——代理关系三．物业管理的委托——代理问题物业管理持续期里两个层次的决定关系：委托人所采取的监督及激励的有效性决定着代理人的工作动机。代理人的工作努力水平决定物业管理的实际成效。有关管理效益和效率的几个主要问题：(一)产权利益使用效益包括经营效益（租金、铺位收益等）出让价值物业管理中，委托人可能是一个利益共同体，其中有人可能就会有“搭便车”的心理，导致委托人监督积极性的下降。（二）监督距离“物业管理”作为无形服务，评判有一定难度物业管理的委托—代理过程：初始委托人（多元产权人）→业主委员会→物业企业→最终代理人（直接提供服务）距离长，导致监督积极性缩小，监督力度减弱。（三）激励手段激励：持续激发人的动机的心理过程激发人的动机心理过程的模式：需要动机，动机行为，行为目标。正激励：续聘（奖励）负激励：解聘（替代威协、惩罚）（四）行为能力要求:委托方、代理方均应具备谈判履约能力。选出的业主委员会成员应有责任心、公益心、专业能力、时间精力等。物业管理单位应有权制止一些不当行为（包括业主的不当行为）四．物业管理委托——代理问题的解决（一）业主权力方面派生出物业的产权———→物业管理权业主总体的权利应由业主代表（通过选举产生）行使，给予适当报酬。业主委员会权力的充分行使需要社团法人地位（法律上应诉、起诉身份）（二）市场成分方面相关问题：房地产商品特殊性使物业管理必须前期介入，导致业主在前期有接受管理的被动成分。首次业主委员会的召开由物业公司参与组织，从根本上说也是不合逻辑的。解决之道：入住一定比例和时间由行政主管部门派人指导成立业主委员会，由业主委员会选聘、委托物业管理企业，方能保证物业管理权的行使不会异位和垄断。（三）在激励机制方面物业管理的几点不对称：信息不对称组织不对称履约考核上的不对称使业主处于相对不利的地位对管理单位的激励应多借助于：合同谈判（明确要求、标准、费用）定期评议奖励（定性、定量结合）（四）政府介入方面通过物业管理立法，加强对各方的规范约束；结合房改推行物业管理。