物业管理实务I形考作业答案

《物业管理实务I》形考作业答案作业1一、名词解释1．针对性的专项服务：这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件，满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。2．常规性的公共服务：这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好和正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。3、建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称。4、业主委员会：是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。二、填空题：1、按照物业的使用功能的不同，物业可以分为：居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业等4类。2、管理的四大要素是指机构和人员、固定资产与功能、资金与运作、环境与生态等。3、物业管理的启动阶段包括了物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立和首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立等四个基本环节。4、物业管理企业按业务性质划分，可分为委托服务型物业管理企业、租赁经营型物业管理企业、委托代理型物业管理企业等类型。5、对于一些专项管理和服务，物业管理企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以选聘专业公司负责，但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人。6、物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部租用房屋，物业管理档案和财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。同时，业主委员会有权指定专业审计机构物业管理财务状况进行审计。7、建筑物区分所有权具有复合性、专有所有权的主导性、一体性、登记公示性、权利主体身份的多重性等特征。8、现代区分所有建筑物的管理，主要包括物的管理和人的管理两大部分。9、管理团体的模式，可以归纳为不具法人资格的团体、具有法人资格的团体（只填两个空就可以了）管理团体法人（附条件的法人资格模式）、判例实务上法人资格等四种模式。10、业主大会由物业管理区域全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。11、业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、维修基金续筹、使用方案的决议等重大事项，必须经三分之二以上投票权的业主通过。三、选择题：1、物业的所有权、使用权与物业的（C）相分离是物业管理社会化的必要前提。C.经营管理权D.行政管理权2、目前我国已公布的物业管理法规中，最高层次的法规是（D）。D.物业管理条例3、物业管理的普惠性服务是指（A）。A.公共服务B.专项服务4、（C）一旦完成，即由开发建设单位向物业管理企业办理物业的交接手续，标志着物业管理的全面起动。C.接管验收D.选购物业管理企业5、委托服务型物业企业只有（C）。C.经营管理权D.租凭权6、委托代理型物业管理企业只能收取（D）。C.代管基金D.管理员薪酬及服务代理酬金7、加强物业管理企业资质管理的作用之一是（C）。C.有利于规范我国物业管理市场跌序8、（B）在区分所有权中占主导地位。A.共有所有权B.专有所有权9、（B）学说不属于界定专有部分范围的学说。A.中心说B.边缘说10、管理规约的性质属于（D）。C.行政主管部门的管理规章D.区分所有权人管理团体最高自治规范四、简答1、简述物业管理的概念。答：所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。该定义包括了三层含义：(1)物业管理企业接受业主委托提供有偿服务。(2)对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容。(3)为业主提供服务有一定的外延性。除狭义物业管理的内容外，“为业主提供服务”的内容可以相当广泛，从家政服务，乃至中介代理，租赁经营、房屋销售。2、物业管理企业的组织结构有哪些基本类型？答：物业管理企业组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、事业部制等几种形式。（1）直线制。这是最简单的企业管理组织形式。它的特点是企业各级领导都亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门的职能机构，只设职能人员协助主管人员工作。我国一般采用这类型组织机构的都是小型的专业化物业管理企业。（2）直线职能制。各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能部门。并将管理人员分成两类；一类是行政指挥人员，对下级进行指挥；一类是职能管理人员，是作为领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权力，但如果受行政负责人委托，可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。我国目前较多采用这一种形式。（3）事业部制。又称分权组织，是大的企业系统中把那些具有相对独立的业务部门划分为各个独立的单位或分公司，使之独立核算，每个独立经营的单位按集中管理、分散经营的原则，公司最高管理层负责重大方针的制定，掌握影响公司成败的重大问题的决策权，如资金使用、分公司负责人的任免、发展战略的制定等。分公司经理根据总公司经理的指示，统一负责分公司的管理。主要优点是：各事业部在容许范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，又具有较高的稳定性。3、简述建筑物区分所有权的特征。答：建筑物区分所有权具有以下特征：（1）复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）和成员权所构成。（2）专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中，专有所有权占主导地位。（3）一体性。专有所有权，共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。（4）登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登记，以表明权利的得失变更。（5）权利主体身份的多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。4、简述区分所有建筑物管理的内容。答：现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理和人的管理。（1）物的管理。所谓物的管理，是指对建筑物，基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物的管理，原则上仅限于建筑物的共用部分。包括：①建筑物。②基地。包括：立体重叠上去的专有部分下的基地；共用部分的基地；建筑物至市政道路的基地；其他基地。③附属设施。（2）人的管理。所谓人的管理，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理，对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。包括：①对建筑物不当毁损行为的管理。②对建筑物不当使用行为的管理。③对生活妨害行为的管理。五、论述题（略）物业管理实物（1）作业2一、名词解释1、接管验收：是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。2、交楼：物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交，这一过程就称为交楼。3、竣工验收：工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续，建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收。4、房屋维修施工管理：是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理。5、物业经营管理：以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。二、填空题：1、一般而言，前期物业工作开始于收楼前的3——6个月。2、前期物业管理的费用支付者应视服务对象的不同而异。在物业交付使用之前，物业公司的服务对象是建设单位，而交付使用之后，则为业主及其使用者。3、前期管理的一个关键的工序就是接管验收。4、物业管理是一种有偿的委托合同服务，其具有法律约束力的合同文体是《物业管理协议》。5、前期管理与前期介入的不同表现是否拥有对物业的经营管理权、是否承担相应的民事责任。6、物业的竣工验收主要有隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。7、物业设备设施更新与技术改造工程就是为使其技术性能得到提高改善，并降低年使用维修成本而进行的更新改造。8、园林绿化的养护管理工作内容，一般包括浇水、施肥、整形、修剪、除草、松土、防治病虫害等工作。9、停车场本身是的一种特殊的物业类型，同时又是大型物业建设的功能配套项目。10、环境卫生管理的在实际工作中，应采用员工自检、领班作业检查、部门主管巡检和经理抽查进行监督检查。11、应急处理是属于控制管理职能的范畴，适用于任何层级与组织的突发事件处理。12、应急处理的系统程序是由以下一系列制度和程序组成：突发事件预警机制；报告制度；组织制度；程序规范；应急措施；善后处理等。13、“管理规定”是物业管理制度中的一份综合性的管理文件，是由一系列具体到某方面的管理规定所组成。14、从经营的范畴和经营性质看，物业经营管理是属于第三产业的范畴。15、物业经营管理的原则有：有偿原则、服务原则、竞争原则、质量原则、效益原则。16、商场物业的核心租户的租期通常是5年、10年甚至是20年。17、房地产委托一代理关系是由契约来固化的经济与法律关系。18、房地租金主要包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等八大要素。三、选择题1、物业管理的委托方式有（ACD）。A.顾问管理B.业主自行管理C.全权管理D.合作管理2、前期介入的方式和工作有（ABC）。A.早期介入顾问工作B.中期介入监理工作C.晚期介入前期准备D.前期管理3、物业的交楼工作的服务对象是（B）。A.开发商B.业主4、房屋建筑物管理的主要内容有（ABD）。A.资料档案管理B.质量管理C.运行管理D.修缮管理5、房屋修缮管理的主要内容又包括（ABC）。A.房屋的质量管理B.房屋维修施工管理C.房屋维修责任管理D.二次装修管理6、房屋完损等级划分的依据是（ABC）。A.房屋的结构B.房屋的装修C.房屋的设备D.房屋的面积7、房屋装修管理所依据的法律规范有（ABC）。A.《建筑装饰装修管理规定》B.《家庭居室装饰装修管理试行办法》C.《住户装修管理规定》D.《物业管理条例》8、居住区绿地系统的组成有（ABCD）。A.公共绿地B.公共建筑和公用设施专用绿地C.宅旁和庭院绿地D.街道绿地9、物业中介代理工作的性质是（AC）。A.委托一代理性质B.服务性质C.契约性质D.生产性质10、物业中介代理的主要内容包括（ACD）。A.房地产咨询B.房地产广告C.房地产估价D.房地产经纪11、城市房租的计算原则有（ABCD）。A.以租养房的原则B.按质论价的原则C.利益兼顾的原则D.调节供求的原则四、简答题1、简述物业管理企业的职责答：受聘物业管理企业的职责有：（1）物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务。（2）根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务。（3）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收（依照建设部颁布的相关的规定《接管验收的标准》）；（4）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《员工守则》并书面告知乙方；（5）建立健全本物业的物业管理档案资料；（6）制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；（7）物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；（8）依据本协议向乙方收取物业管理费用；（9）不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能；（10）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；（11）在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料。2、简述房