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物业管理实务2012年7月2日目录•1、物业概述•2、*物业管理招投标•3、物业合同协议•4、*早期介入和前期物业管理•5、*物业承接查验•6、*入住与装修管理•7、房屋设施和设备管理•8、物业环境管理•9、公共秩序管理•10、物业风险防范与紧急事件•11、*财务管理*•12、*物业管理档案管理*•13、人力资源管理•14、*客户沟通*•15、应用文书物业管理概述•物业管理企业特征：•1、独立的法人企业•2、属于服务性企业•3、具有一定的公共管理性质的职能物业管理概述•物业管理企业的分类•一、按照投资主体的经济成分划分•1、全民所有制•2、集体所有制•3、民营•4、外资•5、其他：多种所有制经济组成概述•物业管理企业的常见模式•1、房地产建设单位的附属子公司或者不买•2、独立的物业管理企业•3、物业管理集团公司概述•物业管理企业的设立•按程序分：工商注册登记和资质审批两个阶段•1、工商注册登记•2、物业企业的资质审批及管理•物业管理企业资质分为：一、二、三级•国务院建设主管部门负责一级资质的证书的颁发和管理•省、自治区人民政府建设主管部门负责二级证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督•市级人民政府房地产主管部门负责三级资质证书的颁发和管理，接受省、自治区人民政府建设主管部门的监督；概述•*各资质等级物业管理企业的条件：资质注册资本专业人员职业资格证书管理类型制度档案一级人民币500万以上物业管理专业人员及工程管理经济相关专业专职人员不少于30人，其中中级职称不少于20人物业管理专业人员应按国家规定取得职业资格证书（物业管理师证书，经理上岗证等）两种类型以上，基数之和不少于100%1、多层200万2、高层100万3、别墅15万4、办公厂房等其他50万建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案，有优良的经营业绩二级人民币300万以上物业管理专业人员及工程管理经济相关专业专职人员不少于20人，其中中级职称不少于10人物业管理专业人员应按国家规定取得职业资格证书（物业管理师证书，经理上岗证等）两种类型以上，基数之和不少于100%1、多层100万2、高层50万3、别墅8万4、办公厂房等其他20万建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案；有良好的经营业绩三级人民币50万以上物业管理专业人员及工程管理经济相关专业专职人员不少于10人，其中中级职称不少于5人物业管理专业人员应按国家规定取得职业资格证书（物业管理师证书，经理上岗证等）有委托项目建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案概述•物业管理企业的组织形式•1、直线制•2、直线职能制•3、事业部制•4、矩阵制•他们的特点，主要优缺点；概述•物业管理企业的机构设置•企业总部与物业服务中心•不同公司根据情况不同进行设置•总经理室•人力资源（行政人事）•财务•品质•市场拓展与经营管理。。。物业管理招投标•1、物业管理招投标概念•2、物业管理招标主体：建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）•3、物业管理投标的主体物业管理招投标•1、招投标的类型•2、招投标的特点•3、招投标的方式：•公开招投标•邀请招标物业管理招投标•物业管理招标的内容•1、早期介入和前期物业管理阶段的招标内容•2、常规物业管理招标内容招投标•物业管理招投标程序•1、成立招标小组•2、编制招标文件•招标文件包含的内容•3、公布招标公告或发出投标邀请书•4、发放招标文件•5、投标人在的资格预审•6、接受投标文件•7、成立评标委员会•8、开标、评标和中标招投标•制定物业管理方案的一般程序•制定物业管理方案的要求•*制定物业管理的要点和方法物业管理合同•一、合同要约•1、合同要约的构成要件•2、合同要约与邀请要约•合同要约的法律意义•二、合同的承诺•三、合同的要件