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2010年注册物业管理师考试真题之物业实务案例题部分一、某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。1、物业公司如何处理一般投诉。（16分）2、针对以上三个问题将如何解决。（9分）二、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司。媒体相继报道了此事，社会反响强烈，部分业主甚至围堵物业管理处办公室。1、上述有几点操作违规之处。（10分）2、假如你作为本小区的项目经理，你如何做来解决上面问题。（20分）三、某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：（一）人员工工资奖金及福利包括1、分管此项目的副总经理工资2、项目经理工资3、项目员工年终绩效奖金（二）补充养老金（二）公共区域维修保养费用（三）工程保修费用（四）管理区域保洁材料费用（五）管理区域装修垃圾清运费用（六）公共秩序维护费用（七）项目履约金（八）公共部位公共设施公众责任保险费用（九）固定资产折旧费（十）对社会的爱心捐赠问题1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。（2分）2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分）3、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分）4、设营业税及附加5.5%，项目成本利润率8%，问：1.利润2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算。（10分）模拟一1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（）万元以上。A.50B.300C.500D.10002.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。A.30B.45C.60D.903.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。A.一级B.二级C.三级D.三级暂定4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。A.7B.15C.30D.455.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（）。A.可任选其中一个作为中标人B.应以报价最低的为中标人C.应报请房地产行政主管部门确定中标人D.应按照中标候选人的排序确定中标人1.C2.A3.C4.C5.D模拟二1.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（）。A.③－②－①－④－⑤－⑥B.③－②－①－⑤－④－⑥C.②－③－①－④－⑤－⑥注册物业管理师考试D.②－③－①－⑤－④－⑥2.物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业管理企业签订。A.各业主分别B.业主大会C.业主委员会代表业主D.物业建设单位3.业主临时公约由（）制定。A.建设单位B.购房人C.物业管理企业D.房地产行政主管部门4.物业管理的早期介入是建设单位引入的（）。A.设计工作B.工程监理工作C.开发建设工作D.物业管理咨询活动5.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理活动。A.首次业主大会会议召开B.业主大会成立C.50%业主入住D.物业服务合同生效1.D2.C3.A4.D5.D模拟三1.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。A.建设单位B.业主委员会C.政府主管部门D.新物业管理企业2.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。A.装修人B.装修企业C.装修施工人员D.物业管理公司3.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（）。A.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立B.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立注册物业管理师考试C.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立D.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立4.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（）查验方法。A.测量B.敲击C.使用D.目测5.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（）。A.砖结构B.木结构C.钢筋混凝土结构D.框架结构1.B2.A3.C4.B5.D模拟四1.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（）。A.事后维修B.紧急抢修C.预防性维修D.大修2.物业供配电系统技术档案不包括（）记录。A.日常运行B.客户投诉C.维修和技术改造D.各项电气预防性实验和其它测试3.下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（）。A.挖巢法B.药杀法C.熏蒸法D.诱杀法4.下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）。A.浇水B.病虫害防治C.杂草防治D.绿化改造工程5.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（）。A.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作B.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任C.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任D.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问注册物业管理师考试1.C2.B3.C4.D5.A模拟五1.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（）。A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位注册物业管理师考试C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理2.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（）。A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生B.通过安全窗撤离轿厢C.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援D.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救3.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收支情况。A.三个月B.半年C.一年D.二年4.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（）和物业管理企业的酬金。A.物业服务成本B.物业服务支出C.物业服务支出、法定税费D.物业服务成本、法定税费5.住宅专项维修资金属于（）所有。A.物业管理企业B.全体业主C.物业管理企业和全体业主D.建设单位1.B2.C3.C4.B5.B模拟六1.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（）。A.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔B.自行决定注册物业管理师考试C.与部分业主商议决定D.与建设单位商议决定2.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。A.政府定价B.政府指导价C.业主定价D.物业管理企业与业主协商确定3.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。A.业主B.建设单位C.施工单位D.监理单位4.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（）。A.通知B.报告C.请示D.决定5.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（）。A.管理服务费B.审批费C.施工现场管理费D.装修保证金1.A2.D3.B4.C5.A模拟七1.二级物业管理企业资质证书由（）颁发和管理。A.国务院建设主管部门B.省、自治区人民政府建设主管部门C.省、自治区人民政府房地产主管部门D.直辖市人民政府房地产主管部门E.设区的市的人民政府房地产主管部门2.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（）向当地房地产主管部门申报。A.企业法定代表人的身份证明B.企业总经理的身份证明C.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同D.管理和技术人员的职称证书和劳动合同E.物业服务合同3.物业管理招标的主体包括（）。A.物业管理企业B.物业建设单位C.业主大会D.业主委员会E.物业所有权人4.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（）。A.签订合同的主体不同B.合同终止条件不同C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要D.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同E.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同5.下列关于业主公约的说法中，正确的有（）。A.业主公约经业主大会通过后生效B.业主公约对全体业主具有约束力C.业主公约对物业管理企业具有约束力D.业主公约对物业建设单位具有法律约束力E.业主公约仅有道义上的约束力答案：1.BD2.ACD3.BCE4.ABE5.AB模拟八1.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（）。A.立即通知电梯公司解决故障停梯问题B.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用C.建设单位应承担此次事故的全部费用D.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用E.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支2.按使用功能划分，物业可分为（）物业。A.居住B.公共C.商业D.工业E.其他3.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（）。A.车辆维修员B.车辆清洗员C.交通疏导及管理员D.停车场保洁员E.停车收费员4.物业管理企业主营业务收入包括（）收入。A.物业管理B.物业经营C.政策性亏损补贴D.物业大修E.共用部位的租赁收入5.物业管理企业利润总额包括（）。A.企业所属项目上交的管理酬金B.营业利润注册物业管理师考试C.投资净收益D.营业外收支净额E.补贴收入1.AC2.ACDE3.CDE4.ABD5.BCDE模拟九1.物业服务支出的构成不包括（）。A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用B.物业管理企业财产保险费用C.物业共用部位、共用设施设备保险费用D.管理服务人员的工资E.项目管理处用房装饰装修费用2.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主定价E.政府与业主共同定价3.住宅专项维修资金可用于（）。A.弥补物业管理经费的不足B.共用部位、共用设施设备的大修C.共用部位、共用设施设备的更新D.共用部位、共用设施设备的改造E.共用部位、共用设施设备的日常维修4.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）。A.由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用B.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动C.物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计D.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担E.物业服务费用中不包括法定税费5.物业管理信用档案的建立范围包括（）。A.物业管理企业B.物业管理专业人员C.业主委员会D.建设单位注册物业管理师考试E.物业使用人1.BE2.BC3.BCD4.AD5.AB模拟十案例分析题（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）编号意见与建议1部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷2保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3小区内停车秩序混乱，建议加强管理4小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理5常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换7某