物业管理实施方案4

物业管理实施方案近年来随着我县城镇住房制度改革的进一步深化和城市建设的迅猛发展，许多平房现已改建成楼房，形成住宅小区。但是小区内无物业管理，使全县小区内环境脏、乱、差等现象，伴随着人们的生活逐渐突现，使住宅小区居民的居住和生活环境质量下降。为了改善人民群众的居住条件，提高人民群众居住质量，维护社区的安定团结和扩大再就业工程，县黄玉农场抓住刚察县“十二五”规划目标、县经济工作会议、县关于城镇规划和“措温波”藏城建设等有机遇，将玉馨苑物业有限责任公司扩大。我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则.我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修、治安、保洁、绿化、小区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。第一章管理服务理念及管理思路一、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念小区文化是物业管理人与小区成员共同创造的、具有小区特色的精神财富和物质形态的完美结合，小区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代小区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的小区文化活动为纽带，建立崭新的小区文化。二、我们将围绕“环境保护、科普家教、小区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划小区活动，努力把原有小区“金发花园、沙柳河”小区创建为精神文明建设的窗口。三、塑造“朴实，追求时尚”的审美理念在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的绿化设施及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文明小区”。第二章组织结构及经营范围一、组织结构县玉馨苑物业有限责任公司为黄玉农场下属独立核算企业，物业人员由黄玉农场任命物业经理1名，财务人员2名（会计、出纳），为缓解政府就业压力，农场拟定从刚察县城待业人员中雇佣保洁员7名，维修工2名，保安2名，门卫值班员3名。合计用人17名.二、经营范围县玉馨苑物业有限责任公司主要为辖区内的业主提供环境保洁、小区治安保卫、绿化养护、设施设备维护养护、车辆停放管理等服务。1.环境保洁。辖区内各业主单位和小区内楼道、楼梯和院子每天进行清扫，单元内的垃圾及时处理，始终保持打扫区域内清净无菌为标准。2.小区治安保卫。保安工作按片区划分管理。保安员进行巡逻、监控等24小时轮流值班，保证小区的安全。3.绿化养护。对辖区内各小区的绿化带进行浇灌、施肥、除杂草和更换枯萎的树木，做到绿化带保持干净、清新与美观。4.设施设备维护养护。基建维修是有偿服务，如业主需要基础维修或改造，先向公司书面申请后由经理批准方可实施。收费标准按有关规定执行，如无规定，业主和维修人员协商解决。5.车辆停放管理。车辆由保安人员安排停放，车辆一律停放在指定的停车位，夜间由保安人员实施监控和安全管理。第三章经费收支预算在物业管理经费收支上，我们将“取之于民，用之于民”作为物业管理收支的基本原则。应严格遵循《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照物价部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”一、收入方面，按发改局等政府部门的定价每平米每月0.35元标准执行；政府部门没有规定服务项目的收费标准，坚持略低于市场平均价格执行。（一）收入情况1.物业服务费收入金发花园小区住宅总面积66595.04平方米。沙柳河小区住宅总面积4320平方米.合计：70915.04平方米.玉馨苑物业公司物业服务费暂定为每平米每月0.35元，年共收缴物业服务费297843.17元。2.车辆管理费收入车辆夜间统一停放统一管理，按有关部门规定执行收费，收费方式按天数收费、包月收费和包年收费。车主根据自己的需要办理包年包月缴费卡。收费标准：日收费5元、月收费100元、年收费950元。零时停车不满1小时不收费,满1小时未到2小时的收费2元,2小时以上的收费5元.3.专项维修资金的收入根据《物业管理条列》规定，业主应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。购房者应当按照购房款2%-3%的比列向物业管理企业缴纳专项维修资金。(其资金由建筑商给物业公司统一办理).树木枯萎更换费用由业主自行出资，收费标准物业公司和业主委员会协商解决。供水、供电、供暖等部门委托物业管理企业代办，并应向承担代办业务的物业管理企业支付代办费，代办费用由双方约定，物业管理企业不得再向业主收取手续费等额外费用二、支出方面，以服从业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本，室内部分由物业业主使用人员负责维修，费用自理。小区园林绿化用水、物业管理企业办公用电用水费用不得向业主分摊，其费用从物业管理公共性服务费中列支，共用电由业主分摊承担。业主使用人装饰装修房屋的，应在装修前告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修禁止行为和注意事项告知业主，装修垃圾可委托物业管理企业负责清运，收费标准按有关部门规定执行。(二）支出情况1.管理人员工资；2.物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.其它费用总计：详情附表：附表1：管理处行政办公用品名称数量单价（均价）合计备注办公桌椅8套500.004000.00会议桌椅1套2500.002500.00打印机1台6500.006500.00传真机1台3000.003000.00电话3部300.00900.00包安装档案、资料柜2套1000.002000.00整体制作员工服装17X2套320.0010880.00各类标识牌1批4000.004000.00各类办公用品1批1000.001000.00饮水机1台800.00800.00棉大衣5件100.00500.00入住、办公资料1批5000.005000.00雨衣5件100.00500.00手电筒5把60.00300.00小计41880.00附表2：管理处维修工具及清洁工具名称数量单价合计备注75型室内疏通机1台2000.002000.00梯子1把1000.001000.00万用表2台200.00400.00清洁及浇花用胶管600米2.001200.00电工工具1套500.00500.00常用材料备件1批5000.005000.00手推垃圾清运车3台500.001500.00清洁工具7套800.005600.00绿化工具2套800.001600.00小计18800.00附表3：管理处治安、交通、消防装备名称数单价合计备注量无线对讲系统2台1500.003000.00消防工具1套300.00300.00警棍2棍100.00200.00小计3500.00总计64180.00第四章物业管理经费预测（一）测算依据及说明1、测算总建筑面积为：70915.04平方米。2、楼本全、公共设施设备维修费，接管后由施工单位保修，故第一年此项费用支出按常规的70%测算；第二年、第三年按常规费用支出测算。3、本测算中平方米系指建筑面积。4、本测算按入住率100%测算。（二）具体测算如下：金发花园建筑面积：66595.04平方米沙柳河小区建筑面积：4320平方米1、物业管理费用收入测算序号项目测算结果说明金额(元/月)金额(元/年)数量金额(元/月·㎡)1物业管理费24820.00297843.0070915.04㎡0.35按0.35元/月.平方米2车位管理费6000.0072000.0060辆3.30100元/月/辆3合计30820.00369843.002、物业管理费用支出测算序号支出项目名称算式支出金额（人民币元）月支出年支出一人员费用管理人员1物业经理1人×2800元280033600保洁部2保洁绿化员7人×1200元84001008003保安2人×1500元3000360004门卫监控管理员3人×1000元300036000维修部5维修人员2人×1500元300036000财务管理部6财务会计1人×2000元2000240007财务出纳员1人×1800元180021600二物业管理办公费150018000三公共设备维护费08给排水设备维护费5006000四物业管理清洁费09下水井、化粪池清洁费1000.0012000.0010垃圾清运费95011400五固定资产折旧费143817256六物业公用电、用水费85010200小计394296.00第五章各项专业管理工作方案及服务标准一、各项指标的承诺及采取的相应措施为把“金发花园、沙柳河小区”建设成物业管理典范小区，参照《全国城市物业管理优秀示范小区考核标准》，结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施1房屋及配套设施完好率98%99%（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）÷总的房屋建筑面积×100%采取分区负责，责任到人。建立完善的巡查制度，严格审批装修管理，健全档案记录。序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施2房屋零修、急修及时率98%99%∑及时完成零修、急修的次数∑报修的零修、急修次数×100%建立严格的修缮制度，要求维修人员接到急修请求后携带工具十分钟之内赶到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录。以优质服务为本，实行24小时维修制度。3维修工程质量合格率100%100%∑（报告期评定为合格的单位工程建筑面积）÷∑（报告期验收鉴定的单位工程建筑面积）×100%分项监督,工程维护处严格把关,按照工序一步到位,杜绝返工,并及时回访,4维修工程质量回访率100%100%∑维修住户满意人数∑维修住户人数×100%建立维修回访制度，及时征求住户意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施5清洁保洁率99%99%∑已保洁的面积∑区内保洁总面积×100%区内保洁落实到人，每天进行16小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，确保小区垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。6道路完好率95%96%∑完好道路面积∑区内道路总面积落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视、检修和定期维护保养，由工程部监督执行，各物业助理配合检查落实。并建立健全档案记录，确保公共设施完好并正常使用。7停车场完好率95%96%∑完好停车场∑区内所有停车场8路灯完好率95%96%∑完好路灯盏数∑区内路灯总盏数×100%序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施9花园内治安案件发生率1‰1‰∑治安（刑事）案件发生次数∑区内住户总人数×100%实行24小时保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央调度中心24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立入住期“人防为主、技防为辅”，日常期“技防为主，人防为辅、全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫，以确保花园居民人身财产安全。自行车、摩托车、汽车被盗率1‰1‰∑车辆总被盗数╳100%∑花园登记车辆总数序号指标名称国家标准管理指标指标计算依据采取的措施10火灾发生率1‰0∑火灾受灾人数×100%∑区内住户总人数全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传和检查力度，由保安进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保