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昆明XX物业管理有限公司-1-昆明XX物业管理公司XX管理处2011年度工作总结报告尊敬的各位领导，四年来，在铁路各级组织领导的关心和帮助下，在各单位的理解和支持下，我公司经营班子和全体员工经过不懈的努力，基本实现了去年初预定的目标。现将物业公司2011年各项工作总结分九个部分，报告如下：1：昆明金众物业内部管理2：本物业项目人员编制和岗位职责内容3：2011年度我公司物业服务收入，支出表4：2011年所取得的成绩5：2012年我公司重点抓的八项工作：6：2012年物业管理费用预算7：存在的主要问题8：解决问题的设想9:结束语昆明XX物业管理有限公司-2-一、内部管理我公司成立于2007年成立，是一家专业从事于物业管理的企业，资质等级为三级，公司现拥有一批管理经验丰富的作业队伍，我公司秉承“业主至上、服务到家”的信念，以“精干高效、优质服务”的原则，执行为物业使用者创造“安全、文明、优美、舒适、休闲的环境”质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。二、本物业项目人员编制和岗位职责内容1）人员编制和岗位职责内容：序号项目人数（人）工作主要职责内容1物业主管1A基础物业管理B特定物业管理C社区文化管理2物业管理员2A档案的建立B资金费用管理C日常事物接待3维修员1A设备设施维护B装修验收管理C内部事物管理4保安队长1A负责治安消防管理B保安管理C纪律制度培训5保安员6A治安管理B消防管理C交通管理6绿化员2A植物培育B植物养护修剪C药剂施肥7保洁员8A清理B清扫C整理D整顿E消毒杀虫8综合服务3A娱乐中心管理B青公楼管理C澡堂管理合计24三、２０１１年度物业服务收支表1)经营管理费用收入表（2011年1--12月）收入收入项目金额（元）住户物业费800户×8元/户×70﹪×12月53760.00停车场管理费55×80元/月×12月49200.00（实际收到）昆明XX物业管理有限公司-3-摊位费2000.00元/月×12月24000.00（平均）铺面出租费2750.00元/月×12月33000.00单车棚出租费375.00元/月×12月4464.00青工楼出租费1350.00元/月×12月16200.00医院出租费2000.00元/月×12月24000.00幼儿元出租费1800.00元/月×12月21600.00招待所出租费2500.00元/月×12月30000.00娱乐室500.00元/月×12月6000.002011年实际总收入合计262224.002）管理、服务人员的工资和按规定的福利开支。1.1编制人员的工资开支：序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）1物业主管11800.001800.002物业管理员21600.003200.003维修员11500.001500.004保安队长11700.001700.005保安员61200.007200.006绿化员21300.002600.007保洁员8600.004800.008娱乐中心1600.00600.009青工楼宿舍1600.00600.0010澡堂管理员1600.00600.00合计24人合计24600.00（元/月）昆明XX物业管理有限公司-4-1.3福利保险费开支表项目计算标准金额物业主管加班费1800÷30天×3倍×15天节日÷12个月×1人225元/月管理员加班费1600÷30天×3倍×15天节日÷12个月×2人399.9元/月维修员加班费1400÷30天×3倍×15天节日÷12个月×1人175元/月保安员加班费1200÷30天×3倍×15天节日÷12个月×6人900元/月绿化员加班费1300÷30天×3倍×15天节日÷12个月×2人325元/月保洁员加班费600÷30天×3倍×15天节日÷12个月×8人600元/月节日福利200×2节÷12个月×24人800元/月意外伤害保险24人×60元/月1440元/月服装费200元/套×2套×24÷12个月800元/月合计5664.9元/月1.3其它费用序号项目金额1保洁消耗品及工具配置700元/月2绿化消耗品及工具配置，农药肥料350元/月3维修工具及劳保用品350元/月4保安工具配置费350元/月合计1750元/月1.4公司管理费用及税收序号项目计算标准金额1管理费管理费总数×10％3201.5元/月2税收税收总额×6％1920.9元/月合计5122.4元/月1.5公司1011年总开支为：昆明XX物业管理有限公司-5-（24600.00元/月﹢5664.9元/月+1750元/月﹢5122.4元/月）×12月=445647.6元1.6公司2011年度总收入减去总开支为：262224.00元-445647.6元=负183423.6元公司2011年亏损183423.6元四，2011年所取得的成绩；1,初步实现了对XX家属小区的治安安管理，环境治理，并取得了良好成绩：由于XX由于处于城镇乡村结合处，小区所属区域成为了附近居民的交通要道，四通八达，成为开放式小区，往返闲杂人员多，给我公司的治安管理，环境卫生管理带来大量的工作难题。对出现的问题，我公司多次开展工作调查研究会，对出现的问题召开专题会议，逐步解决了工作中出现的大量问题。在治安安全方面，我公司对全体保安聘用人员严格把关，严格审查，确保无不良记录，并实行担保人制度，针对开放式小区特点和周边环境复杂难管理的现状，我公司根据多年的管理摸索取得的经验，采取了本小区保安人员“本地制”，保安人员就本地招聘，大大提高了对进出小区的人员识别能力，对保安人员实施半军事化管理和加强业务知识培训，建立了一支有素质和经验的安防队伍，对小区的治安有了强有力的保障，并取得了良好的成绩。昆明XX物业管理有限公司-6-在消防安全管理方面，由于小区建造年代久远，消防设备设施已经严重老化破损，存在极大的安全隐患，我公司安防人员经过对设施设备的大量的修复工作，使现有的消防设备，设施随时保持良好状态，同时加大巡查次数，确保在第一时间发现并处理隐患，确保小区消防安全。其次我们对业主住户进行了消防安全教育知识的宣传教育，进一步提高了全民消防安的全意识和技能。针对本小区住户人员复杂，租住户多，流动性大的特点，我公司对住户实名登记，摸清租户人员基本情况，建立相关档案，签订了责任书，并且每月走访掌握最新入住人员情况。对小区人员有了较全面的了解，对三无人员，和污点人员，我们通过“人盯人”的方法，以及加强和民警的互通信息，大大减少了治安案件的发生概率。2，工程维修方面，取得了显著的成效；由于小区线路，管道等设备设施陈旧老化，“跑冒漏”现象频发，楼房主体墙面老化脱落渗水现象多，照明设施规划不合理，成为维修管理中的难题。我公司对小区共用部分进行了大量的维护，保养工作，维护范围包括对楼盖，屋顶，梁，柱，内外墙体，和基础设施等承结构部位，外墙体，楼道间，走廊通道，门厅，设备机房，下水管道，垃圾道，公用用照明路线，闭录电线，加压供水设备，配电系统，公共消防设昆明XX物业管理有限公司-7-备等的维修取得显著的成果，下水道堵塞问题进行了根治和处理，对不合理的管线进行了改造，清除了主下水管道的堵塞隐患；；工程维修不仅对内厉行节约，在为客户进行维修时也本着为客户着想的原则，争取少花钱、多办事。工程部还通过加强内部管理教育，提高了工程部全体员工的服务意识和服务水平，使工作质量和服务质量都有了质的变化，彻底改变了过去懒、散、慢的不良作风，形成主动找问题、查隐患、争出工的积极向上的局面。3，保洁方面取得了阶段性的成果，由于小区依山而建，路面坑坑洼洼，没有合理的排污泄洪沟渠，雨天沙石泥土大量涌入小区，造成了小区晴天一阵灰，雨天一滩泥的现象，针对小区现状，我保洁人员给小区每天９个小时循环保洁道路生活区，每天生活垃圾日产日清，多次清运沙石泥土，清理疏通沟渠，平整路面。４，绿化方面常年清除杂草，改良土壤，对植物进行浇水、施肥、打药、修剪，严防各类病虫害，绿化景观的植物的得到了有效的护理。五，2012年我公司重点抓的八项工作：昆明XX物业管理有限公司-8-六，2012年物业管理费用预算1、管理、服务人员的工资和按规定的福利开支。1.1编制人员的工资预算开支：序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）1物业主管12000.002000.002物业管理员21700.003400.003维修员11700.001700.004保安队长12000.002000.005保安员61300.007800.006绿化员21400.002800.007保洁员8650.005200.008娱乐中心1700.00700.009青工楼宿舍1700.00700.0010澡堂管理员1700.00700.00合计24人合计27000.00（元/月）1.2福利保险费预算开支表项目计算标准金额物业主管加班费2000÷30天×3倍×15天节日÷12个月×1人250元/月管理员加班费1700÷30天×3倍×15天节日÷12个月×2人425元/月维修员加班费1700÷30天×3倍×15天节日÷12个月×1人213元/月昆明XX物业管理有限公司-9-保安员加班费1300÷30天×3倍×15天节日÷12个月×6人975元/月绿化员加班费1400÷30天×3倍×15天节日÷12个月×2人350元/月保洁员加班费650÷30天×3倍×15天节日÷12个月×8人650元/月节日福利200×2节÷12个月×24人800元/月意外伤害保险24人×60元/月1440元/月服装费200元/套×2套×24÷12个月800元/月合计6802.5元/月1.3其它费用序号项目金额1保洁消耗品及工具配置900元/月2绿化消耗品及工具配置，农药肥料500元/月3维修工具及劳保用品500元/月4保安工具配置费500元/月合计2400元/月1.42012年公司预算管理费用及税收序号项目计算标准金额1管理费管理费总数×10％3620.25元/月2税收税收总额×6％2172.15元/月合计5792.4元/月1.52012年公司预算管理总费用为：（27000.00元/月+6802.5元+2400元/月+5792.4元/月）×12月=503938.8元七、存在的主要问题昆明XX物业管理有限公司-10-八，解决问题的设想1、对经费不足问题，建议对各项服务收费标准重新进行评估，在服务和品质定位的基础上确定适合本小区的各项服务收费标准，特建议如下；⑴建议物管费从每户8元上调到15元，幼儿园上调40％招待所上调40％铺面上调15％维修费上调40％⑵公共设施维修由段上支付材料费800元/月⑶段上补助消防系统维护治安专用费2000元/月2、对与物业服务无关或牵强理由的欠费问题，建议铁路部门配合开展铁路行政管理催缴工作。3，节流降低成本，节流主要是围绕经营成本进行节约。根据不同的业务阶段去创新，提升劳动生产率，降低企业的人工成本；通过内部推行设备设施的节能改造，降低设备设施的能源消耗；通过集中采购，降低物业服务企业的办公物耗成本4，开源，扩展经营思路，积极开展其他经营活动，充分利用小区资源，挖掘小区潜在商机，创造其他经济收入。我公司设想在小区筹资搭建农贸市场，引摊入市，搞活小区经济的同时更方便了住户日常生活采购需要。昆明XX物业管理有限公司-11-九，结束语我公司向铁路系统领导表示衷心感谢，也向为了我公司进步而提出批评意见的业主表示衷心感谢。虽然在这一年里我们取得了一定的成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足-------------------------昆明XX物业管理有限公司2011-12-19