物业管理常识培训2

1佛山市一鼎房地产策划代理有限公司2011-2-10《物业管理常识培训》2佛山市一鼎房地产策划代理有限公司第一章物业管理的概述及其重要性…………………P3第二章物业管理的管理程序…………………………...P10第三章物业管理公司组建及各部门职能.………..…P28第四章御驾堡收楼程序……………………………….P36第四章针对现御驾堡现状的相应处理...……………...P38目录3佛山市一鼎房地产策划代理有限公司随着我国房地产业的兴起，物业管理成为房地产的一个重要的分支。一项物业“三分在建造，七分在管理”。很多房地产公司把物业管理作为企业经营的主要战略决策，海内外置业人士把物业管理作为选房的重要因素。物业一词自80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。这里指的“各类房屋”，可以是住宅，也可以是单体的其他建筑，还可以包括商业中心、办公大楼、工业厂房、仓库，甚至还可以是俱乐部和运动场所等。“与之相配套的设备、设施和场地”指的是房屋内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。物业可大可小，一个单元住宅也可以是物业，一座大厦也可以作为一物业。第一章物业管理的概述及其重要性4佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》“物业管理经营人”是指从事物业管理的企业或组织。“物业所有人”是指房屋所有权人，即业主。物业管理的对象是物业。物业管理的服务对象是人，即物业的所有权人和使用人。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，行社会化、专业化、企业化的经营管理之路。物业管理的性质主要是“服务性”的，是寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。物业管理总的宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修保养技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。5佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》物业管理的业务范围物业管理是一项范围相当广泛的多功能全方位的管理工作，就其涉及的业务范围而言，可划分为四类。一、物业管理的基本业务物业管理的基本业务就是对物业进行日常维修保养和计划维修工作。对于一项物业来说，其房屋建筑、机电设备、供水供电、公共设施等都必须时时刻刻处于良好的工作状态；否则，就难以发挥该物业应有的效能。而这良好的状态则又必须通过经常性的维护保养和计划修理才能达到。因此，维护保养是物业管理最基本的业务，也是保持物业完好，延长其寿命的重要保证。6佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》二、物业管理的专项业务物业管理的专项业务包括下列几个方面：1、治安保卫保安人员要加强物业辖区内的安全、保卫、警戒等工作，还可以延伸为排除各种干扰，保持生活工作环境的安静。不管是住宅区还是其他类型的物业，具有良好的治安保卫就能确保业主和住户的生命财产安全，并消除他们的后顾之忧。2、环境卫生清洁人员要定时定点收集和清运垃圾废物，包括污水、雨水的排泄，保持物业及其周围环境的干净、整洁。3、消防安全建立并执行消防制度，配备消防器械并使之常年处于良好状态。7佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》4、园林绿化从事物业辖区范围内的绿化建设及保养，以及提供清新怡人的生态环境。5、日常修理对于业主提出保修项目，必须尽快地予以解决。6、车辆交通统一管理物业辖区内的车辆停放，保持物业辖区的道路、过道、电梯、扶梯等平面及垂直交通的畅通。8佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》三、物业管理的特色业务物业管理的特色业务包括两个方面：特约服务和便民服务。1、特约服务主要是接受业主的委托，提供诸如车辆保管、房屋代管、室内清洁、家电维修、土建维修、装饰工程、代购车船机票、代购商品、代付各种公用事业费、代订报刊杂志、代聘保姆、家庭护理和接送小孩等内容丰富的服务项目。2、便民服务是物业管理企业和社会联合举办的服务项目，包括：（1）商业网点：与商业、银行、邮电、等部门协作在物业辖区内建立超市、饮食店、副食品市场、洗衣房、美容美发中心、公用电信服务和储蓄所等，以方便业主。（2）文体娱乐：开设小型健身房、俱乐部、阅览室、展览室、老年活动室等，以利于各类人员的健身娱乐活动。9佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》（3）教育卫生：与教育部门协作在辖区内开设托儿所、幼儿园、中小学校；与卫生部门协作在物业辖区设立诊疗所、保健站等。（4）交通网点：配置必要的物业辖区与市中心的来往班车网络，并与交通部门协作在物业辖区内增设交通网点，以改善交通条件，为业主提供方便。四、物业管理的多种经营业务。我国的物业管理还处于培育和发展阶段，企业管理尚未形成一定的规模，因此，有的物业管理企业收取的管理费还存在入不敷出的现象。这样，物业管理企业就不得不采取一业为主多种经营的方式，以多种经营的收入来弥补管理费的短缺。目前，物业管理企业开设的多种经营业务一般有：投资咨询、中介、代理租赁、住房交换、住房改建、房屋翻新、设备安装等。10佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》一、物业的前期管理对于一项物业来说，存在着开发-经营-管理三个阶段，物业管理作为整个房地产开发经营过程的一个环节，通常主要是指物业建成后提供的管理和服务，但并不意味着物业建成前在物业管理上就无所作为。事实上，经过多年的探索总结，现在人们越来越认识到，良好的物业管理应在物业的建设、甚至早期规划设计阶段就应介入，应参与物业开发的全过程，这样才能为物业交付使用后的管理奠定好的基础。前期介入是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主和使用人及物业管理的角度，就物业的开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。在传统的意识中，人们常常把物业的开发看作成发展商、设计第二章物业管理的管理程序11佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》院和施工单位的事，物业管理是在房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。于是，发展商委托设计院作规划设计，绘制出图纸，然后又委托施工单位建筑施工，再聘请工程监理单位参与工程质量监理。但经常是一旦房屋建成交付使用后，便会出现许多不尽人意的事。如有点大厦电梯数量不够，难以满足大厦用户上下楼需要；有的住宅楼设计不尽合理，减少了房屋的使用率；有的商场电量设计偏低，影响到商场的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工减料，留下了质量隐患，等等。为了避免物业开发过程中出现诸如此类的问题，除了发展商、设计单位、施工监理单位应认真执行国家有关标准和严格把关外，物业管理公司提前介入，参与物业开发的全过程，让有丰富物业管理经验的人参与把关验收，具有极其重要的作用。体现在以下几方面：完善物业的使用功能。改进、完善物业的具体设计。12佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》能更好地监理施工质量。为竣工验收和接管验收打下基础。便于日后对物业的管理。前期介入的方式及内容1、早期介入，充当顾问管理公司早期介入的具体表现：（1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。如为满足使用者在装修方面的不用需求，住宅房建成不作间隔的毛坯房即可，如此也可降低造价和售价。（2）提出设备配置或容量以及服务方面的改良意见，如不同容量的空调主机搭配，便于根据实际需要选择开机，减少浪费。（3）指出设计中遗漏的工程项目。如洗手间防水层设计等。13佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》管理公司早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方面可根据发展商的需要确定。如定期参加发展商的设计会议，或不时与发展商会晤，出谋划策等。发展商对物业的规划设计少有一成不变的，出于市场竞争、资金状况、消费趋向、国家政策等因素的影响，发展商会改变原来的设计思路，边施工、边设计、边修改是物业开发中的普遍现象。对此，管理公司要对发展商的修改设计是否合理进行评判。现实中，许多发展商都忽视了在设计阶段请管理公司介入以致在施工时甚至完工后，管理公司进场发觉设计存在不合理地方，发展商也认可管理公司意见，但此时木已成舟，纠正不及，自然就给物业使用人和管理带来诸多不便。14佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》2、中期介入，扮演监理所谓中期介入，是指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督，其作用类似监理。中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作业甚大，因参与人员以后也极可能就是负责工程设备维护的人员。由于对安装布线了如指掌，一旦线路有故障，便能迅速查找原因，维修故障。管理公司中期介入的主要工作就是监督施工质量。发展商虽然聘请工程监理公司监督施工质量，但也不能保证安装质量完成合格。有的监理公司派往现场的人力也有限，监管不过来；有的监理公司不尽职责，马虎了事。总之，发展商与监理公司考虑较多的是，只要设备调试合格就可验收通过。而问题在于，设备调试合格并不能说明安装15佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》质量没有问题，如高层建筑排水管道，放水检测一般也能排水，但此举不能排除管道没有杂物。有些管道杂物较多，暂未堵死，可以排水，但使用后一有杂物“合拢”就堵塞，造成水溢事故。这种情况一般不在发展商及监理公司的考虑范围。管理公司则不然，既然介入了工程监管，对设备安装质量的把关不仅着眼于验收调试，更要着眼以后长远的使用。即是说，安装时一个很小的问题，在验收时虽不构成质量问题，但有可能时间一长，小问题就变成大问题。因此，管理公司监管是不放过一个小问题的，以此保证安装质量的高标准。鉴于设备安装及装修阶段与今后的管理密切相关，管理公司介入的人员主要应是工程技术人员，尤应以各设备系统工程师为好，以便参与设备验收，筹划接管后的设备运行管理。16佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》3、晚期介入，开始管家。所谓晚期介入，是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交接管验收和准备入伙及筹备开业时管理公司全面介入，开始履行“管家”职责。晚期介入是管理公司由先前的顾问工作转入实质性的操作工作。为适应晚期接管工作的需要，管理公司的整套队伍基本都要到位，许多准备工作在此时几乎是同步展开的。而且由于时间的紧逼，为了赶上按时交楼或开业的日期，往往是一边竣工验收，一边准备入伙交楼，一边筹备开业典礼（商业大厦），对发展商来说，多年的苦心开发建设终于“瓜熟蒂落”，有回报了；对于管理公司来说，对年来旁敲侧击（顾问），现在终于可以上台大展拳脚了。对发展商来说是创业的结束，对管理公司来说则是征途的开始。17佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》二、物业的竣工验收与接管验收物业的接管验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是一个建筑工程项目经过施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。物业的竣工验收可分为隐蔽工程验收、单体工程验收、分期验收和全部工程验收几种。1、隐蔽工程验收隐蔽工程验收指将被其他工序施工所隐藏的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收。它是保证工程质量，防止留有质量隐患的重要措施。如暗线、暗管等。2、单体工程验收单体工程验收指某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。开发商收到交工通知后，根据自行检查工程质量、隐蔽工程及18佛山市一鼎房地产策划代理有限公司《物业管理常识培训》是否工程漏项等，再组织设计单位、建筑商等共同验收。3、分期验收分期验收指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位达到使用条件，需