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《物业设备设施管理》教案齐齐哈尔广播电视大学05年3月辅导教师:程会凯《序》本书是为教育部现代远程教育物业管理专业编写的系列教材之一,可作为高等院校物业管理专业的教材,李可供工发建专业\监理专业\房地产管理及相关专业学生和有关专业人员参考.本教材主要是针对建筑居住小区物业管理中极其重要的设备设施管理岗们群应具备的知识结构设,特别强调了一些设备的维护和管理制度,对实际工作有针对性的指导作用.本书共分十四章:小区的给排水、供电、供暧、设备设施的管理、现代化智能通信及计算机网络管理。涵概面广、内容充分，是物业管理专业的必学教材。第一章：物也设备管理基础本章重点：１、掌握物业设备设施的种类及管理目标２、了解物业设备设施的管理意义第一节：物业设备管理的意义和目标一、物业设备概述物业设备所涵概内容：给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。具体划分为四大部分：１、给排水２消防工程、３供热、供燃气、通风、空调、４建筑电气化、1、室内给水2、室内饮水给排水：3、室内热水4、室内排水5、水景给排水6、游泳池给排水消防工程：1、消火栓消防系统2、自动喷淋灭火3、其它防火消防系统供热、供燃气、1、室内供暖及热源通风、空调：2、室内燃气供应3、建筑通风及防排烟系统4、空气调节及冷源建筑电气化：1、低压配电系统2、建筑照明3、建筑防雷4、消防控制5、安保系统6、网络系统7、通信与广播及有有线电视8、网络二、物业设备管理意义：1、管理目的：满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的物业保证。2、物业管理：为业主提供良好的生活环境做有利保障。室实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化，规范化的有利手段。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。是城市文明建设和发展的需要是强化物业管理企业基础建设的一个方面第二节：物业设备管理的内容一、物业设施管理内容：物业设备基础资料管理物业设备运行管理维修管理更新改造管理备品配件管理固定资产（设备）管理工程资料管理二、物业设备运行管理：1、技术运行管理2、经济运行管理什么事物业设备的经济运行？答：指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。设备经济运行管理内容：初期投资费用管理。运行成本管理。三、物业设备的维修管理：1、物业设备的维护保养。维护保养的方式：清洁，坚固，润滑，防腐，防冻，及外观表面检查。维护保养的工作实施：（1）日常维护保养（2）定期维护保养设备的点检点检：对设备针对性检查2、物业设备的计划检修：3、检修与保养关系：维护为主计划检修为辅的原则。六、固定资产管理：固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。固定资产必须同时具备的两个条件：使用年限在一年以上。单位价值在规定的限额以上：第二章：建筑室内给水本章重点:1、掌握建筑室内给水的分类及管理内容2、熟悉室内给水系统常用设备3、了解室内给水管道的布置与敷设第一节：建筑物业给水系统概述一、室内给水系统的分类：1)生活给水系统：有水质要求。2)生产给水系统：水质有高有低。3)消防给水系统：水质无要求。系统设置原则：水质，水压要求相近尽可能采用供用给水系统。节省系统费用，提高系统利用率。消防要求级别高的应独立设置消防给水系统。二、室内给水系统的组成：1.进入管（进户管）2.水表节点3.给水管道4.给水附件5.升压和储水设备6.室内消防设备三、室内给水系统的给水方式：1.直接给水方式适应条件：低层或高层建筑：2.设置升压设备的给水方式：（1）单设水箱给水方式特点：不需增压设备，因设水箱水易被污染，增造价。适用条件：外网供水不足场合，或需要连续稳定供水场合。（2）单设水泵给水方式：适用：外网压力大部分时间内不能满足供水要求，且室内用水量较大又较均匀时。特点：出水量均匀，水质稳定，但要防止外网负压。（3）水泵—水箱联合供水方式。特点：蓄水池防止产生外网负压。水箱：上行下给式供水优点，稳定，成本高。适用：对水压，水量要求标准较高的建筑物。3.分区供给水方式：适用：地层用水量大如：洗衣房，浴池，大型餐饮，洗车行等。4.气压灌给水方式：特点：水压因气压不稳而压差大，管理费用高，安装气灌方便，水质不易污染。适用：建筑工地施工用水。四、高层用水方式：高层供水特点：水压不等差距大，如果按常规供水低层水管设备水压过大，易被损坏，甚至流水噪声，水龙头流出水流喷溅。采用方式：分区减压给水方式第二节:室内给水系统常用设备一、给水常用管材，管件及其连接1、常用管材：钢管，铜管，铸铁管，塑料管，复合管。连接：金属器材：1、螺纹连接2、焊接3、法兰连接非金属：1、丝扣连接2、粘接（热溶）3、法兰二、给水管道附件：给水管道附件分为配水附件和空附件两类，陪水附件就是水龙头，作用是调节分配水流控件附件：是调节水两，水流，关断水流，改变流向的作用。水表：水泵（略）水箱水箱功能：在储存水的同时对供水网内的水压起到调节的作用（增加，稳压，减压）增压：顶部减压：高层建筑物中部水箱构成：箱体内外人梯，出入水口，水位计，溢水管溢水管：当浮止阀失灵时起作用（开始工作）细节：进水管高于溢水管泄水管（出水管）：出水，出水口上缘高于第50~100mm（防止污物流入配水管网）此时还应设定期清洗排污口。水位信号管：通过此信号管可随时发现浮球阀是否失灵，避免水从溢流管浪费掉。通气管：生活水管密封设施，防止因气压影响水流而设。六、气压给水设备（略）第三节：室内给水管道的布置与敷设室内给水管道的管路布置：1、布置形式：明装，暗装明装：特点：暴露缺点：积灰，凝水，防碍美观，优点：造价低，易维修，易安装。暗装：优点：美观缺点：造价高，不易维修，不易安装。2、布置原则：力求长度最短（节约管线）：兼顾美观，便于检修。主干管线尽量靠近水量最大设备处或不允许断水处。不允许敷设在排水沟，烟道，风道内，不允许穿过大小便槽，橱窗，壁柜，尽量避开沉降缝，如需则必须采取措施设来回弯。第四节:建筑室内给水系统的维护与管理一、物业管理部门对给水系统的日常维护管理：如何做：首先把好设备设施的基础关，严格验收接管制度的制定与完善入手，对故障进行及时的维修，切实灌实对物业设备设施的综合维护，确保高效的物业管理。二、给水系统常用故障：1、水质污染2、水龙头出流量过小或过大3、管道和器具漏水4、屋顶水箱溢水或漏水第三章：建筑室内排水本章重点:1、掌握建筑室内排水的分类及管理内容2、熟悉室内排水系统常用设备3、了解室内排水管道的布置与敷设分类：1、生活排水工业废水排水屋面雨水（易忽视）二、室内排水体制及选择：室内排体制分两种：分流体制和合流体制。室内排水体系选择：注意事项选择：1、宜采用分流以排水体制的情况8种。2、宜受用合流排水体制的情况2种三、室内排水系统的组成：1、卫生器具2、排水管道3、通气管道4、清通设备5、抽升设备6、污水局部处理构筑物第二节排水系统常用设备便溺器具1、大便器和大便槽（1）坐式大便器（2）、蹲式大便器（3）、大便槽2、小便器盥洗器具1、洗脸盆2、盥洗槽3、浴盆4、淋浴器洗涤器具：洗脸盆，卫生间洗拖布池附件：1、存水弯有“S”形“P”形2、地漏（1）、普通地漏（2）、多通地漏（3）、存水盒地漏（4）、双算杯地漏（5）、防回流地漏2、排水管道：材质有金属和非金属布置要求：四个“最”七“不得”二“避免”敷设要求：最小埋深分南方和北方保温防腐措施：保温岩棉，防腐漆，少弯及带检查口的弯头3、通气管道：作用是排毒气，换新鲜空气，减压防止管道内水封破坏类型有1、伸顶通气管2、专用通气管3、主通气管4、负通气管5、结合通气管6、环行通气管7、器具通气管8、汇合通气管4、清通设备：（1）、检查口、清扫口（2）、带检查用的弯头三通（3）、埋地横干管上的检查井（污水井、清污井）5、抽升设备：此情况仅限于排污水面低于市政污水排污网，单设污水池，在利用抽升设备6、污水局部处理构筑物：化粪池、沉淀池、中和池屋面雨水排放（了解）第四章；小区给排水及热水、饮水供应本章重点：1、了解小区排水及热水、饮水供应设备2、掌握小区内排水及热水、饮水供应设备的管理与维护定义；小区。小区给水系统1、方式组成及确定1）、直接利用地方网供水2）、设给水加压装置供水3）、设独立水源的单独供水2、小区给水量；包括内容有生活用水水量、公共建筑用水量、消防用水量、浇撒道路绿地、管网漏水3、给水管布置与敷设：敷设：1）、与其他管道净距离2）、交差时敷设要求3）、冻土区给水设计流量确定：1、居住组团（3000人以下）按其负担卫生器具数量订标准2、居住小区干管流量1、普通住宅小区按最大小时流量计算管直径2、设有幼儿园、学校、医院、公共的按秒流量计算管直径加压站：1、小区给水加压站：1）、按功能分有给水加压、给水调蓄加压。2）、按加压技术分水塔加压、气压加压。2、泵房：1）、组成：水泵机组、动力设备、吸水和压水管路、及附属设备。3、水池：水池有效容积V=V1+V2+V3V1生活用水调蓄水量V2安全蓄水V3消防储水。4、水塔和高位水箱：V=VD+VXVD生活用水调节储水量VX消防储水量小区排水系统一、小区排水系统组成：（类型方式）1、利用城市管网2、排水提升设施3、独立流水处理站。二、排水体制：1）分流制：生活流水和雨水。2）合流制：流水雨水合流。三、小区排水管道子流：功能1）雨水管道子流。2）流水管道子流布置原则：管线短，埋深小，尽量自流原则。注意：（画书上）敷设管与基础水平净距今1）浅于基础1.5m2)深于基础2.5m原因：防止埋管时动土层影响基础土层强度。位置作用：接户管、支管、干管四、小区排水布置特点（要求）1）能通畅，及时排水，暴雨径流量2）尽量利用自然地势成坡3）以最距离，靠重力排入管道4）平行布置道路两侧人行道或花、草丛下。五、小区排水提升和流水处理1）、小区排水提升：流水泵设置尽量单设且住宅25m以上2）、小区流水排放：箱分标准《流水排放标准》3）、流水处理品1）处理设施：尽可能排到市政流水处理站进行处理。2）处理技术：处理设备应布置在室内，降低对环境的影响。第五章建筑消防系统第一节建筑消防系统概述建筑火灾成因及特点火灾：失去控制的燃烧1、成因（1）人为：明火以上，电火花，烟头，纵火所造成的灾害（2）、电气：老化、雷击（3）、自然：可燃物达到燃烧标准2、过程：阴燃———爆燃————熄灭3、建筑火灾特点：（1）火势凶猛蔓延速度快（2）扑救难度大（高层更大）（3）人员及物质抢救困难二、建筑消防系统的特点和重要性：掌握一句：高层建筑自动消防系统由自动报警和自动灭火系统三、建筑物高度分界：（1）24M高层与低层（2）24——100M高层（3）100M以上超高层（根据消防能力设备分）四、建筑消防系统的组成结构：1、火灾自动报警系统2、灭火及消防联动系统：（1）灭火装置（设备）（2）减灾设施：防火门、防火分区墙，安全门，（3）避难装置：避难袋、安消防电梯、高层设停机场。（4）广播通信：指挥蔬散线路、安全通道标志。第二节：室内消火栓给水系统一、设置原则：应设室内消火栓的建筑组成：水枪、水带、消火栓、消防水喉、消防管道、消防池、水箱、增压设备、水源。类型：1）低层24m以下：（1）无水箱、水泵室内消火栓（普通住宅如此）设水表要考虑过流能力（旋翼式不用螺翼式（2）设水箱、不设水泵（3）设有水箱和水泵。2）高层（1）高层建筑区域集中的高压、临时高压室内消防给水系统（2）分区供水的室内消火栓给水系统四、消火栓给水系统设备（1）消火栓（2）水龙带（3）水枪（4）水泵接合器（5）消防储水池（6）消防水箱（7）消防卷盘五、布置要求及用水量1）布置要求1保定同层有两支水枪的充实水柱2生活给水与消防给水合并时、消防在告应单设3低层告径≥50mm高层≥100mm4应设于明显的易于取用位置5同一建筑应用相同规格消火栓、水龙带、水枪（可互换）2）用水量：用水量与建筑