物业管理规定

1多源小区物业管理服务手册目录：第一章多源小区居民公约第二章职工住宅管理规定第三章物业管理部岗位设置与职责一、岗位设置二、物业部工作职责三、物业部部长工作职责四、物业管理员工作职责五、绿化岗位工作职责六、保洁岗位工作职责七、档案管理第四章保安管理一、保安部职责二、保安队长工作职责三、保安人员工作职责四、门岗保安员岗位职责五、监控中心保安员岗位职责六、小区巡逻执勤制度七、门岗保安员交接班制度八、小区治安管理规定九、常见治安案件的处理规程第五章消防管理一、消防管理规定二、消防工作规程三、消防设施管理规定四、火警、火灾处理工作规程第六章公共管理一、小区、房屋公用部位管理规定二、楼房及修缮管理规定三、安全使用水、电管理规定四、环境管理规定五、装修管理第七章小区物业管理规程一、住户投诉处理规程二、住户求助服务工作规程三、物业巡查工作规程第八章电梯及其它主要设施设备的管理一、电梯操作规程二、电梯日常巡查与维护三、电梯管理规定四、电梯困人救援作业规程2五、配电房操作管理规定六、应急柴油发电机的管理第九章小区物业维修一、工程物业维修行为准则二、工程维修人员岗位职责三、物业维修管理规定四、住户报修管理工作规程第十章突发事件的处理一、突发事件的内容二、处理突发事件的规程第十一章物业管理服务承诺一、物业管理服务时间承诺二、小区服务三、分类指标第一章多源小区居民公约根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》、《中华人民共和国民法通则》和有关法规、规章、规范性文件制订本公约，本公约制定的目的在于通过对本公约的约定，对小区实行专业化统一管理，以保证全体居民的权益。一、在日常生活及社会活动时，都应遵守国家的法律、法规、规章和规范性文件的规定,遵守“七不”规范。二、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，尊老爱幼，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的生活环境。三、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，自觉做好防火、防盗、防触电、防煤气中毒措施，确保家庭人身财产安全。四、本小区范围内，不得有下列行为：（1）占用或损坏房屋共用部位、共用设备、公共设施或移动共用设备；（2）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；（3）损坏绿化和随意砍伐树木；（4）在庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；（5）在小区公共区域设置摊点、烧烤、加工食品；（6）随意堆杂物、丢弃垃圾、高空抛物；（7）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；（8）传播封建迷信思想、有损社会公德行为；（9）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；（10）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德行为；（11）法律、法规、规章禁止的其他行为。五、小区内禁止鸣笛；车速不得超过小区内限速标志值。机动车应该在规定的地点停放。六、自觉维护小区环境的整洁、美观和共用部位、通道的畅通及共用设备、公共设施的完好。七、积极参加社区公益、文体活动，营造优美、安全、舒适的生活环境，共创文明、和谐小区。八、对管理服务工作的意见或建议，可直接向小区管理部提出，也可向公司反映；。九、违反本公约或不遵守物业管理的决定、决议而造成其他居民、家庭人身伤害或财产损失的，应负相应的经济责任和道德责任；违反国家法律、法规应负相应的法律责任。3十、本居民公约，自20年月日起生效第二章多源小区员工住宅管理规定一、本公司提供员工宿舍系现住人尚在本公司工作为条件，倘若员工离开公司，对宿舍使用权自然终止；二、入住条件。在本公司工作并与公司签订正式《劳动合同》满的员工。夫妻双方都在本公司工作的，以一方为主。三、员工宿舍的分配由公司在充分考虑员工意愿、个人条件、工作状况等前提下，统筹安排。四、本小区唯一使用用途特指满足公司员工及其家属居住的要求，任何使用者不得改变住宅的使用用途五、员工宿舍提供以下设施：地面瓷砖卫浴设施卫生间、厨房墙面、地面瓷砖厨柜门锁灯具六、公司在多源小区设立物业管理部，统一对小区物业和员工宿舍进行服务管理，对员工宿舍的管理服务的工作内容如下：1、全面负责宿舍的管理工作，做好保洁工作，维持小区秩序，管理水、电及门户安全。2、监督轮值人员维护环境清洁、整洁、安全。3、整理登记住户资料，如家庭主要成员及联系方式等。4、发现下列情况之一者，及时报告公司办公室、员工所在部门经理直至总经理：（1）违反宿舍管理规则，情节重大者。（2）宿舍内有不法行为或有外来侵扰时。（3）员工身体不适时负责照顾，病情重大者应通知其亲友及上级领导并送医院治疗。七、入住员工必须遵守以下规定：1、员工入住多源小区后，不得私自调换房间；确因特殊原因需要进行调换房间的，需向小区物业管理部提出申请，并履行相关手续，做好原宿舍的卫生清洁工作；入住时间已达一个月及以上的，不得调换房间。2、入住人员必须充分了解并遵守《多源小区管理公约》及小区管理的其它有关规定；3、不得对宿舍内已有设施进行改动，如房屋格局、上下水管道、通讯线路、用电线路、门窗、地面及墙壁等。如有发现改动行为，物业管理部有权责令该宿舍员工予以恢复，并提出公开批评；不能恢复原状或恢复后仍对原设施或其它设施产生永久性损害的，物业管理部将按其损害程度计价赔偿，并对其课以50元以上的罚款。4、爱护宿舍内公司设施。无论任何原因造成公司设施损坏、损伤，均须照价赔偿。5、员工亲属或朋友来访，实行登记制度，由员工本人或本人指定的其他人员带引登记；如有可理解的特殊情况，也可由员工本人电话与保安人员沟通，说明情况，证明关系，办理好登记手续；通话内容将记录在案。6、住户离开宿舍，必须对水、电、门窗等进行仔细检查，如因管理不善而给本宿舍或其它宿舍造成经济损失，必须照价赔偿。7、住户有义务主动配合小区内供水、供电、通讯、有限电视等管线和设备设施的维护和养护工作。主动协助小区物业管理部门做好治安、消防工作，配合做好防火、防震及逃生演习、演练。48、当住户需要运送家俱或大物件时，请先向物业管理部通报，确定运送时间并办理相关手续，以便物业管理部能够及时配合搬运。同时，住户应将运送物品做好包装，防止给小区公共区域公共设施造成不必要的损坏。如造成损坏，住户要对损坏部分恢复原状或赔偿损失。9、住户不得在消防通道、楼梯、出口堆放物品，不得在阳台堆放物品；小区管理部门有权随时清理以上位置所堆物品，而不负任何赔偿责任。八、员工无论因任何原因离开公司，使用权即告中止。第三章物业管理部岗位设置与职责一、物业管理部岗位设置小区物业管理部部长：全面负责部门工作，对多源公司经理负责。物业管理员对物业管理部部长负责，协助做好住户服务及物业事务。小区保安人员负责小区内治安、消防安全。维修人员负责公共设施设备、住户物业的维修和绿化工件。保洁人员负责小区、楼内公共部分的保洁和环卫工作二、物业部工作职责1、协助公司制定并实施管理工作的年度/季度/月度工作目标、工作计划。2、认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准，组织落实公司下达的有关任务。3、负责对楼房管理、保洁绿化、卫生消毒等工作进行系统管理和检查、监督、考核、评定。4、定期进行访问活动，了解情况、听取意见，与住户保持良好关系，不断提高服务水平。5、组织协调与相关政府主管部门（如当地政府、派出所等）的关系。6、负责受理和处理住户的投诉，并落实回访。7、负责受理住户的报修、求助，并及时跟踪处理，适时反馈。8、定期组织和开展社区文化活动。9、完成公司交办的其他工作。三、物业管理部部长职责1、全面负责管理部的各项工作，认真贯彻执行公司下达的各项工作。2、了解和组织落实住户的服务需求，确保服务质量。3、制订部门的各项工作计划，落实部门的各项工作，并指导各项工作的开展，控制日常工作质量，及时纠正不合理现象，提交部门工作报告，对部门工作负责。4、负责指导、监督、检查本部门各项工作及下属人员的工作完成情况。5、不定期巡查公司空置房屋。6、负责员工培训工作，提高部门人员的总体业务水平。7、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。8、完成上级交办的其他工作。四、物业管理员岗位职责1、协助部门做好公共事务的管理工作，负责处理一般性日常事务。2、负责组织物业巡查及空置房屋的巡视检查，确保公共区域完好和空置房内设施安全。3、负责住户意见征询活动，具体落实住户投诉情况，并针对各种问题提出具体的解决方案及建议。4、负责公用设备、设施（包括标识）的检查，对发现的问题和安全隐患，及时通知相关人员处理并记录在案。5检查小区的清洁、绿化、消毒情况，发现问题及时处理。56、督促住户遵守小区的各项规章制度。7、当住户（包括外来人员）出现违规行为时，及时劝阻并向其解释小区的有关规定。8、熟悉小区内各住户分布情况，熟悉小区的管线、下水、排水道的布置情况。9、懂得电梯困人、消防报警、治安案件的应急处理方法。10、定时检查巡查小区内公用设施、设备，发现问题及时处理。11、负责小区档案管理工作。12、对小区内的环境、卫生、绿化实行全面监控管理。对乱摆摊、乱停放、乱拉线、乱贴广告等违规行为进行劝说、制止。13、负责制订落实小区文化活动计划，丰富住户的文化娱乐生活。14、完成上级交办的其它任务。五、绿化工作管理(由维修人员担任)1、充分利用和发展绿化地面积，保证绿化覆盖率%以上，绿化完好率达%以上，因地制宜，合理布植花草树木品种和数量，创造优美的植物景观。2、提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林工具、器械。3、养护、管理花草树木。3.1对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱或过涝。旱季时每天按要求对花草淋水一次到两次。3.2对花草树木适时施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育需要。4.3清理杂草、杂物，适时剪草，保持草的一定生长高度，草地整洁、美观。4.4以“预防为主”和“治旱、治小、治了”的原则，及时防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，减少农药污染。4.5经常巡视小区的绿化地，严格制止在草地上践踏，倾倒垃圾或用树干晾晒衣服被褥等行为，完善绿化围护、隔离设施。5、检查草地的修剪管理养护工作，确保平整、常绿、无黄土裸露。4、需要修剪的灌木每年大剪一次，每季度小剪一次。6、必要时室内盆景每月清查一遍，发现问题及时纠正处理，每星期淋水2-3次。六、保洁人员岗位职责1、负责所有公共部位的杂物清理、清洁及保养，包括楼道、车棚、马路、草地、天台、公共场地、扶手、门窗、楼道开关、灯具等，保持小区内的清洁美观。2、将小区的垃圾进行分类处理，做到垃圾日产日清，无积存垃圾。3、小区内的垃圾桶和垃圾箱每天清洗，做到垃圾桶、垃圾箱无异味。4、保管好各自所使用的工具。5、对小区内发生的违章现象进行劝阻和制止。6、每月两次对公共区域、设备房、管井处进行灭虫、灭鼠、除四害工作。另根据实际情况，要及时进行灭虫、灭鼠，以确保环境卫生。七、档案资料管理制度1、物业管理员负责管理所有文件（通知、命令、公函、总结报告、通报、会议纪要）、资料（技术图纸、说明书、手册、政府法规、住户档案等）及日常工作记录的存档、收集和保管。2、任何人员借阅上述资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。3、属秘密文件的要妥善保管，不准散播其内容，不准给未经领导批准的人员翻阅，不准复印，不准带离办公室。4、住户、员工个人档案材料属秘密材料，他人无权翻阅，文档管理人员也不准将这些资料擅自给他人过目。65、文件资料等要及时归档，归档要注意整齐，归档前要先把资料分类，无论是按字母顺序还是内容、按时间等形式分类，其目的都是为了查找迅速方便，因此都必须在档案夹里清楚的标明。6、对过期的文件资料，要及时清理，无保存必要的材料，经领导批准可做销毁处理。7、各种文件资料的具体有效保存时间另行规定。第四章保安管理岗位的设置、职责及制度一、保安部门职责1、在小区物业管理部领导下开展工作，负责小区范围内治安、消防安全，并提供合格的24小时保安服务。2、负责对物业区域内的人员进出、物品进出进行有效管理。3、协助、配合辖区民警搞好小区治安，确保小区正常秩序和良好的生活环境。4、配合有关政府部门宣传国家一些