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万辰溧水交通路项目商业初步发展建议版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。日期：2010年11月18日谨呈：江苏万辰置业有限公司服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业城市背景分析1项目定位及发展战略3项目初步规划建议4市场机会点分析2服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业溧水县经济逐年稳步快速发展，2009年GDP总量186.4亿元，同比增长16.8%。数据来源：南京市统计局目前溧水整体经济发展水平与周边区县相比仍处于相对落后地位，但溧水经济逐年稳步快速增长，发展态势良好61.2675.8983.03103.75128.56159.63186.40501001502002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年溧水县历年GDP变化情况GDP（亿元）GDP分析溧水县产业结构图8.419.1610.7911.6712.6513.4311.5732.3441.7644.6258.7376.5499.9117.5720.5124.9827.6233.3539.3746.357.250%50%100%第三产业20.5124.9827.6233.3539.3746.357.25第二产业32.3441.7644.6258.7376.5499.9117.57第一产业8.419.1610.7911.6712.6513.4311.572003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实，第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段，形式主要以旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失。服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业溧水县历年金融机构存贷款额统计图010203040500.00%10.43%20.87%31.30%41.74%存款余额（亿元）22.2325.2429.7534.1938.1849.69贷款余额（亿元）22.3223.7925.8830.4936.3946.69存款余额增幅（%）20.42%13.54%17.87%14.92%11.67%30.15%贷款余额增幅（%）16.37%6.59%8.79%17.81%19.35%28.30%2003年2004年2005年2006年2007年2008年溧水县历年城乡居民人均储蓄存款统计图010203040500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%存款额（亿元）22.2325.2429.7534.1938.1849.69同比增长（%）20.42%13.54%17.87%14.92%11.67%30.15%2003年2004年2005年2006年2007年2008年08年之前，溧水县历年的金融机构存款余额增幅呈下降趋势，而贷款余额增幅呈上升趋势，说明溧水居民消费意识较强。受金融危机影响，08年储蓄率大幅回升，居民整体消费意识尚需进一步引导。溧水居民人均可支配收入逐年增加，消费意识较强，受金融危机影响，08年储蓄率大幅回升，居民整体消费意识尚需进一步引导数据来源：南京市统计局溧水县居民人均可支配收入统计图04000800012000160002000015.60%15.80%16.00%16.20%16.40%16.60%16.80%17.00%17.20%17.40%人均可支配收入12431.7414564.1117081.311989923124可支配收入增幅（%）-17.10%17.20%16.40%16.20%2005年2006年2007年2008年2009年消费指标服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业地区生产总值（亿元）排名财政总收入（亿元）排名固定资产投资（亿元）排名社会消费品零售总额（亿元）排名城镇居民人均可支配收入（元）排名浦口区196.5336.262186.42274.233212922江宁区411.1196.331420.411132.411226041六合区235.1234.193180.163111.442209093溧水县159.6517.534118.99449.245198995高淳县168.2414.585108.11556.694209084对比分析溧水县的整体经济发展情况与周边区县相比仍处于落后地位。但近几年稳步快速增长，发展态势良好，产业结构中以旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起，整个县城可挖掘消费潜力大，未来商业存在较大的发展空间，商业进一步转型是必然趋势。服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业溧水的商业市场快速发展，正处于由多业态组合模式向都市mall转变的阶段，转型期的溧水需要商业业态的进一步升华，标杆商业（Mall）的出现是大势所趋商业发展阶段800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+•人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下•人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下•人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下•人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下•人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上•商业处于与农业经济相匹配的原始状态•商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障•商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等•超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现•广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现溧水所处阶段服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业溧水商业网点规划体现城市商业地产的发展前景和业态升级趋势，本项目所处区域规划为未来的城市商业核心溧水县服务业十一五发展规划商业规划县级商贸网络体系形成以通济街商业广场、城中商贸文化广场、大东门美食步行街为核心的商贸圈。打造通济时尚品牌商业街、大东门美食步行街、中大文化办公商业街、珍珠桥农副食品商业街五条特色商业街。鼓励通过加盟、兼并、收购，组建连锁超市、卖场。培育和发展重点骨干企业。加快发展专卖店和便利店，鼓励国内外知名品牌的专卖店、专业店进入溧水。力争10个商贸流通企业年销售超亿元，新增品牌专卖店50家。服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业县城商业特点县城经济以县城为中心，乡镇为纽带，乡村经济为基础，是一个县范围内的全部经济活动总和，是国民经济各部门相互交织的综合体我国县城面积占国土面积的90%以上，县城人口占全国人口的80%以上，县城GDP占全国GDP的70%左右县城经济作用县城商业是城市商业和农村商业的结合部，又是工业经济与农业经济的交汇点，也是宏观经济与微观经济的衔接处县城商业的发展依托县城经济发展水平，是连接中心城区与广大农村区域的消费纽带，既发挥引导县城消费的方向，又接受中心城市的辐射县城商业作用县城经济与商业县城经济县城商业县城商业是连接中心城区与广大农村区域的消费纽带，既发挥引导县城消费的方向，又接受中心城市的辐射服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业县城商业承载着连接城市与农村市场的作用，商业业态滞后于城市商业，沿街散铺广泛存在县城商业更要关注消费的流失，尤其交通、距离等因素影响消费流失的程度零售的便利性、价格优势及物流成本等要素是决定县城商业的重要因素县城商业特点主要辐射当地城镇人口或者下属乡镇人口，他们的购买能力都较低商业经营集中在零售业为主的，价值低的，便利性质的产品价值最大的产品容易受到上一级城市的冲击流失部分高收入人口到更高级别的城市高档次商品容易受到大城市的冲击，大部分高收入客群存在流失现象服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业县城商业特点县城商业与城市商业差异分析辐射范围功能差异服务人口县城商业与城市商业服务功能差异大，城区功能集聚性强，在经济发展中起着统领作用城市是人口密集区域，服务人口广泛县城是人口集中区域，服务人口相对较少城市商业辐射范围广，依照不同的规模等级辐射的范围不一，但包括县区在内的广泛区域县城商业与城市商业无论从服务功能、辐射范围还是服务人口数量都存在明显差异，本项目商业定位必须符合县城商业的发展特点与规律服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业GDP持续增长，人均可支配收入不断增加，具备可挖掘的消费潜力溧水的新规划新发展，商业辐射能力将进一步加强经济环境本项目启示——抓住城市发展的机遇，把握商业升级换代的机会，但同时必须符合县级商业发展的规律，适度超前，以符合当地客群需求的业态撬动市场商业发展总结城市的商业发展规律，以及溧水的商业网点规划，体现了溧水商业地产的发展前景和业态升级换代的趋势商业环境溧水具有县城商业的共性特点，与城市商业具有一定的差异，在商业升级的过程中，要切合县城实际消费需求，考虑高端消费流失等因素，适度超前，进行精准业态定位商业特点服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业城市背景分析1项目定位及发展战略3项目初步规划建议4市场机会点分析2商圈分析消费客群分析业态机会点分析服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业商业的核心城市辐射性：由于受中心城市辐射影响，边缘地区的商业层级普遍较低，客户有去中心城市消费的驱动力。“周末会去南京购物、玩，早上去，下午就可以回来。”——消费者访谈受南京市区强大辐射力的影响，溧水中高端消费存在明显外流现象，县城以中端和中低端商业为主，服装、餐饮、零售成为主要业态45分钟车程南京溧水商业环境服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业溧水整体商业格局是以通济街为核心的单核商圈结构，商业较为集中，整个商业处于起步阶段往高淳往南京苏果超市苏果超市国美电器五星电器通济街大东门商业街苏宁电器中心商业区交通路中大街珍珠路通济街商业广场大东门商业步行街温州商贸文化广场商业格局中心商业区包括以通济街为核心的“三纵三横”六个主要商业街区及三大主题商业广场。服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业中心区商业区业态结构分布图其他5%餐饮24%社区服务16%专业市场14%休闲娱乐4%零售4%服装33%零售服装餐饮社区服务专业市场休闲娱乐其他商业形态体量（万㎡）铺位数量主力户型租金水平（元/㎡·天）主力商家通济街沿街商业＋集中商业1.56880－1002.5－3.5百货大楼、安踏、李宁中大街沿街商业＋专业市场1.8118100－1201－1.5柒牌、七匹狼、利朗后巷沿街商业110130－500.9－1.2无主力门店大东门街沿街商业＋集中式商业＋专业市场1.56980－1000.8-1.8跨世纪美食城、文峰服饰珍珠路沿街商业＋集中式商业3.510360－801.0-1.5小尾羊、阿迪达斯交通路沿街商业＋集中式商业1.510150－800.9-1.2五星电器、曼德夫、圆梦KTV通济街商业广场沿街商业3.526780－1002.6-3.3优仙美地、通灵翠钻、安踏大东门商业步行街沿街商业3.523280－1000.8－1.5宇明手机大卖场、绝代佳人KTV温州商贸文化广场沿街商业1.26880－1200.6－1.0钱柜KTV、美的、金伯利钻石苏宁电器专业市场0.3－