浅析我国房地产业的风险及规避

投资学结业论文题目：浅析我国房地产业的风险及规避摘要：随着我国的社会主义市场经济的稳固增长，房地产因其高投资报酬率以及较强的保值增值能力已成为了重要的投资工具之一。然而房地产投资是一个高投入，高回报和高风险的产业，同时也是一项综合性、专业性、技术性很强的活动。【l】投资数量大、投资周期长、变现能力差的特性使房地产投资过程中既有经营风险、金融财政等有形风险，也有政策变化等无形风险。尤其是我国现阶段处于房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政府法规尚不健全或者执行不力，交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险。【2】因此，对房地产投资风险的科学分析和定量评估显得十分必要。房地产投资风险与房地产投资风险评价体系的探索与实践应用，在我国已是一个重要的研究课题，引起国内外有关专家和地产投资者的高度重视，并已形成一系列的理论与方法。本文在详细论述了房地产投资，分析了房地产投资风险因素，模糊评价方法可针对房地产原始信息的不确定性，将其转变为模糊变量，利用模糊评价模型进行评价的出的定量结果，提出了房地产投资风险规避的两个有效策略：投资分散化以及房地产保险，对房地产风险规避有较高的参考价值。关键字：房地产投资风险分析地产泡沫盈亏分析风险规避一、国内房地产业投资风险现状（一）国内房地产发展现状房地产投资是一种风险投资，具有周期长、资金占用量大的特点。改革开放以来,随着社会主义市场经济的稳步发展，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大，显示出勃勃生机和旺盛活力，房地产市场开始形成,出现了投资主体多元化和多渠道投资的格局。由于我国经济发展快,市场繁荣,经过1993年以来的宏观调控，大量外资涌入,促使房地产市场需求增加,造成市场供需不平衡,价格大幅度上升,房地产投资利润丰厚,房地产业进入了相对平稳发展地阶段：1998到2002年底这段时间，房地产开发更是进入了一个前所未有的新高潮，房地产市场也呈现出良好态势。【3】据不完全统计，我国的房地产投资，1998年比1997年增长13.7%；1999年比1998年增长13.5%；2000年比1999年增长21.5%；2001年比2000年增长27.3%；2002年比2001年增长21.9%，5年平均增速22%，2002年比前五年的平均增速高出10个百分点，2004年比2003年增长29.7%。现如今在国民经济中发挥着越来越重要的作用，已经成为国民经济支柱产业之一，并拉动相关配套产业形成了一个支撑宏观经济快速发展地重要产业群体。【4】有关部门统计，在我国每增加1亿元房地产投资，其他23个相关联产业就增加1.48亿元，被带动的直接或间接相关较大的产业达到60多个。但是在房地产业高速发展的背后，其所带的风险也在日益增大。前些年我国房地产业发展迅速，出于政府宏观政策失误以及土地供应失控，加之商利润的驱使，导致1992年、1993年连续两年房地产投资超过100％的飙升，引发波及全国的房地产泡沫，之后政府不得不作出大力调整，采取宏观调控措施抑制由开发过热造成的开发规模过大、房价猛涨、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。【5】据建设部房产司、建设部信息中心汇总的统计资料显示，截至1995年底，全国累计空置商品房迭5031．4万平米，较上年底急增53％，这些积压的商品房对国家而言，除损失大量收入外还对抑制通货膨胀带来了阻力；对开发商来说，大量资余被套牢，承受巨大的还贷压力，损失惨重，中小开发商纷纷破产倒闭。【6】近几年，随着我国政府对房地产宏观调控的加强，有关法规相继颁布实施，房地产市场已逐步规范，但仍有数据显示，至2002年9月底，全国一年以上的商品房空置面积就已超过总量的19%，超过国际公认的空置率10%的警戒线。这些商品房积压使国家损失大量收入，对房地产公司造成大量资金积压。由此可见，我国的房地产虽然处于起步阶段，但盲目的投资热将会给投资者带来巨大的风险损失。【7】（二）国内房地产投资风险研究现状从我国的现实情况来看，我国房地产业和发达国家成熟的，已作为国民经济支柱之一的房地产业相比，仅处于产业发展的初级阶段，存在着许多问题。近年来，由于房地产业的迅猛发展曾几度导致房地产投资过热，一些经营者缺乏科学的风险预测和完善的投资决策方法，一大批房地产项目没经过科学的可行性研究而仓促上马，造成了投资规模过大、项目结构失常、空置率过高、市场竞争无序，房地产业面临巨大的经营风险，对国民经济的发展造成了负面影响。【8】因此，建立科学有序的房地产投资风险分析、评估和预测系统是当前房地产业的迫切需求，这对于实现我国房地产投资决策的科学化和最优化，提供开发项目的综合效益，无论在理论上还是实践上，都具有重要的现实意义。在投资风险研究理论的发展中，国内学者对房地产经济及房地产投资决策也进行了进一步的研究。最初是借鉴国外理论、文献和论著为主，这方面代表性的译著有：龙生平等人翻译的美国学者GaylonE．Creer和MichaelD．Farrel的专著《房地产投资决策分析》，该译著从房地产市场分析入手，以贴现现金流量分析为基础，重点介绍了美国房地产的投资决策指标和投资风险的定量表达方法，对国内外房地产投资决策研究具有一定的参考价值，类似的译著还有葛孚光的《房地产投资决策盈利技巧》一书，该书介绍了投资、经营房地产实物和金融的一些技巧和方法。同时，房地产投资决策理论体系也在不断发展和完善，越来越多的其它领域的先进方法如系统论、模糊理论、优化理论等先后运用到房地产投资决策理论的研究分析中，使房地产投资决策理论与方法的研究成为房地产研究的热点，并在近年的研究中取得了许多研究成果，提高了房地产业的整体决策水平。从事房地产投资决策研究的国内外专家学者认识到房地产投资决策是一门理论性和实践性均很强的综合学科，涉及领域广，应当用系统工程的观点，定性研究和定量研究结合起来进行研究。1993年底，东南大学李启明等申请并承担了国家自然科学基金资助项目——“现代房地产投资风险及决策优化的研究”。从系统工程的角度分析了房地产投资风险要素的辨识和评估及投资决策的选择与应用，取得了卓有成效的成果。然而，国内对房地产投资决策及决策理论的研究系统性不强，大多散见于各种系统工程和决策分析方面的期刊、杂志和书籍。研究特点侧重于房地产投资决策的某方面，或论及房地产投资风险及测度，或探讨房地产投资策略，或应用决策分析中某一方法分析房地产投资决策。【9】随着我国正式加入WTO，经济发展正逐步迈向国际化，房地产市场也将与国际接轨。对房地产开发企业而言，需要面对国内、国际两个市场，风险评估、预测和规避技术将会日益显示出其重要作用，因此，建立科学有序的房地产投资风险防范系统是当前房地产业的迫切需求。【10】本论文正是基于避免房地产开发经营的风险，在投资决策前科学地、系统地评估和预测，对未来可能发生的风险、影响因素和变化趋势做出判断，运用合理的规避策略将风险控制在最低限度，保证开发经营的经济效益为目的而提出的。二、我国房地产业泡沫问题研究对于当前我国房地产业投资风险的最大问题，即中国房地产业泡沫存在与否的问题，学者们一直争论不休。其观点可大体上分为两类：第一类认为当前中国出现房地产泡沫，行业投资风险很大；第二类认为当前中国并未出现房地产泡沫，只是局部过热，投资风险可控。上述争论中，学者们很少用精确的数学方法测度泡沫，本文将尝试从房地产业投资风险分析与房价增长率/GDP增长率指标的关系出发进行分析。房价增长率/GDP增长率指标是根据房地产泡沫的涵义来设计的，用实际GDP增长率来反映实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产泡沫化程度。该指标能反映房地产业发展及房价增长是否以宏观经济(GDP)增长为基础，反映房地产泡沫发展的趋势；该指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。该指标公式为：房价增长率/GDP增长率＝GDP房价增长率增长率下表给出了计算所需的原始数据以及根据公式计算得出的结果。【11】表1中国房价增长率与GDP增长率的比率年份商品房平均销售价格（元/平米）商品房平均售价增长率（%）GDP增长率（%）房价增长率/GDP增长率（%）1988502.90330.232054111.202.0719117761989573.49760.14037353.903.5993206971990702.85040.22555075.004.5110145191991786.19350.11857877.001.6939816981992994.65550.265153612.802.07151213419931291.4560.298395313.402.22683040019941408.6390.090737111.800.76895865719951590.8630.129361710.201.26825240819961806.3990.13548379.701.39673914019971997.0000.10551438.801.19902660219982063.0000.03304967.800.42371249219992053.000-0.00484707.10-0.06827196820002112.0000.02873848.000.35923039520012170.0000.02746217.300.37619344120022250.0000.03686648.000.46082949320032359.0000.04844449.100.53235653220040.14400009.501.515789474对房价增长率/GDP增长率指标国际上并无严格标准，不过可用以往的房地产泡沫时期的该指标值做参照分析。【11】详见下表。表2房地产泡沫时期的房价增长率与GDP增长率的比率时间地点事件房价增长率/GDP增长率1987～1990日本严重房地产泡沫3.31986～1996香港房地产泡沫膨胀期2.41997年8月香港严重房地产泡沫3.6～5.01988～1993中国房地产泡沫2.0～4.5由上表可见：从经验数据分析，如果该指标值大于2，则表明很可能出现了房地产泡沫，故而该指标的临界值在一般的研究分析中都定为2。2004年中国房价增长率/GDP增长率为1.5157，通过与以往房地产泡沫时期这一指标值对比分析，可知中国目前房地产尚未出现泡沫；该指标值较上年增幅过大，应当引起相当的重视。首先应该看到，房价的增长是有GDP增长作基础的；而且，因为房地产业具有经济增长点的作用，其增长速度应该适度高于整体经济增长速度；但2004年该指标值的强劲反弹是一个市场警示信号。三、房地产投资项目常用风险分析法（一）盈亏分析法房地产投资者对项目风险有一总体了解后，会将开发数量(销售数量)、成本、税金、利润等预先确定的风险进行进一步分析，找出这些确定型风险因素发生变化后项目的风险承受能力。盈亏平衡分析也称量—本—利分析、盈亏临界分析和收支平衡分析，它是找出盈亏平衡点，判断项目对确定型风险变化的承受能力的方法。盈亏平衡点是指项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收益等于零．盈亏平衡分析可分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。【13】（二）线性盈亏平衡分析1.线性盈亏平衡分析的假设条件：第一，房地产产品总销售收入和生产总成本是房地产开发面积(产品产量)的线性函数；第二，房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部租售出去；第三，房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；第四，同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；第五，计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据．2.固定成本和可变成本的划分房地产投资项目的成本可以分为固定成本和可变成本，固定成本是指不随开发数量(销售数量)的变化而变化的成本，如土地取得费、固定资产折旧费等；可变成本是指随开发数量(销售数量)的变化而变化的成本，如建安工程费、公共配套设施建设费、专家咨