济南房地产项目评估报告书

济南房地产项目评估报告书济南房地产项目评估报告书山东某集团房地产开发有限公济南某综合开发项目评估书ShanDongRuiXinRealEstateCO.,LTDTheevaiuationbookofDuanDianintegratedDevelopmentproject2007年1月January2007目录一、前言1二、可行性报告内容指引2第一部分济南市房地产综合分析2第一节济南社会经济发展简析2一、经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。2二、工业结构进一步优化3三、投资规模继续扩大，房地产投资回暖。4四、消费品市场持续活跃，消费需求显著增强。4五、区域经济产业布局更趋清晰。4第二节济南房地产发展现状4一、概述4二、06年以来济南房地产市场运行情况5三、发展趋势分析5第二部分济南西部房地产发展分析6第一节概述6第二节济南西部房地产发展现状7一、双动力引擎，加速西部地产列车7二、楼群怒放，直把西部比西子8三、比翼齐飞，东边日出西更晴9第三节济南西部房地产发展趋势10一、逐渐走向繁荣10二、跨越式发展，西部土地价值实现全新飞跃10第四节区域商业发展现状分析10一、区域主要商业概况11二、区域在售底商概况11三、区域写字楼市场12第五节项目所属片区楼市分析12一、楼盘规模状况12二、价格分析12三、户型分析13四、销售状况分析13五、可比性楼盘调研分析14一、外海•中央花园14二、莱钢•凯旋新城15三、实力•荣祥花园16六、结论：16第六节西部住房消费群体特征16第三部分项目概况17第一节项目简介17一、项目简介17二、周边配套18第二节市政基础设施现状18第三节诉求特征19第四节项目SWOT分析20一、优势（S）分析20二、劣势（W）分析20三、机会点（O）分析20四、威胁点（T）分析21第五节建议21第四部分项目规划22第一节主要设计依据22第二节指导思想及设计原则22一、规划设计分析22二、设计概念22第三节总体规划方案23第四节公用工程24一、供水24二、排水24三、中水25四、供电25五、防雷接地26六、燃气26七、供暖26八、空调通风26九、有线电视27十、通讯、网络27十一、可视对讲系统27十二、消防27十三、管线综合28第五节地下设施28第六节社区公建配套28第七园林绿化工程28第八节节能和环保型建筑材料选用29一、节能措施29二、节水措施29第九节主要技术经济指标29一、主要技术经济指标表29第五部分投资估算与利润分析30第一节投资估算编制依据及说明30第二节投资估算31一、合作方式及条件31二、付款进度及与拿地程序的配合31三、规划布局32四、投资估算汇总33五、土地费用构成33六、建筑安装工程费用估算明细表34七、其他费用估算明细表35八、销售收入预测35九、三项费用36十、营业税金及附加36十一、所得税预征36十二、利润分析36十三、利润分配37第三节4#地块(商贸市场)长效收益分析37一、收益分析37二、经营收入计算表37三、收益分配38四、资产评估38第六部分组织架构和劳动定员39第一节组织机构39第二节人力资源配置40结论40一、西部房产发展正当时天时、地利、人和40二、雨后荷花初开时41三、利润效益41山东某集团房地产开发有限公司济南某综合开发项目评估书一、前言为在21世纪全面建设小康社会，山东省济南市委、市政府提出了“济南要率先基本实现现代化，全面提升人民生活质量，提前跨入小康社会”的战略步置，并编制了“实现新跨越、建设新泉城”的宏伟蓝图，提出了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略，力争到2020年把济南建设成为环渤海地区乃至东北亚经济圈对外开放的先导区，以及发展新型产业和拓展城市空间的核心标志区。为此，济南将由东向西逐步形成“东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区”等五大区域和拟跨黄河发展的北部片区，城市用地规模扩大至400平方公里，城市常住人口规模达到400万人，最终发展成为“南北承接沪宁、京津两大城市圈、东西辐射黄河中下游并推动山东半岛城市群发展的东北亚经济圈和环渤海地区的现代化国际性城市之一”。济南某村地处济南市经十西路与西二环路交接点，处于规划中的主城区范围内。2000年以来，经十路拓宽改造、西二环立交桥等市政建设占用了济南某村大量土地，拆除了大量村民住宅和工商企业用房，严重影响了济南某村的经济发展和村民的生活。为保证济南某村今后的可持续发展，2003年12月26日，济南市城区工程建设指挥部召开会议，专题研究济南某村住宅安置区、商贸区的规划、征地与建设等问题，形成了《关于经十路、西二环立交桥、神州铁塔等重点项目土地征用收购拆迁及济南某地区建设的会议纪要》（2003年第32号）。《会议纪要》提出：“为加快济南某村的建设，确保可持续发展，西二环路以东济南某村商贸居住区，由济南某村按照规划和城市设计进行建设”。济南某综合开发建设项目是济南市的重点项目，根据2005年8月16日“2005济南(香港)经贸洽谈会”上，香港宏润实业集团有限公司与槐荫区段北街道办事处济南某村委会签订的《中港合作协议书》，为运作济南某综合开发建设项目，香港宏润实业集团有限公司、香港瑞恒发展集团有限公司在济南注册成立了外资独资公司—山东某集团房地产开发有限公司进行项目的开发建设。2005年10月16日济南某村委会与山东某集团房地产开发有限公司签订了合作开发济南某综合开发建设项目的《合同书》。2005年11月，《中共济南市委、济南市人民政府关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见》（济发[2005]20号）颁布，对旧村（居）改造提出了明确意见；2005年12月，《济南市人民政府关于印发济南市城市建设项目审批管理暂行规定的通知》（济政发[2005]23号）中，也对旧村（居）改造项目做了具体规定。按照市旧村（居）改造的有关规定，槐荫区济南某北路街道办事处组织编制了《济南某村旧村改造总体策划方案》，2006年6月20日，济南市旧村（居）改造工作领导小组批复了《济南某村旧村改造总体策划方案》。2006年5月22日济南市规划局济规设[2006]19号文《关于槐荫区济南某综合开发建设项目东部区块规划策划方案审查意见函》批准了济南某综合开发建设项目东区规划策划方案。随着济南“东西两翼展开”发展战略的确立和实施，特别是经十路的拓宽改造和环境综合整治工程的结束与济南某立交桥的建成通车，经十路产业带的形成，济南某村逐渐形成了“城中村”，村民要求改善居住环境和提高生活待遇的需求也越来越迫切。而村民居住的大多是砖瓦结构的平房，村容村貌和村民的居住条件亟待改善。因此，本项目的开发建设，适应济南市2020年全面实现小康居住目标的要求。为加快济南某村综合开发建设项目的实施，建设具有国际先进水平、服务功能齐全、环境优美、经济繁荣的现代化城区是十分必要的。济南某综合开发建设项目集房地产业、商贸批发、文化娱乐、物业服务等为一体，它的开发建设是建设西部新城的重要组成部分，必将适应城市现代化、村镇城市化、居住文明化、生活小康化的发展需要，为济南城市发展和西部新城建设做出应有的贡献。二、可行性报告内容指引本项目可行性研究报告范围涉及面广泛，内容比较丰富，其主要研究范围包括：宏观经济、区位优势、市场分析、客户定位、规划布局、项目策划、配套工程、工程进度、投资估算、销售收入及经济效益等方面。第一部分济南市房地产综合分析第一节济南社会经济发展简析一、经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。截至2006年11月份，全市实现地区生产总值1532.81亿元，比上年增长16.5%。第一产业增加值92.58亿元，增长6.0%；第二产业增加值704.26亿元，增长17.5%；第三产业增加值735.97亿元，增长17%。城市居民人均可支配收入13983.5元，增长13.6%；城市居民人均消费性支出9642.3元，增长15.5%。指标1----9月累计累计同比±%总计（注）1532.81亿元16.5第一产业92.58亿元6.0第二产业704.26亿元17.5工业622.74亿元18.5建筑业81.52亿元10.4第三产业735.97亿元17.0总计中：公有制经济934.98亿元13.9非公有制经济597.83亿元20.8城市居民人均可支配收入13983.5元13.6城市居民人均消费性支出9642.3元15.5城镇居民人均可支配收入12443.7元13.6城镇居民人均消费性支出9539.2元15.5金融机构人民币各项存款余额3931.7亿元14.9企业存款1261.1亿元15.9财政存款61.7亿元76.2储蓄存款1161.6亿元13.4金融机构人民币各项贷款余额3766.4亿元17.6全社会固定资产投资898.1亿元26.8一产35.8亿元26.0二产330.8亿元13.1三产531.6亿元44.7资料来源：济南市统计局二、工业结构进一步优化截至2006年11月末，规模以上工业完成增加值712.5亿元，同比增长22.3%，实现销售收入2266.1亿元，增长23.5%，实现利税228.6亿元，增长27.1%，实现利润113.1亿元，增长27.4%；非公有制工业活力凸显。截至11月底，非公有制企业销售收入997.1亿元，增长28.8%；实现利税107.7亿元，增长32.1%；实现利润62.8亿元，增长32.4%。三、投资规模继续扩大，房地产投资回暖。截至2006年1月底，全社会固定资产投资898.1亿元，同比增长26.8%。其中，第一产业35.8亿元，增长26%；第二产业330.8亿元，增长13.1%；第三产业531.6亿元，增长44.7%。第一产业投资明显增强。一季度，第一产业投资增速提高44.2个百分点，高于全市投资增速55.9个百分点。工业投资继续增长。第三产业飞速增长，第三产业531.6亿元，增长44.7%。房地产投资平稳增长。房地产开发完成投资133.1亿元，增长42.3%。四、消费品市场持续活跃，消费需求显著增强。截止2006年1月底，实现社会消费品零售总额850.8亿元，同比增长16.2%。住宿餐饮市场持续活跃。实现餐饮零售额127.4亿元，增长22.8%。居民消费倾向逐步增强。城市居民人均可支配收入13983.5元，消费支出增长速度13.6%，城镇居民人均可支配收入12443.7元，增长速度13.6%，城市居民人均消费性支出9642.3元，增长速度15.5%，五、区域经济产业布局更趋清晰。近郊区已成为济南市工业经济的主要聚集地。目前，近郊区已集中了济南市52.2%的规模以上工业企业，同比上升2.3个百分点。规模以上工业增加值712.5亿元，中央98.8亿元，增长7.4%；省179.8亿元，增长22.2%，市级及市以下433.9亿元，增长26%。第二节济南房地产发展现状一、概述近年来，济南房地产市场出现了前所未有的火爆局面。市场形势的骤然升温，除宏观经济的持续增长的影响外，主要是政府旧城改造规划等政策的拉动作用。济南市的商品住房价格走势，在2003年以前，一直较平稳，但受全国经济形势与房产供求关系的影响，从2004年开始，商品住房价格升幅略增。进入2005年，在国家新出台的一系列调控措施作用下，济南市房地产投资规模适度增长，商品住房价格增幅趋降，投机、投资性购房明显减少，整个房地产市场运行基本平稳，进入06年以来，受整体市场的回转，房地产开发重新活跃，房地产投资及开发规模增加，新开盘、开发数量剧增。二、06年以来济南房地产市场运行情况进入06年以来，济南房地产开发取得了巨大的发展，今年前4个月，济南市共有房地产项目69个，内外资合计达到89.1亿元。总投资16亿元的东业国际物流中心、5.3亿元的世纪中华城以及投资130亿元的领秀城项目、20亿元的外海现代城市花园、10亿元的宏润置业等房地产项目的开工建设，对济南市重大项目建设起到明显的支撑作用。1-7月份，全市房地产开发投资累计完成76.1亿元，增长31.4%，同比提高17.2个百分点。在房地产开发投资中，住宅58.7亿元，同比增长19.9%；办公楼2.1亿元，下降10.7%