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1街铺式商业产品价值提升指引22随着朗诗地产开发项目逐渐增加，带有配套商业要求的项目亦越来越多，特别是街铺式商业（简称“底商”），在多数的开发项目上配置。由于商业与住宅存在明显的产品差异，在规划布局时难免产生设计上不兼容的情况，而底商面积大小、内部划分、空间结构等直接影响到其后期使用和能否销售，进而影响到项目的形象和考核指标的结果。基于以上情况，我们对住宅底商配比、产品划分、设计表现等决定底商优劣的因素进行总结分析，以期望对今后带有底商的项目开发和设计给予一定的帮助……注，本指引所阐述内容仅对社区底商，不包含集中型商业和内街式商业。前言33一、社区商业体量规模确定…………………..………………………….4二、底商产品规划布局建议…………………..…………………………11三、社区底商业态规划…………………..………………………………22四、底商细化设计注意及提升建议..……..…….………………………30五、底商设备设计优化…………………..………….……………………54六、案例…………………..………….……………………………………64目录44社区商业体量规模确定0155一、社区商业体量规模确定社区商业规划设计的前提是商业体量的确定，根据商业经营的特征以及社区商业的销售模式建议两种确定方式：市场基础推算法价值面利用方法方法一方法二商业体量确定方法66商业配建体量=区域人均消费支出*区域常住人口区域内单位面积销售额（元/㎡·天）—区域内现有商业面积总量区域人均消费支出*区域常住人口区域零售总额/区域商业经营面积—区域内现有商业面积总量=根据区域内单位商业面积上所产生的效益，对区域商业面积进行计算，公式如下：方法一：市场基础推算法一、社区商业体量规模确定——方法一1、以上计算方法难点是数据的准确搜集（一般通过当地统计部门获得数据）；2、该方法是给予现状进行的测算，无法考虑到未来人口变化和商业供应情况77方法二：地块价值利用方法社区型商业在销售模式上多以售卖为主，可根据利于售卖的商铺产品所位于的临街面以及合理的进深、层数来确定商业规模，虽然该方法看似较为简单，避免了后期出现滞销的商铺。同时，该计算方法需要考虑到地块规划指标中对商业规模是否有明确的比例要求，规划条件限制的影响及对应方法如下：一、社区商业体量规模确定——方法二88地块规划条件对底商要求两种情况有下限条件在地块规划条件中对商业体量比例有占比要求，且比例不能低于要求指标，例如商业体量不低于10%。地块规划条件中，对商业体量占比无任何要求，且不限制规划商业无下限条件规划条件要求不同，对于底商的规划布局产生不同作用，影响明显的是有下限条件的要求。一、社区商业体量规模确定——方法二99•无下限条件限制商业排布建议如无下限条件要求，则只需按照地块具有商业价值面排布即可，避免为增加商业面积而在无价值面排布商业。•有下限条件限制商业排布建议1、首先根据地块有价值面的，按照合理的商铺开间和进深（具体参数在本报告下文有详细阐述）先进行一层的商业排布；2、如排布后的商业体量不能满足规划条件要求的规模，则考虑局部二层排布，达到体量要求为止。一、社区商业体量规模确定——方法二1010一、社区商业体量规模确定——方法二商业配建体量=注：1、以上公式是假设所有商铺进深一致以及1、2层商业面积数据一样；2、分布什么临街面以及进深多大将在下文中给予说明。商业价值面即为底商的长度，决定商业体量的参数还有进深以及层数；对于社区商业层数以纯一层为主，如体量排布不完，可考虑局部二层，避免出现三层及以上的商业，因此，方法二的商业体量计算为：对于售卖型的社区底商，我们建议采取第二种方法确定商业体量布置底商临街面的长度x合理的进深x商业层数（1-2层）1111底商产品规划布局建议0212二、底商产品规划布局建议1、底商规划布局原则说明底商的合理布局防止住宅与底商的互为干扰，提高底商的产品价值和可利用性，对于住宅而言底商存在一定程度屏蔽了外部环境对住宅的干扰；底商产品价值体现之一是与住宅的排布关系，最好的排布关系是底商与住宅进行分离，互补干扰，也能扩大底商后期的经营业态，例如餐饮；同时要临近开放的道路，或小区出入口的位置，或临近小区人口出入密集的地方，尽量避免分布在小区自身规划的内部道路以及有河流、陡坡的临街面。13根据周边交通规划，选择小区人口出入主要依赖的道路，以及小区主入口所在道路,避免临近河流和陡坡的道路。底商落点尽量规划在小区外部，使其尽量辐射周边人口，而小区内部或者一个项目两个地块间尽量避免设置底商。从提升底商使用率和产品力角度，尽量使底商与住宅脱离，避免住宅剪力墙对底商影响。.对外开放原则脱离住宅原则临街原则二、底商产品规划布局建议以上为住宅底商基本原则，是实现合理规划和设计的底商布局原则；除此以外还有几个布局形式供参考。。。2.1、底商规划设计基本原则底商规划布局原则14类型案例优点缺点圈地街铺型商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响入口街铺型有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强入口集中型将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点以点带面型商业较分散，在一定程度上方便居民的购物商业较分散，难形成规模效应2.2、其他规划分布类型（供参考分析）二、底商产品规划布局建议15以价值面利用的方法确定商业体量时，商铺进深是决定体量的主要参数，另外还有商业层数，除此外还需考虑利于销售商铺长宽比例以及有二层商业时的体块组合：商铺进深长度多少合适？什么样的长宽比利于销售及后期的经营使用？一、二层商铺体块如何进行组合才利于销售？3.1、商铺进深、开间及体块组合论证二、底商产品规划布局建议16163.2、单铺划分：标准铺标准铺的划分原则：建议面宽进深比宜控制在1：3以内。标准铺面宽视地下车库柱网而定，柱网一般为8-8.4米，所以面宽宜为4-4.2米；进深在8-12米适宜。销售面积大小可此在最小面积单元基础上根据需求进行组合。标准铺设计时的注意事项：需考虑消防要求（如深圳消防要求，单向疏散的标准铺进深应控制在15米；大于60平方米，端头75平方米面积的商铺均设置两个出入口）二、底商产品规划布局建议从利于销售的角度，底层商铺的进深建议在8-12米之间17173.3、单铺划分：转角铺转角铺定义：转角位置商业价值较高的铺。转角铺划分原则：1、在商业价值较高的临街面，转角铺应尽可能多增加面主街道的个数及临街宽度。2、每个转角铺保证尽量不出现大面积实墙，保证橱窗的展示面。3、转角铺前面尽可能不要有楼梯景观等遮挡。常见的两种转角铺设计思路：1、保留转角界面完整，考虑品牌主力店，划分大铺（右上图示）2、考虑转角界面价值最大，划小铺（如右下图示）二、底商产品规划布局建议1818一拖一一拖多3.4.1、商铺体块组合：出现原因及组合建议一•出现原因：因商业体量指标用纯一层而无法用完，考虑局部二层或者整体二层的商业，但尽量避免出现三层的底商。二、底商产品规划布局建议从利于销售角度，建议采取一拖一的组合方式体块划分及组合建议一：19193.4.2、商铺体块划分及组合建议二二、底商产品规划布局建议体块组合建议二：从控面积，将总价的销售角度考虑，可设计一楼引导区作为整个二层的疏散通道，疏散通道多少依据消防控制面积而定，这样可将二楼的商铺划分为可使用的独立产权，从而有效控制了单个商铺产权的面积，有利于后期销售，同时也不影响商家的经营使用。2020(1)(2)3.5、影响划铺及商铺组合的消防因素二、底商产品规划布局建议2121道路绿化带3.6.1、规划布局注意事项：连续性原则商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图示），商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫生间等）打断。避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域。二、底商产品规划布局建议22223.6.2、规划布局注意事项：连续性原则图一避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图一）。二、底商产品规划布局建议2323社区底商业态规划0324三、社区底商业态规划社区业态更聚焦于生活配套的内容。原来的常规的商铺销售思路是采取“带租约销售”，而实际上在底商销售过程中，许多项目是想通过业态落位引导商铺销售，实际操作过程中，这种方式并不可取，一是社区商业租金偏低，一旦签下租赁合同，必将影响购买客户对商铺的投资意向，二是许多社区商业实际入住的商家多为个体经营，就是业态最终的实现会与初期定位有明显差距，一旦投资客户追究起来，交付后难免会产生客诉的情况。但，业态落位对商铺设计有些具体要求，以下篇幅，重点阐述社区商业主要的商业业态和对商铺设计有具体要求的业态。25技术指标要求商家进驻时机结合经营模式租金收益的最大化社区商业的基本特性•超市、餐饮、便利店、服务配套、美容美发、服饰精品、生活家居和休闲娱乐八大类业态构成了社区商业的基础业态。其中超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态•位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态•考虑是否具有招商或销售的可执行性，业态组合不可贫多贫全，须符合项目实际情况•业态组合规划时，还应考虑该业态在能否在项目目前条件下开业经营，是否需要培育商业氛围后才能进住•符合商铺建筑设计技术指标1、业态规划原则三、社区底商业态规划26262、业态规划方法结合项目定位：确定项目的主力业态及次主力业态；在规划设计时结合项目情况，参考业态组合原则进行业态划分；案例借鉴：找出本地及相关区域内，与本案相似社区（外向型、中间型或内向型，与本案战略定位相类似的社区），对在经营的各类业态进行统计，总结业态配比一般规律；在一般规律参考下，结合本案战略定位，进行业态规划，为后续指导商铺产品规划做准备•经营面积占比达到15％以上，可视为是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用•另外，结合区域特征，可归纳出不同区域特征下的业态配比规律（如，城市郊区商业氛围不成熟区域业态配比与城市核心区的必然不同）三、社区底商业态规划27业态经营面积（㎡）经营楼层位置标准超市100-5001层主入口/主干道餐饮快餐类：100-500；西餐咖啡：200-800；中式酒楼：1000-30001层/2层偏好社区商业街两端位置，临近主干道美容美发美发50-100；美容200-10001层/2层主力承租面积通常位于2层，具体位置无特殊要求休闲类500-10001层/2层主力承租面积通常位于2层，具体位置无求，但要有一个良好的展示面便利店50-2001层靠近主入口，离居住区域较近饼屋或蛋糕店30-601层一般处于社区商业街中间位置生活家居100-2001层/2层属于新兴社区过渡业态，位置要求不高地产中介30-1001层在社区启动区较多，位置较优越干洗店10-201层靠近主入口，离居住区域较近冲印店10-201层位置要求弱其他----位置要求不高3、各类商家物业基本条件三、社区底商业态规划28284、各类商家物业条件：餐饮技术指标具体要求中餐类酒楼中式快餐店西式快餐店西餐咖啡厅需求面积（㎡）1000-3000150-400150-400200-500经营楼层选择（层）1-51-21-21-2单层面积（㎡）500200100500层高要求（m）≥3.5≥3.5≥3.5≥3.5楼板承重（Kg/㎡）≥500≥500≥500≥500给排水符合国家标准符合国家标准符合国家标准符合国家标准供配电≥100KW100KW100KW100KW中央空调需要需要需要需要电梯（部）2不要求不要求不要求步梯（部）111-21-2燃气管道提供接口提供接口提供接口提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池