未来5年的房地产逻辑

1未来5年的房地产逻辑2近两年，中国投资界思潮、趋势可谓风起云涌。现在，飞起来的猪，当然是移动互联网了。可是，如何透过表象洞悉投资本质，摸到投资真正的脉络，成为最后真正的赢家，也许对于大多数追时髦的人而言，还是一头雾水。房地产行业沉淀了大量的资金，还有大量的机构和个人投资者站在岸边，跃跃欲试，该不该进？如何把握大趋势、拨开迷雾看本质，《房地产决策参考》以为，近来疯传网络的复星集团副董事长兼CEO梁信军日前在复星昆仲新年酒会上发表的一场演讲，最有嚼头。联系之前梁的一次演讲文章，足以窥见上海滩财阀复星集团的投资逻辑，以及对房地产独到的观察视角。为何是梁信军？因为他的背后站着一个上海滩的大佬郭广昌。在笔者看来，郭氏这两年来对投资的认3识，仿佛一夜之间醍醐灌顶，格局突然间豁然开朗，为中国投资、资本大佬中所鲜见。能与其匹敌者，马云之外，寥寥可数也。正是郭氏的视野从量变到了质变的升华，上海滩的复星帝国在这两年突然做大，堪称气势如虹。笔者判断，五年之后再看复星，再看中国资本财阀集团，格局将会大不同也。当然了，梁的演讲精髓，很大程度上就是郭氏的投资哲学，复星独特财技的指导思想。绝非溢美之词，留此为证。不罗嗦，看看梁信军，或者说郭氏的房地产逻辑吧。梁信军说互联网，说QE,说利率，说制造业，实际上，是在教我们如何看懂未来五年之内的房地产。文章有点长，但看完绝对值。附录之一：复星集团副董事长兼CEO梁信军在2015年复星昆仲新年酒会演讲4今天最热的话题是央行的降息。大家都注意到了中国一个几千亿左右的流通释放降息，其实大家还不够关注前几天欧洲央行宣布QE。整个欧洲版的QE是1.6万亿欧元，大概18个月。美国的QE3是将近24个月了，宽松了1.6万亿美元。换句话说，这次欧洲的1.6万亿几乎跟美国上一轮一样。美国上一轮QE发生了什么？资产价格快速的回归，消费回归，就业回归，所以我觉得对于欧洲而言QE是非常重要的事情。今天上午央行的这个消息，其实让我本人感到很忧虑。几乎全世界绝大部分国家都开始加入到QE宽松，这样的一种QE宽松会导致什么样的结果呢？眼前马上看到的就是国家债务上升。为了还债，所有的国家都会倾向把债务证券化，因为债务拿实体的钱还不掉。那么怎么证券化呢？要5降低利率，或者说由于证券化有了大量的债务供应，导致利率降低。利率降低对各位有非常大的影响。第一，利率降低通常意味着短暂的牛市，股市会非常好，资本市场非常好。在牛市当中一个经营者应该做什么呢？我觉得最重要的事情就是降低自己的债务，抓紧做直接融资，把自己的资产做实。具体的讲就是PB降低。现在在外融资跟投资者说的PB20倍、10倍或者5倍，通过这一轮牛市的话最好把PB降到1，这样对你非常安全。中国有长期利率下降趋势我想先描绘一下中国经济的趋势。刚才我提到了全球各国债务都高，所以降息概率就高，因为债务要发布。目前美国的国家债务占了GDP的96%，在日本大概占到190%，中国的话可能只有36%。但这36%是真的吗？6如果大家对国有企业的整个盘子有所了解的话，中国的国有资产总量大概是104万亿，其中有34万亿左右是净资产，70万亿是贷款。如果看净债务的话大概就是40万亿左右，政府是有偿还义务的，或者是有担保的。如果国有企业破产，坏掉的是国有银行的资金，最后是政府要承担的。所以如果把中国政府实际担负的20多万亿再加上赋有偿还义务的40万亿国有净债业务加在一起，其实中国的债务基本上跟GDP也能到达到100%左右。因此中国有一个长期利率下降的趋势。如果今天有很多人在解决利率太高的痛点，告诉大家这个过程是很短的，长期来看中国的利率是很低的，中国是不缺钱。这一点我觉得大家要特别明白。就像几年前我们看铁矿。地球不缺铁，一挖都是，所以关键是挖出的成本。所以这个是我今天想讲的第一个常识观点。7第二个趋势是全球提高汇率，会有几个变化。第一个变化在传统的透支消费的国家，比如美国，变为了净储蓄国家，欧洲也是净储蓄国家。传统的储蓄国家如日本现在是负储蓄国家。中国家庭的储蓄率也在快速的下降，但是现在我们还是储蓄国家。因此要考虑市场的话，第一，在中国市场由于储蓄下降导致消费能力上升，特别是中国的中产阶级关联的行业。第二，在全球看的话，比如美国，因为储蓄过去三四年上升得非常快，所以美国的消费能力增长是非常有限的。如果真的要做消费，那么除了中国，要认真的看未来三四年美国和欧洲的消费关联的行业。细看这两个地区消费的市场主要还是跟中产阶级关联，总体来说是对健康的需求，对快乐和时尚的需求。所以在这两个行当里面去升级自己的产品和服务的话，我相信空间是非常大的，所以这是我想讲第二个常识。互联网对整个全球经济改变8第三个常识是关于互联网对整个全球经济、对消费的改变。对复星来说，我们现在看一个公司基本就是两个标准：要么这个公司可以静悄悄地待在行业里三年，跟互联网彻头彻尾无关的，这种行业和公司可以活下来；要么跟互联网深度融合的行业公司，他们可以很好的生存。过去我们用模型预测，现在的模型你要加一个最大的风险，就是互联网的影响。过去我们投资第一个我喜欢看PB，PB我希望是实物，并且价位要低一点，所以实物资产在我眼里是资产。第二我们希望在这个行当里是独家经营，可能有被政府授予的许可证，也可能他垄断的。现在我们看互联网，还增加一个维度，就是用户资产，如果一个企业一个行业有海量的用户，并且这些用户还经常进行信息的交换，这些资产是非常值钱，每一个人都觉得是很性感行业。9用这个角度来审视一下，有大量的传统行业积累了海量的用户数据库。比如中国移动、中国联通，但是他们的市值是很弱的。原来我的手机消费很高，一个月几乎两千块钱话费，近两年我的手机每个月消费不超过五百块。为什么？因为包月后的数据对我来说足够了。但是我们要追问一下，移动真的不行吗？仔细琢磨一下，第一个，移动的客户是实名，第二个客户的家庭情况他是知道的，第三个如果今天要消费，你能通过手机上的消费短信知道特定时间点的客单价。所以传统的金融机构、传统的行业像中国移动、还有传统的家庭发生关连交易，都有海量的数据，但是他不知道怎么用，或者是这个数据没有被估值。如果你知道怎么用，你就知道怎么发展了，所以这里面我觉得有非常多的价值和机会。10当然互联网里面我比较重视的还是用户的增长，以及用户本身要重复交易。如果只是一次性的增长是没有意义的。全世界去杠杆化我们接着讲互联网金融的问题，在座的很多人跟互联网金融有关。第一，做互联网金融要看黏住了多少用户，这些用户每天交易量有多少。第二，把互联网金融做大，就是要把产品简单化、标准化。互联网投资决策是几分钟要定的。所以没有办法像做PE投资，做两个月的尽调后再决定要不要投，不可能的，就两分钟的感受，所以要非常简单，很让他能够快速决断。因此对风险对信用的定价保障要到位，把客户担忧的这些不确定性风险简单化。对于互联网金融来说，第一你要识别出什么是风险，第二要把这个风险定价标准化，让客户拿到的东西非常简洁。11我可以举一个例子。我们前一阵尝试把8000万的一个租赁项目的资本金在网上众筹，500块一单，大概20几分钟8000多万的项目就做完了。为什么能够这么迅速的搞定呢？因为这个背后贴了ADS，贴保险授信担保，保证你每年能拿到本金，每年能够拿到这么多的利息，要拿不到的话我赔。保险公司很大，所以他完全相信你。互联网金融关键是对产品的风险进行定价和管理，给用户创造信用氛围，所以我觉得大家可以琢磨一下这个事情。第四个常识是全世界的去杠杆化。刚才我们提到现在在加杠杆，QE、降息。但是另外一个方面，前期加过的杠杆这两年要去掉。现在全世界人民都知道中国在去产能杠杆，我们的生产产能太大了。未来三五年后我们还将看到去房地产杠杆，我们太多的存量房子了。在未来七八年还12会看到全世界去政府债务杠杆，因为政府的债务在拼命的增加。会产生什么结果呢？有杠杆存在的领域的资产是面临贬值的，债务不一定贬，资产肯定会贬值。所以如果你是新的项目，或者是高杠杆需要被去掉的生产能力。包括未来房地产领域的话，要非常小心，你应该很清楚你的资产会贬值，但是你的债务不一定贬值，如果你不清楚自己怎么转型的话，你可能被洗牌。你的总资产100块，将来值70块；你的债务70块，将来还是70块，你就损失了。当然从创新的角度，这是一个非常大的机会，因为要去掉的那些产能和资产会很便宜，库存愿意以很低的交易价格来交易。因此去杠杆去库存服务的行业会非常好。有个例子，我们投资了一个叫MySteel网综合平台升级项目，他们做的是钢贸行业，现在一点都不13性感。他利用银行讨厌钢贸这个事实，他做成一个很好模式，关健词是规模大。这个企业第二年有可能做到3000亿人民币的收益，如果净的息差能够做到一到两个点的话，就是30亿到60亿，非常大。他给客户提供基于分布式仓储条件下的物联网监管的实物抵押——给钢铁厂提供评价，给贸易商提供贷款，最终降低了钢铁厂的这个周转时间。原来钢铁卖钢可能需要60天，现在13天就卖完了。在银行拿不到的贷款，钢贸商在他这能够拿到而且是平价的，仓储是免费的。对于最终的用户来说，由于上游的融资成本降低，物流成本降低，仓储成本降低，导致了终端用户每吨钢可以便宜60块钱。因此我觉得为产品过剩的行业服务也是一个巨大的收益。如果考虑钢铁，比如说过剩2亿吨，是600014亿人民币。但是对于房子来说，如果过剩了10亿平方米，就是5万亿人民币，这个是一个非常性感的生意，所以我觉得这些过剩本身也是一个巨大的机会。第五个常识是从去杠杆衍生出来的金融的变化。这么多的去杠杆，无论是去房地产的、去产能的、还是将来去政府债务的杠杆都必然会传导到金融系统。一两个月后中国的银行系统的报表就会公布了。我大胆猜一下，我猜他们14年的利润跟13年是一样的，但是我要说这很可能是假的。我甚至可以再大胆猜想他15、16年的利润相比14年要大幅度的下降。为什么呢？瞒不住了。过去七八年以来建设那些产能的钱百分之六七十是银行贷款。去产能除了股东跳楼之外，银行没损失是不可能的。问题是银行的损失哪去了呢，怎么在报15表里面看不到呢？我相信这个损失不会消失，迟早会出来。同样，如果要去看保险怎么样，我还是问这个问题。四五年前建设这些产能的时候保险搀和了吗？保险不能搀和。保险公司既不能投房地产，不能投实业，也不能投PE，什么都不能投，只能买股票，买债，存款。所以保险很万幸没有搀和加杠杆的过程，没有去杠杆的痛苦。去杠杆本身对中国金融系统的影响在短时间里已经非常明显了。银行将来要遭受很大的损失，而保险可能不必。今天中国跟欧美比，加杠杆都加到了房地产之类的行业。欧美好一些，因此欧美的金融质量要比中国要好，因为他从08、09年开始低利率，拿到的负债成本很低，哪怕是收益率降一点，他的利率降的更多。16我给大家举一个例子。美国原来的银行净息差平均是1.6左右，现在达到了疯狂的2.6到3.2左右，比中国还高，为什么呢？因为他的存款不要钱，所以他贷出去3.2%也是很好的，净息差就有3%。中国就不行，咱们的存款去年平均是2.8到3.2左右，贷款最多贷到6、7。所以没有美国自如，这是由于金融机构负债成本低导致的。因此去杠杆的事跟投资联系在一起的话，要非常清晰地在安全地带找成长。全球化，扁平化，信息化第六个常识是全球化，扁平化，信息化。有一点风吹草动全球都传遍了，俄罗斯出一点小问题，影响全球。整个产业波动周期，原来可能是要五六年，现在降到平均两三年，波幅大幅度增加。要真的从做生意的角度出发，这些波动可以被利用。17在座的各位大多数都是30多岁了，如果一个行业周期需要七年，理论上你七年才能抓到一次机会，买一回卖一回，你的职业生涯最多就三轮。第一轮你是傻不愣登的，完全看不懂周期，所以应该会亏钱。第二轮你终于明白了，原来是有周期的，我就低买高抛，你还有机会赚第三轮的钱。现在非常好，三年一轮，你这一轮做偏了，下一轮你看好，三年一轮的话你就有六轮可干。要是没有挣到钱的话，那真的是智商情商的问题。除了这六个常识，我还想跟大家讲讲定价问题。现在在互联网上是非常难以定价的，你按什么标准呢？我觉得最终会回归到三点，互联网也不会例外。