未来5年的房地产逻辑只有他说透彻了

未来5年的房地产逻辑只有他说透彻了来源：海外投资与移民行业联盟近两年，中国投资界思潮、趋势可谓风起云涌。现在，飞起来的猪，当然是移动互联网了。可是，如何透过表象洞悉投资本质，摸到投资真正的脉络，成为最后真正的赢家，也许对于大多数追时髦的人而言，还是一头雾水。房地产行业沉淀了大量的资金，还有大量的机构和个人投资者站在岸边，跃跃欲试，该不该进？如何把握大趋势、拨开迷雾看本质，《房地产决策参考》以为，近来疯传网络的复星集团副董事长兼CEO梁信军日前在复星昆仲新年酒会上发表的一场演讲，最有嚼头。联系之前梁的一次演讲文章，足以窥见上海滩财阀复星集团的投资逻辑，以及对房地产独到的观察视角。为何是梁信军？因为他的背后站着一个上海滩的大佬郭广昌。在笔者看来，郭氏这两年来对投资的认识，仿佛一夜之间醍醐灌顶，格局突然间豁然开朗，为中国投资、资本大佬中所鲜见。能与其匹敌者，马云之外，寥寥可数也。正是郭氏的视野从量变到了质变的升华，上海滩的复星帝国在这两年突然做大，堪称气势如虹。笔者判断，五年之后再看复星，再看中国资本财阀集团，格局将会大不同也。当然了，梁的演讲精髓，很大程度上就是郭氏的投资哲学，复星独特财技的指导思想。绝非溢美之词，留此为证。不罗嗦，看看梁信军，或者说郭氏的房地产逻辑吧。梁信军说互联网，说QE,说利率，说制造业，实际上，是在教我们如何看懂未来五年之内的房地产。文章有点长，但看完绝对值。附录之一：复星集团副董事长兼CEO梁信军在2015年复星昆仲新年酒会演讲今天最热的话题是央行的降息。大家都注意到了中国一个几千亿左右的流通释放降息，其实大家还不够关注前几天欧洲央行宣布QE。整个欧洲版的QE是1.6万亿欧元，大概18个月。美国的QE3是将近24个月了，宽松了1.6万亿美元。换句话说，这次欧洲的1.6万亿几乎跟美国上一轮一样。美国上一轮QE发生了什么？资产价格快速的回归，消费回归，就业回归，所以我觉得对于欧洲而言QE是非常重要的事情。今天上午央行的这个消息，其实让我本人感到很忧虑。几乎全世界绝大部分国家都开始加入到QE宽松，这样的一种QE宽松会导致什么样的结果呢？眼前马上看到的就是国家债务上升。为了还债，所有的国家都会倾向把债务证券化，因为债务拿实体的钱还不掉。那么怎么证券化呢？要降低利率，或者说由于证券化有了大量的债务供应，导致利率降低。利率降低对各位有非常大的影响。第一，利率降低通常意味着短暂的牛市，股市会非常好，资本市场非常好。在牛市当中一个经营者应该做什么呢？我觉得最重要的事情就是降低自己的债务，抓紧做直接融资，把自己的资产做实。具体的讲就是PB降低。现在在外融资跟投资者说的PB20倍、10倍或者5倍，通过这一轮牛市的话最好把PB降到1，这样对你非常安全。中国有长期利率下降趋势我想先描绘一下中国经济的趋势。刚才我提到了全球各国债务都高，所以降息概率就高，因为债务要发布。目前美国的国家债务占了GDP的96%，在日本大概占到190%，中国的话可能只有36%。但这36%是真的吗？如果大家对国有企业的整个盘子有所了解的话，中国的国有资产总量大概是104万亿，其中有34万亿左右是净资产，70万亿是贷款。如果看净债务的话大概就是40万亿左右，政府是有偿还义务的，或者是有担保的。如果国有企业破产，坏掉的是国有银行的资金，最后是政府要承担的。所以如果把中国政府实际担负的20多万亿再加上赋有偿还义务的40万亿国有净债业务加在一起，其实中国的债务基本上跟GDP也能到达到100%左右。因此中国有一个长期利率下降的趋势。如果今天有很多人在解决利率太高的痛点，告诉大家这个过程是很短的，长期来看中国的利率是很低的，中国是不缺钱。这一点我觉得大家要特别明白。就像几年前我们看铁矿。地球不缺铁，一挖都是，所以关键是挖出的成本。所以这个是我今天想讲的第一个常识观点。第二个趋势是全球提高汇率，会有几个变化。第一个变化在传统的透支消费的国家，比如美国，变为了净储蓄国家，欧洲也是净储蓄国家。传统的储蓄国家如日本现在是负储蓄国家。中国家庭的储蓄率也在快速的下降，但是现在我们还是储蓄国家。因此要考虑市场的话，第一，在中国市场由于储蓄下降导致消费能力上升，特别是中国的中产阶级关联的行业。第二，在全球看的话，比如美国，因为储蓄过去三四年上升得非常快，所以美国的消费能力增长是非常有限的。如果真的要做消费，那么除了中国，要认真的看未来三四年美国和欧洲的消费关联的行业。细看这两个地区消费的市场主要还是跟中产阶级关联，总体来说是对健康的需求，对快乐和时尚的需求。所以在这两个行当里面去升级自己的产品和服务的话，我相信空间是非常大的，所以这是我想讲第二个常识。互联网对整个全球经济改变第三个常识是关于互联网对整个全球经济、对消费的改变。对复星来说，我们现在看一个公司基本就是两个标准：要么这个公司可以静悄悄地待在行业里三年，跟互联网彻头彻尾无关的，这种行业和公司可以活下来；要么跟互联网深度融合的行业公司，他们可以很好的生存。过去我们用模型预测，现在的模型你要加一个最大的风险，就是互联网的影响。过去我们投资第一个我喜欢看PB，PB我希望是实物，并且价位要低一点，所以实物资产在我眼里是资产。第二我们希望在这个行当里是独家经营，可能有被政府授予的许可证，也可能他垄断的。现在我们看互联网，还增加一个维度，就是用户资产，如果一个企业一个行业有海量的用户，并且这些用户还经常进行信息的交换，这些资产是非常值钱，每一个人都觉得是很性感行业。用这个角度来审视一下，有大量的传统行业积累了海量的用户数据库。比如中国移动、中国联通，但是他们的市值是很弱的。原来我的手机消费很高，一个月几乎两千块钱话费，近两年我的手机每个月消费不超过五百块。为什么？因为包月后的数据对我来说足够了。但是我们要追问一下，移动真的不行吗？仔细琢磨一下，第一个，移动的客户是实名，第二个客户的家庭情况他是知道的，第三个如果今天要消费，你能通过手机上的消费短信知道特定时间点的客单价。所以传统的金融机构、传统的行业像中国移动、还有传统的家庭发生关连交易，都有海量的数据，但是他不知道怎么用，或者是这个数据没有被估值。如果你知道怎么用，你就知道怎么发展了，所以这里面我觉得有非常多的价值和机会。当然互联网里面我比较重视的还是用户的增长，以及用户本身要重复交易。如果只是一次性的增长是没有意义的。全世界去杠杆化我们接着讲互联网金融的问题，在座的很多人跟互联网金融有关。第一，做互联网金融要看黏住了多少用户，这些用户每天交易量有多少。第二，把互联网金融做大，就是要把产品简单化、标准化。互联网投资决策是几分钟要定的。所以没有办法像做PE投资，做两个月的尽调后再决定要不要投，不可能的，就两分钟的感受，所以要非常简单，很让他能够快速决断。因此对风险对信用的定价保障要到位，把客户担忧的这些不确定性风险简单化。对于互联网金融来说，第一你要识别出什么是风险，第二要把这个风险定价标准化，让客户拿到的东西非常简洁。我可以举一个例子。我们前一阵尝试把8000万的一个租赁项目的资本金在网上众筹，500块一单，大概20几分钟8000多万的项目就做完了。为什么能够这么迅速的搞定呢？因为这个背后贴了ADS，贴保险授信担保，保证你每年能拿到本金，每年能够拿到这么多的利息，要拿不到的话我赔。保险公司很大，所以他完全相信你。互联网金融关键是对产品的风险进行定价和管理，给用户创造信用氛围，所以我觉得大家可以琢磨一下这个事情。第四个常识是全世界的去杠杆化。刚才我们提到现在在加杠杆，QE、降息。但是另外一个方面，前期加过的杠杆这两年要去掉。现在全世界人民都知道中国在去产能杠杆，我们的生产产能太大了。未来三五年后我们还将看到去房地产杠杆，我们太多的存量房子了。在未来七八年还会看到全世界去政府债务杠杆，因为政府的债务在拼命的增加。会产生什么结果呢？有杠杆存在的领域的资产是面临贬值的，债务不一定贬，资产肯定会贬值。所以如果你是新的项目，或者是高杠杆需要被去掉的生产能力。包括未来房地产领域的话，要非常小心，你应该很清楚你的资产会贬值，但是你的债务不一定贬值，如果你不清楚自己怎么转型的话，你可能被洗牌。你的总资产100块，将来值70块；你的债务70块，将来还是70块，你就损失了。当然从创新的角度，这是一个非常大的机会，因为要去掉的那些产能和资产会很便宜，库存愿意以很低的交易价格来交易。因此去杠杆去库存服务的行业会非常好。有个例子，我们投资了一个叫“MySteel”网综合平台升级项目，他们做的是钢贸行业，现在一点都不性感。他利用银行讨厌钢贸这个事实，他做成一个很好模式，关健词是“规模大”。这个企业第二年有可能做到3000亿人民币的收益，如果净的息差能够做到一到两个点的话，就是30亿到60亿，非常大。他给客户提供基于分布式仓储条件下的物联网监管的实物抵押——给钢铁厂提供评价，给贸易商提供贷款，最终降低了钢铁厂的这个周转时间。原来钢铁卖钢可能需要60天，现在13天就卖完了。在银行拿不到的贷款，钢贸商在他这能够拿到而且是平价的，仓储是免费的。对于最终的用户来说，由于上游的融资成本降低，物流成本降低，仓储成本降低，导致了终端用户每吨钢可以便宜60块钱。因此我觉得为产品过剩的行业服务也是一个巨大的收益。如果考虑钢铁，比如说过剩2亿吨，是6000亿人民币。但是对于房子来说，如果过剩了10亿平方米，就是5万亿人民币，这个是一个非常性感的生意，所以我觉得这些过剩本身也是一个巨大的机会。第五个常识是从去杠杆衍生出来的金融的变化。这么多的去杠杆，无论是去房地产的、去产能的、还是将来去政府债务的杠杆都必然会传导到金融系统。一两个月后中国的银行系统的报表就会公布了。我大胆猜一下，我猜他们14年的利润跟13年是一样的，但是我要说这很可能是假的。我甚至可以再大胆猜想他15、16年的利润相比14年要大幅度的下降。为什么呢？瞒不住了。过去七八年以来建设那些产能的钱百分之六七十是银行贷款。去产能除了股东跳楼之外，银行没损失是不可能的。问题是银行的损失哪去了呢，怎么在报表里面看不到呢？我相信这个损失不会消失，迟早会出来。同样，如果要去看保险怎么样，我还是问这个问题。四五年前建设这些产能的时候保险搀和了吗？保险不能搀和。保险公司既不能投房地产，不能投实业，也不能投PE，什么都不能投，只能买股票，买债，存款。所以保险很万幸没有搀和加杠杆的过程，没有去杠杆的痛苦。去杠杆本身对中国金融系统的影响在短时间里已经非常明显了。银行将来要遭受很大的损失，而保险可能不必。今天中国跟欧美比，加杠杆都加到了房地产之类的行业。欧美好一些，因此欧美的金融质量要比中国要好，因为他从08、09年开始低利率，拿到的负债成本很低，哪怕是收益率降一点，他的利率降的更多。我给大家举一个例子。美国原来的银行净息差平均是1.6左右，现在达到了疯狂的2.6到3.2左右，比中国还高，为什么呢？因为他的存款不要钱，所以他贷出去3.2%也是很好的，净息差就有3%。中国就不行，咱们的存款去年平均是2.8到3.2左右，贷款最多贷到6、7。所以没有美国自如，这是由于金融机构负债成本低导致的。因此去杠杆的事跟投资联系在一起的话，要非常清晰地在安全地带找成长。全球化，扁平化，信息化第六个常识是全球化，扁平化，信息化。有一点风吹草动全球都传遍了，俄罗斯出一点小问题，影响全球。整个产业波动周期，原来可能是要五六年，现在降到平均两三年，波幅大幅度增加。要真的从做生意的角度出发，这些波动可以被利用。在座的各位大多数都是30多岁了，如果一个行业周期需要七年，理论上你七年才能抓到一次机会，买一回卖一回，你的职业生涯最多就三轮。第一轮你是傻不愣登的，完全看不懂周期，所以应该会亏钱。第二轮你终于明白了，原来是有周期的，我就低买高抛，你还有机会赚第三轮的钱。现在非常好，三年一轮，你这一轮做偏了，下一轮你看好，三年一轮的话你就有六轮可干。要是没有挣到钱的话，那真的是智商情商的问题。除了这六个常识，我还想跟大家讲讲定价问题。现在在互联网上是非常难以定价的，你按什么标准呢？我觉得最终会回归到三点，互联网也不会例外。