浙江省湖州市中心城区2007年地价状况分析报告

浙江省湖州市中心城区2007年地价状况分析报告根据国土资源部《关于部署开展2007年度城市土地价格调查与监测工作的通知》，遵循《2007年城市土地价格调查与监测工作实施方案》。本公司在部、院和省、市国土资源厅（局）的监督指导下，认真完成《湖州市城市地价动态监测数据采集与地价监测点维护》委托合同任务。现就浙江省湖州市中心城区2007年度地价状况分析报告，提供城市年度地价动态监测数据的技术分析过程与结果：一、监测概况（一）监测范围1、中心城市地价动态监测范围湖州市中心城市地价动态监测范围土地面积46KM2，其中：一级地1.36KM2、二级地3.11KM2、三级地5.82KM2、四级地18.05KM2、五级地17.66KM2。在不同土地级别上综合、商业、居住、工业用途土地面积见表一。范围四至东至318国道、西至宣杭铁路、南至鹿山林场、北至太湖旅游度假区。依据是湖州城市建成区范围，开展土地监测以来没有变更。表一湖州市城市监测范围不同用途分级别土地面积表（单位Km2）用途级别商业居住工业合计总面积总面积总面积10.44380.80170.11451.3620.72841.97540.40623.1130.37514.141.30495.8240.49857.00910.542418.0550.10827.448710.103117.662、三种用途在五个土地级别的地价监测范围及有效面积地价监测范围说明及有效面积，详见表二。现行的城市土地实际面积的来源：一依据于湖州市国土资源局2006年5月完成的市区土地利用现状更新调查，该项目是国土资源部试点之一，成果已通过国土资源部、中国土地勘测规划院和省国土资源厅共同组成的验收组的验收。二依据于土地勘测所测量的宗地征用和使用面积。最终确定1—5级实际面积占土地总面积分别为74%、74.5%、80.8%、87%和87.5%。表二分用途、分级别地价监测范围及地价水平测算实际土地面积表单位：单位Km2级别实际土地面积合计商业用地住宅用地工业用地范围说明该用途实际土地面积范围说明该用途实际土地面积范围说明该用途实际土地面积11.0064红旗路、志成路、江南工贸大街、人民路南、威莱大街北段0.3284苏家园小区、月河小区、梳妆台小区0.5933劳动路(规划外迁)0.084722.3171红旗路西段、苕溪路西段、环城西路、人民路北段、塔下街、益民路0.5427吉山新村、潮音新村、建设新村、红丰新村1.4717西门下塘、威莱大街南段0.302734.6955凤凰新区、市陌新区0.3031湖东小区、吉北小区、白鱼潭小区、青塘小区3.338湖州技术开发区1.0544415.7035湖东小区、仁皇山新区0.4338五一新村、潜山小区6.0978三里桥地区、城南地区9.1719515.4525二里桥地区0.0947杨家埠小区6.5178杨家埠及西塞区8.8402（二）地价动态监测体系（含监测分区）1、技术思路湖州市中心城区城市地价动态监测体系建立，以《城市地价动态监测体系技术规范》为基本指导，充分借鉴国际成功经验，从湖州市地域分异特征及土地市场的实际出发，本着尊重现实、力求创新的思想，确定技术思路如下：①遵循以地价监测点（即标准宗地）为监测对象，结合市场交易样点为补充的城市地价动态监测体系建立技术途径。地价监测点即为城市一定级别、一定地价区段内设置的，其地价水平、宗地形状、面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度等方面代表该区域同类用途土地一般水平的宗地。通过对比分析城市不同区域内的地价监测点，可以揭示城市地价水平的分布规律；通过对比不同时段地价监测点的地价水平，可以揭示城市地价动态变动规律和动态分布规律，从而达到地价动态监测的目的。设立一定数量的市场交易样点的目的在于校核和验证地价监测点，进一步提高地价动态监测的精度和效果。②遵循按土地级别、地价发展区、地价区段三级控制的原则，设置地价监测点。由于湖州市中心城区目前土地利用功能分区总体尚不明确，因而难以直接从土地利用状况和环境等出发划分地价区段，设立地价监测点。为此，首先确定以土地级别为一级控制，这样可以确保初步划分的地价区段基本具备区域条件、地价水平的相对均质性，而且也可以保证地价监测体系能反映城市不同价位的区域地价分布规律及其动态变化趋势；其次，以地价发展区为二级控制。实现城市地价的动态监测，不仅仅是监测城市整体地价水平的动态变化规律和区域分布规律，而且还要监测城市内部不同区域的地价在不同时期的变动特征及其变动趋势。通过对地价区域动态发展趋势的预测，划分高度发展区、中度发展区、低度发展区等地价发展区作为控制，可以达到对不同地价预期发展区的动态监测。最后，在土地级别和地价发展区为基本控制下，划分地价区段为三级控制。地价区段类似与国外的“近邻地域”，具体在地价水平、地质、土地利用状况、城市规划、基础设施条件、环境等方面相近或比较一致的特定均质区域。以地价区段为单元选择和确定地价监测点，可以确保地价监测点的代表性、典型性、标准性等特征，从而提高地价监测点设置的可操作性和工作效率。③根据城市土地利用特征和地价分异特征，确定地价监测点类型与布点数量控制。由于城市土地利用功能分区不明确，不同用地类型混杂，所以按土地级别和地价发展区为基本控制划分的地价区段，事实上在用地类型、微观区位等方面仍存在一定的分异。故地价监测点的用地类型按商业、住宅、工业三类设置。根据三类用地的区位分布特点，商业用地一般临街设置，住宅用地一般非临街设置，工业用地则应视具体情况而定。布点数量控制根据《城市地价动态监测体系技术规范》规定，作为三类城市的湖州市，地价监测点总数不少于60个。地价监测点的分布规律，根据城市地域分异规律与地价动态变化特征，在城市中心区、老城区及地价变动大的区域一般地价区段范围相对小一些，地价监测点设置数量相对多一些；而城市边缘区或规划区则一般地价区段范围相对大一些，设置数量相对少一些。原则上每个地价区段分别设1-3宗。2、技术路线与基本程序根据前述的技术思路，湖州市中心城区城市地价动态监测体系建立制定的技术路线见图2-1。基本程序如下：①准备工作底图与调查表格设计湖州市中心城区城市地价动态监测体系建立的基本工作底图采用湖州市中心城区城市土地定级更新成果图，即分类土地级别图，同时还利用城市总体规划图、分区规划图及1：500的地籍图作为划分地价区段、设定地价监测点的土地利用状况等的参考。表格准备主要包括《城市地价动态监测体系建立技术规范》要求的地价监测点资料、市场交易样点资料、城市一般资料、土地价格调查等系列表格以及其它中间过程表格等。②城市基础调查建立城市地价动态监测体系是一项较为复杂的系统工程，涉及社会、经济、自然、政策等领域，不仅需要调查大量的土地市场地价资料和收益资料，而且还要收集大量的社会、经济、自然、政策、法规、城市建设、城市规划等多方面的资料。因此，城市基础调查是建立城市地价动态监测体系，设立地价监测点、界定地价监测点地价内涵的基础。城市基础调查主要包括：A城市土地定级及地价影响因素资料调查：直接采用本次湖州市中心城区城市土地定级与基准地价更新成果及其有关调查资料。B城市土地价格调查：主要调查湖州市中心城区的地价类型，不同用途、不同级别的土地开发程度状况，城市内部地域分异特点特别是城市商服中心、交通中心、道路网格局、各种生活设施的分布状况，城市地价水平分布规律及其预期地价变动趋势预测，城市不同级别、不同用地类型的土地利用状况特别是容积率、建筑密度、宗地进深、面积等的调查。③地价监测点体系建立A监测分区a、监测区段是在划分的地价发展区内，通过分析湖州市中心城区的土地利用现状区位、城市规划区位与功能特征，在五个级别基准地价图上，按不同用地类型的分布位置不同、地价、土地利用状况、环境及基础设施条件等的差异，初步划分出地价区段。每个地价发展区内至少设一个地价区段。同一地价发展区内不同地价区段的划分，基本反映该区域内地价变化的主要区间，同一地价发展区内的地价区段分布合理。经城市地价指导小组实地踏勘，并对调整后的地价区段范围和分布进行审议，确定地价区段的界线和分布，共划分52个地段区段，其中：商业20个，总面积111公顷，有效面积111公顷；住宅19个，总面积369公顷，有效面积335.57公顷；工业13个，总面积423公顷，有效面积389.79公顷。作为地价监测点选择和确定的基础。b、地价监测点设置。先以地价区段为基础，在中心城区土地级别图上，根据分层抽样技术以及地价监测点设立基本要求，按每个地价区段选择1—3个标准宗地；再按照地价监测点设立原则及标准，进行审核和筛选，经实地踏勘后最终确认60个地价监测点，其中商业用地24个、住宅22个、工业用地14个。由于一级地不再规划工业用地，故不设监测点，五级地商业、住宅用地属发展滞缓区，监测点较少。（三）数据来源湖州市城市地价动态监测数据是根据《城市地价动态监测技术规范》和《操作指南》的要求，准备统一的资料调查登记表，以三人为1小组，共分4组收集相关的资料，经分析汇总、登记后，填入相应的表格，并输入《土地定级与基准地价动态更新信息系统》；建立地价监测资料库。其中市场地价资料和地价监测相关价格资料收集与地价评估由土地估价师完成。1、地价监测点数据（1）监测点数据湖州市中心城区地价监测资料采集采取资料查阅、实地调研和地价评估相结合的方法进行。实际操作中主要遵循原则是：一实地调查为主，书面调查为辅；二全面调查与重点调查、典型调查相结合；三图表一致，方便查询。（2）地价监测点数据地价监测点基本数据是反映地价监测点基本属性的信息。其资料采集的途径，是通过查阅土地登记资料、地籍图、实地踏勘收集地价监测点的位置、区位因素、个别因素及地上附着物特征资料，调查已收集地价监测点交易地价资料或与地价监测点具可比性的有关房地产市场的资料，包括土地出让、转让、抵押、入股及房屋销售、转让、出租等方面的地价资料及其区位、个别因素。地价监测点数据年度采集对所有60个监测点进行评估。季度采集采取抽样的方式进行，其数量保持14个，不低于监测点总数的23%，即保持商业、住宅和工业三类用地在5个土地级别，均有一个抽样点，（除一级地没有规划工业用地外），有足够样本的评估结果，进行算术或加权平均，平均地价才有可比性。5级地的监测点少，采取重复抽样办法解决。2、交易样本数据（1）土地交易样点数据土地交易样点数据，目的在于校核和验证地价监测点，进一步提高动态监测的精度和效果。所采集的市场交易样点资料，均与地价监测点有可比性，内容相一致。在湖州市中心城区的5个不同地价区段内商业、住宅、工业用地市场交易资料中，剔除不规范的案例，分层抽样选取样点，保证样点在不同土地级别内的合理分布。土地交易样点数据主要来源于湖州市中心城区土地交易市场资料，向市国土资源局资产处调查商业、住宅用地招标、拍卖、挂牌及转让、出租、改制的档案；向耕保处调查工业用地协议出让的档案等。（2）房屋交易样点数据房屋交易样点数据包括新开发房屋和二手房屋交易样点数据。新开发房屋交易样点数据主要来源于房地产开发公司公布的房屋销售价格；二手房屋交易样点数据主要来源于房屋中介机构公布的房屋转让价格。同时向统计局城调队查咨本年度房屋销售价格指数调查结果。然后，对所收集到的房屋交易样点资料进行整理，以及区域分布分析，剔除过密或不正常交易样点。房屋交易样点数据主要是为住宅用地应用假设开发法，计算不动产总销售价提供依据。根据交易样点的所在地，测算不同土地级别上房屋销售单价浮动的幅度。3、一般资料数据城市一般数据包括土地供需数据、房屋供需数据、相关社会经济指标数据等。采集的目的，是为了进一步研究分析湖州市城市地价动态监测与土地供需、房屋供需及主要社会经济指标的相关性，在年度成果报告中加以阐明。（1）土地供应数据土地供需数据包括：（A）土地年度供应面积及变化率土地供应面积积数值，湖州市区（包含吴兴区、南浔区和湖州经济开发区）年度供地计划，包括计划指标、拆抵指标等，来源于市国土资源局规划处。其变化率=（本年度土地供应面积数—上年度土