海宁楼盘调研报告

缔造全方位房地产服务品牌TEL(0571)85460576,85452420E-mail:[e-mail]:杭州朝晖路联锦大厦B幢703海宁房地产市场调研报告知己知彼，才能更好在市场中立足，为使本案在定价、市场等方面更具理性，同时对周边竞争楼盘有初步了解，特展开此次市场调研。一、宏观市场概况1、土地市场活跃，宏观调控政策抬头，楼市普遍回暖2010年的房地产宏观调控政策将积极配合经济复苏的全局，从整体的经济情况入手，主要精力将放在匡正房地产的发展方向和行业风气上，政府将以打击投机性购房、解决低收入者购房难题作为主要攻克点，并加大房地产业的纪律制约和安全系数，将楼市逐步拉入一个稳定有序的运行机制，使其不出现超出预期过快增长，资产价格不会整体下跌，但成交量或将受到不同程度的压制，价格总体走势为小幅、稳步上扬。为了平抑房价，政府加紧出台扩大供应的政策，各地方政府亦会加紧入地供应。由于流动性较为充足，无论从供给开发商，还是从需求方面的购房者，获得资金的压力不大，而且刺激性政策的推出需要一个渐进过程。因此，房地产销售量和房价会呈现小幅、匀速上涨态势，受到二套房贷等调控政策和新房价格短时间内迅速拉升至高位的双重挤压，二手房的销售会持续火热。2、海宁房地产市场现状2010年是危机之后各行业全面整合的关键年份，房地产市场集中度会有所提升。海宁市场8月份，全市共成交320套，成交总面积为3.44万㎡，成交均价8141.09元，住宅均价为8605.9元。其中西区就成交有142套，占全市的44.375%。成交总面积0.89万㎡，成交均价为5794.03元，住宅均价为4399.87元。卖得较好的楼盘如东方嘉苑、丽景佳苑、康桥名城等。缔造全方位房地产服务品牌TEL(0571)85460576,85452420E-mail:[e-mail]:杭州朝晖路联锦大厦B幢703小结：海宁原有一些楼盘都卖得比较好，说明海宁楼盘的需求量较大。目前这些楼盘剩余的房源不大，相对来说对本案的威胁较小。本案周边配套相对来说比较匮乏，但毗邻皮革城是一个亮点，相信能吸引较多的投资客前来购房。楼市逐渐回暖，据调查，在今年11月底会有较多新开楼盘，所以本案要迅速出击，先于这些楼盘打进市场，夺取竞争优势。二、微观市场概况本案周围目前已有不少楼盘，有一定的体量，且离本案较近，极易形成竞争情况，因此，对附近楼盘我方也进行了市调了解。海城名家地理位置市区海州路南侧，消防队西侧产品类型高层、多层（LOFT）容积率2.5总占地面积6万余平方米总建筑面积2.5万平方米开盘时间绿化率35%主力户型88-155方的紧凑户型200-230方左右的空中别墅楼盘售价均价8000元/平米交通海州东路、消防队西侧，北面有汽车南站，南面是医疗中心和商贸中心，西面有中学，有轮滑运动中心，东面是个教学园区，已形成了配套齐全、环境优美、生活方便的格局。配套城南大型超市华润万家、南苑中学、南苑菜场、曙光医院等生活配套，都在该楼盘500米的生活半径内，这些都是小区配套的重要服务功能。缔造全方位房地产服务品牌TEL(0571)85460576,85452420E-mail:[e-mail]:杭州朝晖路联锦大厦B幢703销售情况剩余房源不多，余大面积、高层。西山一品地理位置海宁市西山路836号产品类型高层（1、2幢写字楼，3、4幢单身公寓）容积率总占地面积总建筑面积63000平方米开盘时间2009年12月绿化率主力户型36－51平方楼盘售价开盘均价在7000元/平米左右交通酒店项目位于海宁市最繁华的商业黄金地段——工人路商业街。北距火车站300米，南距汽车站2000米，西距中国皮革城2000米，交通便捷，购物方便。配套属市中心，周边发达，有大型购物超市，大型酒店，大新餐饮客房宾馆等。销售情况只剩4号楼北向房源，销售现场已经没有销售气氛，处于尾盘、自然销售状态。康桥名城地理位置东文宗路西侧、洛塘河南侧产品类型高层容积率2.6总占地面积170余亩总建筑面积30万平方米开盘时间二期2010年年底开盘绿化率40%主力户型一期主要是80-130平方缔造全方位房地产服务品牌TEL(0571)85460576,85452420E-mail:[e-mail]:杭州朝晖路联锦大厦B幢703楼盘售价均价8000元/平方米（1楼83方706800元3楼80.85方721000元含车库储藏室）交通周边文宗路、海州西路、南北大道等城市主干道组成通达路网,畅行于城市配套项目周边有体育馆,皮革城,城南公园,文化馆,海州大饭店,华润万家超市等市政生活配套销售情况剩余80方左右(楼层低）250方190方，140方共剩余70套华盛嘉苑地理位置海州西路与文宗路交叉口产品类型高层容积率2.5总占地面积120万平方米总建筑面积5万平方米开盘时间9月底10月初绿化率37.6%主力户型89-269平方楼盘售价8000/平米左右交通西面是南北大道、皮革城，东面是市政府、文宗路。配套南临市文化中心、市民公园；西靠市游泳馆，体育馆皮革城遥遥相望；东侧紧依行政中心。销售情况现指定银行收取意向金10万元，共收取40多套，可退款，预订率较高。兴海时代大楼地理位置海宁市文宗南路缔造全方位房地产服务品牌TEL(0571)85460576,85452420E-mail:[e-mail]:杭州朝晖路联锦大厦B幢703产品类型LOFT商务居住临街商铺容积率总占地面积总建筑面积开盘时间绿化率主力户型40平方楼盘售价均价7500元/平米交通配套销售情况只余5套（3、4楼各2套，5楼1套）百合新城地理位置海宁市文苑南路城南新区产品类型平层官邸、小高层容积率0.80总占地面积800000㎡总建筑面积780000㎡开盘时间小高层11月底推出绿化率50%主力户型190-300平米楼盘售价平层官邸1.7万/平方，去年小高层9000元/平方交通城南是以国际大都市格局来全新规划的高尚区域，带有很大的前瞻性，百合新城就位于海宁市最有发展潜力的城南区块，日益成熟的社区环境是居家的理想选择。配套行政中心、中国皮革城、汽车南站、体育中心、海洲大饭店、市民广场相邻，是未来城市中心之高尚生活社区。销售情况目前已开楼盘的小面积房源基本已销售完毕缔造全方位房地产服务品牌TEL(0571)85460576,85452420E-mail:[e-mail]:杭州朝晖路联锦大厦B幢703书香苑地理位置市区文宗路西侧、水月亭西路北侧产品类型学区房，小户精装容积率总占地面积总建筑面积开盘时间绿化率主力户型40-100平方米楼盘售价一万多一平米（51.97方约六十几万）交通配套销售情况基本售完丽都水岸地理位置产品类型容积率2.0总占地面积总建筑面积7万平方米开盘时间绿化率主力户型89-129平方米楼盘售价5800元/平方交通7路公交直通紫阳街商业中心及火车站，另有4条城乡公交路线连接马桥、袁花、黄湾、尖山、盐官及盐仓。配套小区南靠城南大道，西依黑木板桥港，与规划中的城南金融中心、商业中心仅一街之隔，城南农贸中心及新人民医院近在咫尺，周边南苑中、小学、幼儿园，教育配套优秀。销售情况剩房不多汇银新空间缔造全方位房地产服务品牌TEL(0571)85460576,85452420E-mail:[e-mail]:杭州朝晖路联锦大厦B幢703地理位置文宗南路西侧、后富亭港南岸产品类型70套loft，20套商铺容积率总占地面积总建筑面积11605.5平方米开盘时间绿化率主力户型45平方米楼盘售价7850元/方－－8050元/方精装加10万元交通文宗南路西侧、后富亭港南岸，与文化馆、城南公园相邻，北与行政中心、南与百合新城隔路相望配套周边各种商务、行政、金融、交通、教育、休闲、购物等配套完善。汇银新空间坐拥核心地段，享受最优质的商务与生活资源。这里，信息相汇、人脉相通、财气相聚、资本握手、财富增值。销售情况广隆财富中心地理位置钱江西路238号产品类型27层5.6万方写字楼，4200方商业，10栋公馆700-1500方不等容积率0.90总占地面积150000平方米总建筑面积6万平方米开盘时间绿化率主力户型70-1000方楼盘售价均5000元/方，6700最高，公馆9000元/方，每层差价50-200交通新城区中心缔造全方位房地产服务品牌TEL(0571)85460576,85452420E-mail:[e-mail]:杭州朝晖路联锦大厦B幢703配套百合新城、皮革城、新客运站销售情况剩余房源：写字楼70方2套和一整层，2栋公馆缔造全方位房地产服务品牌TEL(0571)85460576,85452420E-mail:[e-mail]:杭州朝晖路联锦大厦B幢703其余楼盘信息：楼盘名称项目地址体量剩余房源单价面积范围交房建筑设计特点皮革城三期一写字楼今年年底或明年推出同济大学建筑与城市规划学院待建成后或租赁或出售，建筑设计有特色，外观有创意浙江海宁经编大厦27层3.01万方商务办公，1.69万方5层展示及会议用房无房源租赁展区28元/平方，办公40元/平方100平方左右现房政府开发梅里达花园双联路、隆兴路口双联、独栋别墅未定未定上城碟园城南09年11月份开盘售罄开盘均价7000元/平方去年11月份缔造全方位房地产服务品牌TEL(0571)85460576,85452420E-mail:[e-mail]:杭州朝晖路联锦大厦B幢703三、重点参考楼盘兴海时代大楼拥有LOFT户型，地段较好，虽然剩余房源不多，但对本案来说具有相当定价参考价值。华盛嘉苑9月底10月初即将开盘，现已预订约2个月，预订火热只剩少量房源。鉴于开发商和购房者的心理，届时可能会有大批退订人员，他们也有可能成为我们的客户。结论：楼市目前因宏观调控的影响，未来局势不明朗，再加上本案在产权、环境等各方面有局限性，因此在项目定价上必须理性慎重。尤其在目前大势下一旦预期过高，项目启动困难重重。