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山东福德投资控股发展有限公司1福德新城国际农业产业园备忘录呈：柯董事长林总王伟副总经理谷介辉副总经理日期：2011-4-20由：筹建工程管理部—汪贵发编号：01108事宜：关于公司地产开发项目工程管理制度确认事项密级：G2011年4月9日董事长主持召开了集团中高层管理人员会议，会议明确了公司今后的发展方向目标，即大力向商业地产、旅游地产进军及发展，并明确了山东商业地产及福建旅游地产开发的项目开工建设任务及指标。如此大体量的开发发展项目，在目前中国民营企业还未成有过。这对我们每个能进入公司工作的人，都是一种幸运和挑战还有更多的工作思考。公司目前从营销策划、工程建设管理、资金融资借贷，企业管理均等有专业人员，但还未组成各行专业团队，未能给公司发展的宏伟目标真正出力，其主要原因是：1、公司还未按发展行业真正建立整体管理系统体系，未真正建立利于公司在进入行业发展的管理规章制度；2、未建立各专业部门团队工作管理体系及制度；3、工作职责、分工、任务、目标不明确；4、目前一切管理为无制度而是靠人制。管理制度是一种严密、合理的、形同机器那样的社会组织，它具有熟练的专业劳动、明确的职权划分、严格的规章制度，以及金字塔式的服从等特征，从而使其成为一种系统的管理技术体系。——马克思.韦拍为了使达到预期的目标的而有效地工作，必须按任务或职位制订好一套适宜的职位结构。——【美】孔茨管理者要充分发挥企业内各种资源，首先是人力资源的优势，克服企业内的所有弱点。这是创造一个真正统一体的唯一方法。——【美】德鲁克我们今天面临的重要问题用当时创造时的思维程度去解决是不行的。——阿尔伯特.爱因斯但山东福德投资控股发展有限公司2我个人认为‘任何思维上的小的变化都会带来结果的巨大差异’。——汪贵发公司要想在地产行业里快速崛起并能稳步发展，完成今年的开发建设目标，就应快速组建公司组织机构，即：营销策划中心、工程管理中心、资金融资借贷中心、企业管理中心。真正按照一个上级的原则、责权一致的原则、既无重叠，又无空白的原则。建立完善、制订、健全相关管理体系和制度，真正形成集团化运作。根据前期公司工程建设运作出现的问题，结合公司现状及发展目标，本人编辑了《公司地产开发项目工程管理制度》执行文件草案。（见附件，附件共23页）注：《公司地产开发项目工程管理制度》是按照集团公司架构设置编辑，集团总公司工程管理设为工程管理中心，各地分公司工程管理设为工程管理部。望公司相关领导修正修改后批准实施。此致呈批人：汪贵发2010年4月20日领导批示意见签名：年月日山东福德投资控股发展有限公司3公司地产开发项目工程管理制度（草案）2011年4月20日山东福德投资控股发展有限公司4目录第一章总则第二章设计、施工、监理单位的确定第三章项目工程设计管理第四章设计交底和图纸会审第五章施工组织设计和施工技术方案审查第六章项目工程管理第七章项目工程会议管理第八章项目工程竣工验收第九章竣工物业移交管理第十章竣工资料移交管理第十一章保修期内工程质量缺陷的处理第十二章附则山东福德投资控股发展有限公司5第一章总则一、为加强公司房地产开发项目工程全过程的管理，切实做好项目工程的“四控”（质量、进度、成本（投资）和安全控制）、“两管”（合同和信息管理）、“一协调”（组织协调）工作，特制定本制度。二、本制度所述的项目工程管理是指公司开发的房地产项目从工程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。三、工程管理中心为公司工程管理的主要责任部门。第二章设计、施工、监理单位的确定根据公司制订的项目开发计划（或项目开发方案），工程管理中心按公司相关制度或规定负责办理有关项目工程设计、施工、监理等单位的比选、签约过程的工作。一、设计单位的确定：1、根据政府规划国土部门关于对开发项目规划设计实行招投标的规定，结合公司项目发包管理相关规定，由公司工程管理中心比选确定2-3家设计单位为意向设计单位。工程管理中心再依照公司有关设计意图发出书面邀请函，邀请确定的意向设计单位参与开发项目规划设计方案的设计；2、通过对开发项目规划设计方案的比选，由董事长初审，工程管理中心最终确定开发项目的设计单位；3、根据公司《合同管理制度（待编）》的有关规定，由工程管理中心代表公司与最终确定的设计单位办理《项目设计合同》事宜。二、施工单位的确定：1、1、参照政府建设主管部门关于对工程项目施工实行招投标的规定，结合公司《项目发包管理制度（待编）》的有关山东福德投资控股发展有限公司6规定和施工投标单位对项目方案优化情况，同时根据工程管理中心有关管理权限界定之规定先由工程管理中心评标小组比选，项目土建总包单位由董事长最终确定，分包施工单位可由工程管理中心确定即可。2、根据公司《合同管理制度（待编）》的有关规定，由工程管理中心代表公司与最终确定的施工单位办理《项目建设工程施工合同》事宜。三、监理单位的确定：1、根据政府建设主管部门关于对工程项目建设监理实行招投标的规定，结合公司《项目发包管理制度（待编）》的规定，同时根据工程管理中心有关管理权限界定之规定由项目公司评标小组比选，再由董事长最终确定项目工程监理单位。2、根据公司《合同管理制度（待编）》的有关规定和经董事长最终确定审定的项目工程监理委托方式，工程管理中心代表公司与最终确定的项目工程监理单位办理《项目工程建设监理合同》事宜。四、在办理与设计单位、施工单位、监理单位等外协服务单位签订合同过程中，工程管理中心须根据公司对项目工程开工时机的把握和相关单位交换意见的反馈情况，提前做好沟通与协调工作。第三章项目工程设计管理一、一、申领《项目规划设计要点》：1、根据上述意向设计单位提交的开发项目规划设计方案，由营销策划中心和工程管理中心分别于五个工作日内对其初审后报董事长审核，最终确认，并于三个工作日内对此作出审批意见。2、工程管理中心将其中经董事长审批同意的规划设计方案图报送政府规划国土部门审查。山东福德投资控股发展有限公司7二、《项目设计委托书》的编制与审批：1、根据政府规划国土部门批准的《项目规划设计要点》和经董事长批准的《开发项目可行性研究报告》（由营销策划中心编制）的内容，由工程管理中心副总经理组织编写《项目设计委托书》初稿后分别送营销策划中心和财务部分别初审。2、《项目设计委托书》的内容应包括设计范围、设计内容和设计要求等。其中，设计要求须明确项目限额、功能设置、平面布局、户型面积、户型比例、立面风格及其它要求等。3、营销策划中心和财务部分别于两个工作日内对《项目设计委托书》初稿提出初审意见，返工程管理中心于两个工作日内修订后报总经理、董事长审核，最终确认。4、工程管理部根据股东作出的审批意见于三个工作日内予以修正后提交给设计单位。5、对于规模较大的开发项目，经董事长同意，工程管理中心可邀请有关专业人士对《项目设计委托书》提出专业咨询意见。三、设计审查：设计审查分为开发项目规划设计审查、方案设计审查、初步设计审查和施工图设计审查。设计审查由总经理、董事长审核，最终确认，工程管理中心及分公司工程管理部为主要审核部门，监理单位、营销策划中心和财务部为参与审核部门。（一）规划设计审查1、根据本章第一条第一款的规定，分公司工程管理部须分别于五个工作日内对意向设计单位提交的开发项目规划设计方案进行审查。2、审查时，须重点审查建筑红线（退用地红线）、建筑覆盖率、山东福德投资控股发展有限公司8建筑指总面积和容积率等项标是否满足开发项目规划设计要点的要求，整体方案是否符合公司设计委托意图。3、分公司工程管理部根据批准的审查意见，通知设计单位进行项目方案设计。（二）方案设计审查１、设计单位提交开发项目方案设计图后，由分公司工程管理部、财务部、营销策划部、监理单位于五个工作日内分别进行审查。而后，工程管理部于两个工作日内将审查意见汇总形成《方案设计审查意见书》（如审查过程中出现反复，每次审查后均应形成《方案设计审查意见书》）提交工程管理中心复查后报总经理、董事长审批。２、工程管理中心将总经理、董事长审批同意《方案设计审查意见书》的意见于三个工作日内提交给设计单位。３、分公司工程管理部视审查意见情况，如与设计单位提交的设计方案图歧义较大时，必须要求设计单位重出设计方案图。４、经总经理、董事长最终审批同意的方案设计图，由分公司工程管理部报送政府规划国土部门、消防管理、民防管理等部门审查。5、方案设计图待政府规划国土、消防管理、民防管理等职能部门分别审查后，由分公司工程管理部将经总经理、董事长审批同意的《方案设计审查意见书》和规划国土、消防管理、民防管理等部门的审查意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程初步设计。（三）初步设计审查1、设计单位提交项目工程初步设计图后，由分公司工程管理部、营销策划部、监理单位和财务部分别于七个工作日内进行审查。审查要求为：1）各项经济技术指标是否符合政府主管部门的有关规定；2）是否符合政府规划国土部门《方案设计审查意见书》和消防管山东福德投资控股发展有限公司9理部门《建筑方案消防设计审查意见书》及民防管理部门《建筑方案民防设计审查意见书》的要求；3）设计范围是否与《项目设计委托书》一致，是否符合《方案设计审查意见书》要求，设计深度是否符合国家有关规定；4）主要功能设置方案、结构方案、设备安装方案是否经过优化选择；5）是否满足物业管理功能设置的要求；6）设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。2、分公司工程管理部根据各参与审查部门提供的书面反馈意见，于三个工作日内汇总整理成《初步设计审查意见书》提交工程管理中心复核后报总经理、董事长审批。3、工程管理中心将总经理、董事长审批同意的《初步设计审查意见书》送分公司工程管理部于三个工作日内提交给设计单位。4、经总经理、董事长最终审批同意的初步设计图，由分公司工程管理部报送政府规划国土部门、消防管理、民防管理部门（必要时）等部门分别审查。5、分公司工程管理部将我司审批同意的《初步设计审查意见书》及规划国土部门审查意见、消防管理部门审查意见、民防管理部门审查意见（如有）等职能部门的意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程施工图设计。（四）施工图设计审查1、设计单位提交项目工程施工图后，由分公司工程管理部、监理单位、财务部、营销策划部于十个工作日内分别进行审查。审查要求为：1）设计范围是否与《项目设计委托书》一致，设计深度是否符合国家、省、市有关设计与施工规范、规程、规定的要求，是否满足施山东福德投资控股发展有限公司10工要求；2）是否符合《初步设计审查意见书》和规划国土部门、消防管理部门、民防管理部门对初步设计图审查意见的要求；3）其它方面：（1）结构设计是否安全、合理、经济与可实施；（2）设备选型是否具有良好的性能价格比；（3）主要饰面材料是否满足公司设定的建筑风格及标准；（4）设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。2、分公司工程管理部于五个工作日内将审查意见汇总整理成《施工图设计审查意见书》提交工程管理中心复核后，报总经理、董事长审批。3、工程管理中心按总经理、董事长批复意见办理，如批复意见要求重新出施工图时，必须尽快通知分公司工程管理部，要求设计单位根据《施工图设计审查意见书》重出施工图。4、在设计单位送交施工图予我司审查的同时，分公司工程管理部须将施工图报送政府规划国土部门、消防管理部门、民防管理、专业审图机构等部门审查。（五）在设计审查过程中，分公司工程管理部须根据工程管理中心对项目工程开工时机的把握和设计审查中与设计单位交换意见的反复情况，积极做好与设计单位的沟通协调工作。（六）在各个设计审查阶段中，如果相关部门因审核图纸量大、问题较多，从而可能超出上述规定的审核时间时，相关部门须提前知会总经理和其它相关图纸审查部门，以便分公司工程管理部在不影响整个开发项目总体计划的前提下，对图纸审核工作的时间安排作出相应的调整。第四章设计交底和图纸会审山东福德投资控股发展有限公司11一、项目工程施工图经总经理、董事长最终审批通过后，分公司工程管理部应要求设计单位提交一式八份施工图纸给公司。工程行政文员将其中一份分存档，分公司工程管理部