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碧桂园“高周转”模式及应对策略2018.09目录碧桂园“高周转”模式的特点一、碧桂园“高周转”模式下的操盘策略二、财务表现1：偿债能力2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年65个项目广东省内36个项目，省外29个，占比44.62%。84个项目广东省内51个项目，省外33个，占比39.29%。103个项目广东省内62个项目，省外41个，占比39.81%。118个项目广东省内67个项目，省外51个，占比43.22%，其中马来西亚1个项目。171个项目广东省内75个项目，省外96个，占比56.14%，其中马来西亚3个项目。238个项目其中234个位于中国，3个位于马来西亚，1个位于澳大利亚。384个项目其中379个位于中国，4个位于马来西亚，1个位于澳大利亚。全年共有61个全新项目开盘。728个项目其中722个位于中国，4个位于马来西亚，1个位于澳大利亚，1个位于印尼。1468个项目其中1,456个位于中国大陆，覆盖30个省、220个市、768个县╱镇区，12个位于海外。2018年成为全球最大的住宅开发商，领跑行业29.23%22.62%13.59%43.59%39.29%61.97%90.5%101.66%每年增速拓展步伐加快布局项目个数5016378211073136520622680362059161049761.33%66.56%69.03%71.98%71.52%77.69%76.70%75.32%86.20%88.89%0%20%40%60%80%100%0200040006000800010000120002008200920102011201220132014201520162017碧桂园资产负债率：长期偿债能力期末总资产（亿元）资产负债率（%）344427567697959146219262720484886791.711.621.341.301.401.271.231.351.202.380.00.51.01.52.02.502000400060008000100002008200920102011201220132014201520162017碧桂园流动比率：短期偿债能力流动资产（亿元）流动比率资产负债率=期末总负债/期末总资产，行业标准值70%流动比率=流动资产/流动负债，行业标准值2.16碧桂园自上市以来，一直保持高杠杆运行，2015年起拓展步伐大幅提升，资产负债率不断攀高，流动比率趋近于1，偿债能力压力较大。为此，2017年，流动资产提升的同时缩减流动负债以降低风险。财务表现2：盈利能力9.01%12.09%16.73%16.80%16.44%14.12%12.55%8.58%8.92%10.88%3.74%5.92%6.17%5.65%5.16%4.48%3.08%2.87%3.01%11.17%19.13%22.00%19.83%23.14%19.21%12.49%20.77%27.08%5.42%12.62%10.67%4.29%3.48%-7.88%-0.05%27.01%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2008200920102011201220132014201520162017碧桂园销售净利润率、总资产收益率、净资产收益率、销售均价波动幅度销售净利润率总资产收益率净资产收益率销售均价波动幅度碧桂园一贯执行“低价销售、快速销售”策略，但仍保持了年均12.61%的销售净利润率，高于行业平均水平。得益于较好的销售利润表现，净资产收益率处于较高水平；但由于高负债经营，总资产收益率被大幅摊薄，已连续三年处于较低水平，若不能保证高周转，可能出现偿债危机。（4999元）（5630元）（6231元）（6498元）（6724元）（6194元）（6191元）（7863元）财务表现3：发展能力碧桂园作为近些年地产新秀，快速崛起，销售额于2016年跻身前三，2017年位居首位，年均增速54.13%，营业收入和利润保持年均30%以上的增速。3294324761060128814023088550841.80%31%10%123%21.50%7.10%120.30%78.34%0%20%40%60%80%100%120%140%010002000300040005000600020102011201220132014201520162017碧桂园合同销售额及增速合同销售额（亿元）增速销售额年复合增速54.13%1571762583474196278451132153122691421435869881069713724711.9%46.7%34.7%20.6%49.6%34.8%33.9%35.2%48.2%50.2%103.1%35.2%17.9%28.5%19.9%-8.5%40.7%80.7%-20%0%20%40%60%80%100%120%050010001500200025002008200920102011201220132014201520162017碧桂园营业收入及利润变动趋势营业收入（亿元）营业利润（亿元）营业收入增速营业利润增速营业收入年复合增速35.07%营业利润年复合增速40.87%碧桂园“高周转”模式特点“高周转是我们战无不胜的法宝，是抵抗任何风险最有效的手段，是集团的核心竞争优势。”——碧桂园董事局主席杨国强多快好省开发项目多；单盘销售额行业领先，全国单盘销售百强中占有7个项目；快开发，平均开盘周期5.2个月，行业领先；快销售、快周转：一年内累计净现金流回正；配套先行，重点解决“可到达、有形象、能住下”的问题；五星级产品：高品质、精装修、高性价比；严格控制土地成本、低价圈地；通过标准化和产业链一体化降低成本，建安成本行业领先；碧桂园“高周转”模式特点：多多项目多；单盘销售额行业领先，全国单盘销售百强中占有7个项目；碧桂园2017年在中国大陆共有1456个项目处于不同阶段，广东省内383个（26.3%），省外1073个（73.7%），已签约或已摘牌总可建建筑面积2.82亿平方米。表：2017年全国单盘销售百强中碧桂园项目情况项目区位销售金额（亿元）全国排名城市排名碧桂园.珊瑚宫殿海南陵水县英州镇97.6481亚运城广州市番禺区58.92251碧桂园.颍州府安徽阜阳55.46291碧桂园新亚山湖城广东清远51.08431碧桂园.凤凰城西安市未央区47.53582碧桂园.凤凰城江苏镇江45.54701容桂碧桂园广东顺德44.65791碧桂园“高周转”模式特点：快快快开发，平均开盘周期5.2个月，行业领先；快销售、快周转：一年内累计净现金流回正；推货量要求：新盘首次推盘供应80%的货量，一周去化率需达到70%，一个月去化率需达到90%；现金流要求：即项目累计回笼资金＞（自有资金投入+自有资金年化标准收益），自有资金年化标准收益=自有资金按年折算后的金额*30%5.2888.51068.57.57.58024681012碧桂园万科绿地保利中海恒大华润置地世茂龙湖金地部分房企项目平均开盘时间（单位：月）项目摘牌时间开盘时间拿地到开盘时间晋中碧桂园2016.8.112016.12.104个月碧桂园·颍州府（阜阳）2016.6.32016.10.34个月十里金滩（烟台）2013.3.82013.8.185.3个月碧桂园部分项目开盘时间碧桂园“高周转”模式特点：好好偏远地区配套先行，重点解决“可到达、有形象、能住下”的问题；五星级产品：高品质、精装修、高性价比；交通1234标准配套酒店商业中心学校•餐饮一条街•风情商业街•酒吧街•大型购物中心•双语国际学校•大型交通中心•标准五星级酒店五星级产品高品质精装修高性价比•容积率多为0.5-1.5之间，产品多以别墅+高层；•产品形态丰富，物业类型全覆盖；•产品质量纳入成就共享计划考核指标，确保品质。•新项目别墅按照“一半装修、一半毛坯”，所有洋房严格按照“带装修销售”执行；•集团产业链下的精装修住宅，比普通开发商具有更好的产品品牌和质量。•多数大盘项目户型有赠送；•低价策略，精装修卖毛坯价；•产品创新：80平米特色迷你别墅。碧桂园“高周转”模式特点：省省严格控制土地成本、低价圈地；通过标准化和产业链一体化降低成本，建安成本行业领先；项目名称城市成交楼面价距离市中心容积率资源优势占地规划碧桂园凤凰城广州248元/平米约34公里1.7森林、湖泊2800亩碧桂园十里银滩惠州200元/平米约47公里0.4海景6000亩武汉碧桂园武汉1637元/平米约5公里2河景5000亩碧桂园银河城沈阳1804元/平米约9公里1.28滩地公园2700亩碧桂园兰州新城兰州500元/平米约6.6公里1.73公园3000亩兴国县碧桂园赣州1831元/平米约80公里2.2经开区82.46亩夹江县碧桂园乐山900元/平米约20公里2.3河景78.11亩碧桂园部分项目地块信息碧桂园早期在城郊或新区低价获取大规模土地，积极参与土地一级开发，实现一二级联动，以获取土地成本优势。开发项目逐渐下沉到县级地域。259028503225424548005250600001000200030004000500060007000碧桂园中海万科富力金地世茂融创各房企平均建安成本对比（元/平米）碧桂园采取纵向一体化模式，以控制建安成本。拥有完整的建造流程，在开发链条上涉及上下游各个产业，设计、建筑、装修、销售、物业管理，以高度的垂直一体化实现低沉本和快速开发。（数据经公开资料整理，与真实数据存在部分误差）目录碧桂园“高周转”模式的特点一、碧桂园“高周转”模式下的操盘策略二、基于杜邦公式分解，从拿地、开发、营销、融资四方面解剖碧桂园“高周转”模式下的操盘策略杜邦公式分解净资产收益率=净利润率*总资产周转率*权益乘数降低成本增加销售收入提高存货周转率加大财务杠杆降低土地成本降低开发成本提升售价提升销售面积快开发快销售精准的区域定位，错位竞争契合政府需求大规模拿地有潜力，待开发，降低成本区域深耕合理避税降低外部交易成本严格把控内部开发成本提升产品附加值精准客户定位覆盖高中低客户群产品竞争力突出开发全流程标准化，建筑工业化行销模式多渠道融资拿地开发营销融资1.拿地：重点布局三四线城市58%位于三四线城市，42%借力一二线城市。碧桂园大多选址三四线城市，有效避开一二线城市的激烈竞争；一二线城市的项目大多位于具有发展潜力的新区、城镇、郊区，走城镇化、郊区化道路，但在区位交通上与市中心有着紧密联系，从而有效借力市中心的市场和吸引力，促进销售。一线城市,7%二线城市,35%紧贴一二线周边的三四线城市,8%三四线城市,50%图：2017年区域布局格局1.拿地：10%左右的土地成本碧桂园历年部分已售项目地块信息城市项目名称楼面价（元/㎡）销售均价（元/㎡）楼面价/销售均价南京高淳碧桂园1240900013.78%梅州梅州碧桂园520500010.4%青岛青岛碧桂园805780010.32%石家庄元氏碧桂园540530010.19%衢州衢州碧桂园44847009.53%洛阳洛阳碧桂园40845009.07%钦州钦州碧桂园34338009.03%贵阳花溪碧桂园64280008.03%惠州碧桂园十里银滩30050006%加权平均值9.59%1.拿地：积极向政府争取优惠条件和政策支持相关优惠及政策支持1234567土地款分期支付或延迟支付规费减免开通绿色通道，开发证件快速办理政府大市政配套的支持争取酒店用地价格的优惠或减免由碧桂园主导参与超过1000亩项目的控规编制降低预售条件：在±0以下完工后便能通过预售审批，避免产品不对路，最大化降低风险2.开发——核心目标：提高自有资金回报提高自有资金回报现金流要求：一年内自有资金投入全部回笼，回笼资金大于自有资金投入与自有资金年化收益之和推售量要求：新盘首次推盘提供80%的货量，一周之内去化率达到70%，一个月达到90%净利润要求：项目净利润要大于