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1冷链物流行业分析要点：1、目前国内冷库市场、冷链服务仍处于初级阶段，存在着巨大的发展空间，未来十年冷链产能将增加20倍，即年复合增长率30%以上。2、当前深圳市场冷库需求量约13万吨，年营业额约2亿元。如以北京人均冷库水平推算，深圳市场潜在需求应达27万吨及4亿元。受冷藏食品消费量的稳定增长，深圳市冷库需求未来预计年增长率达15%。3、目前深圳市整体冷库容量已达12.5万吨，还有约6万吨冷库正在筹建中，而由于地块功能调整等原因，可能减少的冷库容量也将达4万吨左右。预计未来几年，深圳市冷库供求仍将维持整体平衡。4、总体收费相对稳定，仓储租金在4.0元\天\吨上下浮动，处置费在40-50元\吨\次之间浮动。5、经测算，我司一期2.5万吨冷库投资回报情况为：ROE-11.1%，ROIC-13.1%，IRR-8.5%。2第一部分国内冷链物流行业分析一、行业发展现状虽然近几年来国内冷链物流市场快速升温，但国内的冷链管理水平和行业发展状况仍然处于发展的初期阶段，与发达国家相比存在较大差距，主要表现在：1、易腐食品冷链管理应用率偏低：国内只有15%，而发达国家为100%。这导致损耗高达30%，物流费用占到易腐食品成本的70%（而国际标准为不超过50%）。（数据来源：《中国科技信息》2008年第2期162页）2、冷藏设施不足：928750230176866904008001200美国日本上海北京深圳全国人均冷库占有量（吨/万人）数据来源：深圳市冷藏学会、上海市冷藏库学会另一项数据是：美国中产阶级每万人均拥有冷库13万立方英尺、9辆冷藏车，而中国中产阶级每万人仅拥有冷库1.6万立方英尺、2辆冷藏车。（中产阶级重视食品品质，是冷藏食品的主要消费者）。（数据来源：咨询机构科尔尼公司，A.T.Kearney）3、没有形成完整的冷链体系，各运作环节间经常出现断裂。大量冷藏食品仍在没有冷链保证情况下运销。3二、冷藏食品产业链与冷链企业经营模式国内目前冷藏食品产业链示意图：对比美国冷藏食品产业链：在当前国内食品冷链产业链中，冷链物流企业的经营模式主要如下：1、传统的“冷库+农批市场”型，即依托农批市场聚集的食农场冷藏食品制造商超市出口配送型公共冷库/食品分销商消费终端农户/原料中间商冷藏食品制造商：如高金食品/铭基等农产品批发市场进口原料冷冻食品进口商传统菜市场连锁超市酒楼食堂中间商销售终端：如麦当劳出口冷库冷库冷库冷库冷库4品冷藏需求，为中间商提供冷藏仓储、运输配送等服务。目前国内冷藏食品流通仍以传统农批市场为中心，围绕农批市场生存的中间批发商、进口商是冷库及冷藏物流的主要客户之一。但这些中间商规模小、管理粗放，对冷链运作重视不足、需求不旺，是国内冷链管理应用率低下、冷链物流尚未形成完整体系并获得长足发展的重要原因。2、与上游食品制造商及下游连锁超市渠道紧密结合，提供供应链整合。此种经营模式与美国相近，但目前处于发展初期阶段，在冷链管理水平和效率上与美国相差较大。随着连锁超市的崛起，冷藏食品流通渠道越来越扁平化，冷藏食品制造商、超市与冷链物流企业的合作越来越紧密，正向“美国模式”演变，这将促进冷链物流行业取得质的突破和快速发展。随着居民购物习惯的改变及冷藏消费能力的提高，超市渠道占食品消费的比例逐步扩大，后者的商业模式将逐步扩大和发展，而传统的“冷库+农批市场”商业模式则较为稳定。三、市场发展潜力目前，国内冷链物流发展的存在非常强烈的驱动因素，发展潜力巨大：1、城市化进程加快与居民消费能力提高：据科尔尼公司预测，中国的中产阶级未来十年将由2007年的2亿增加到5.18亿，食品消费额将由2007年的1500亿美元增加至6500亿美元，而由5此冷链产能将需要增加20倍，即年复合增长率约为35%，存在着巨大的发展空间。（数据来源：科尔尼公司）2、食品流通形态变革——扁平化及超市渠道占据主要位置：对于惜时如金的年轻人及富人来说，一站式购物更具吸引力，因此超市渠道逐渐占据主要位置，而同时超市正以每年10%的增长率拓展冷藏食品的供应。（数据来源：CraigBowyer，广东太古冷链物流有限公司总经理）3、冷藏食品普及并成为人们生活必需品：国内冷藏食品空间巨大，冷藏食品产量正在以每年20%的速度增长。随着冷藏食品的市场总量增长，将同时带来冷链需求的快速增长。以速冻米面食品为例，目前我国人均速冻米面食品消费量仅为9公斤/年，远低于美国人均60公斤/年和日本人均20公斤/年的水平，发展空间巨大。（数据来源：中金公司研究部）4、食品安全与政府政策推动：国内成长中的中产阶级群体已经不能继续忍受目前的食品质量状况，政府也迫切需要改善食品安全，增强消费者信心，由此也将推动冷链产业的快速发展。四、行业竞争态势近年来，冷链物流企业层出不穷，总结起来有如下态势：1、外资冷链巨头大举进入：如怡之航、太古冷链等。2、新兴冷链企业不断兴起：如意露冷藏、上海新天天大众等。63、中资物流企业大举扩张：如中外运冷链（也有折戟沉沙的，如中远冷链）。4、传统冷藏企业变革图存：如武汉万吨冷储、天津二商食品冷冻厂等。各冷链物流企业在市场竞争方面表现出如下特点和趋势：1、以区域竞争为主，尚未形成全国性的冷链物流巨头。2、部分企业在“冷库+农批市场”的模式下陷入价格的恶性竞争。3、由于看好冷链物流产业，业内企业扩张欲望强烈，较大型的企业正积极谋划全国性的网络布局，中小型的企业也在谋求本地规模扩张。在此情况下，各地冷库建设大潮的持续可能引致短期供应过剩和竞争加剧。7第二部分深圳市冷链物流市场分析一、经营模式概况深圳地区较为成熟的经营模式是“冷库+市场”，使批发市场与冷库相互促进，并辅以指定检验检疫、自营冻品贸易、政府储备肉等业务。主要营业收入为仓储费和处置费，大约为140万元/千吨/年左右。冷藏企业经营模式容量（万吨）周转次数（次/年）年收入(万元）平均租金价格（元/天/吨）处置费价格（元/吨）平均每千吨库容年收入(万元)五丰冷库冷库+批发市场+指定检验检疫3642004.045140澳昌冷库社会公共仓0.8511003.545137广弘冷库冷库+批发市场+自营冻品贸易+储备肉31040003.335133二、市场细分及需求容量当前深圳市场冷库需求量约13万吨，年营业额约2亿元。如以北京人均冷库水平推算，深圳市场潜在需求应达27万吨及4亿元。今年低温冷库市场非常火爆，原因是受去年以来猪肉价格上涨刺激，中间商大举追加猪肉冻品供应，目前已有大批猪肉囤积8在低温冷库。受冷藏食品消费量的快速增长，未来预计年增长率将达15%以上，其中本地消费的冻品需求较为稳定，预计年增长10%左右，而速冻消费品的需求年增长率将达20%以上。具体细分如下：深圳市冷库需求量结构（单位：万吨）本地消费冻品,6.1,46%果蔬保鲜食品,3.5,26%速冻消费品,1.9,14%进口冻品,1,8%食品企业生产配套,0.8,6%深圳市冷库需求额结构（单位：万吨）本地消费冻品,6.1果蔬保鲜食品,3.5速冻消费品,1.9进口冻品,1食品企业生产配套,0.8数据来源：深圳市制冷学会1、本地消费冻品：主要为外地冻猪肉、冻牛肉、冻鸡副冻水产等大宗冷冻品从产地运输到深圳地区进行销售，如雨润、河南双汇等客户。市场容量约6.1万吨，年平均周转约5次，占市场9总容量的47%。平均每千吨库容年收入120万元（未计入装卸费等其它收入），收益较为稳定。未来市场容量平均增长约10%左右。2、进口冻品（指定检验检疫）：主要为从国外进口的冻肉、冻鸡副产品，进口后一部分在深圳本地消费，绝大一部分经广州番禺的进口冻品批发市场销往全国各地。深圳市场需求较为稳定，容量约1万吨，年周转可达40次。由于进口冻品的到港、运输、入库，需与港口的运作相匹配，要求冷库的周转效率非常高。目前该市场被五丰冷库基本垄断，少部分进入农产品冷库；今年在盐田港瑞源冷库也将加入该市场的争夺，未来竞争较为激烈。由于周转较快，处置费收入非常可观，仓租费87万元/千吨/年，处置费170万元/年，每千吨库容年收入约257万元（未计入装卸费等其它收入）。3、速冻食品、冷饮等冷藏消费品：主要为速冻水饺、汤圆等，以及冷饮等产品在深圳地区的分销冷藏存储以及对超市和终端的冷藏配送。目前深圳市场容量约1.1万吨，随着速冻食品日益被大众接受和喜爱，未来消费量将快速增长，未来冷藏需求年增长率达20%左右。目前这类商品在深圳地区主要集中于曙光冷库，澳昌冷库也有一部份。平均仓储费102万元/千吨/年，处置费48万元/千吨/年，总收入150万元/千吨/年（未计入装卸费等其它收入）。4、食品生产企业配套：铭基、港永南、煌上煌等食品企业，10在深圳地区需要冷藏仓储与生产配套的冷库，以及原料采购、运输、产品流通分销等。目前市场容量约0.4万吨。未来随着生产规模扩大以及冷藏条件的改善，这部分需求将大量释放。年周转次数可达10此，平均仓储费118万元/千吨/年，处置费51万元/千吨/年，总收入约169万元/千吨/年（未计入装卸费等其它收入）。5、香港冷库转移：香港冷库容量约15万吨以上，收费标准为500元/月/吨（不另收处置费，约合15元/天/吨，是深圳现行价格的4～5倍）。目前香港冷库储存的冻品大约30％是从国内出口到香港，大约70％冻品来从国外进口到香港，而这些进口的冷冻产品小部分在香港市场消费，大部分又通过香港转口进入到国内。因为受国内市场价格、政策环境以及检验检疫等因素的影响，这些转口到国内的冻品从国外进口到香港后由于不能及时运到国内，因此在香港存放，给香港冷库带来较大的商机。未来随着深港一体化进程加快，政策环境改善及两地通关、交通日益便捷，香港客户将可以把产品直接存放在深圳冷库，然后直接向香港配送或转销内地，市场潜力较大。三、市场供给格局目前深圳市整体冷库容量已达12万吨，还有约6万吨冷库正在筹建中，而由于地块功能调整等原因，可能减少的冷库容量也将达4万吨左右。2年后冷库供给总容量将达到18万吨，人11均拥有为127吨/万人（与北京每万人176吨相比，仍有差距）。目前深圳市冷库形成了以下市场格局：罗湖区域依托笋岗的交易市场，形成了传统冷藏市场的领导地位；南山区域以针对超市配送的速冻食品和冰淇淋商品为主；蛇口区域主要依托港口优势及邻近食品加工厂优势开展仓储服务；布吉和平湖主要为私人小冷库，近年来部分冻品贸易商为了逃避政府监管，选择这些小冷库，带动了关外小冷库的增加。编号片区名称地理位置高温库（吨）变温库（吨）低温库（吨）合计备注（吨）1笋岗－清水河片区澳昌冷库清水河150060007500铭基冷库清水河25002500信隆冷库清水河40004000新铭达冷库清水河20002000深业收购五丰冷库笋岗仓库区1200050001300030000可能调整中粮冷库清水河2500025000建设中成业冷库布吉农批10001000300050002南山片区招商冷库蛇口2500025000曙光冷库松坪山40002000600010000海吉星蛇口东角头1000400050003平湖嘉铭冷库平湖25000建设中农产品冷库平湖1000010000筹建中4小型冷库果菜冷库水贝一路50025003000水产冷库洪湖二街50025003000银莱冷库中山园路20002000南洋仓布吉200020005盐田瑞源冷库盐田80006华龙土特产布吉8000，停建7其它小冷库15000合计285008000101500184000由于特区内冷库所建时间较长，但是大部设备设施已经趋于12老化；而随着特区内建设及相关地块功能定位的调整，部分冷库经营在未来几年会受到一定影响，如位于蛇口港区的华南冷库，由于港区的重新规划，该冷库所在地块功能及进出通道受到重大影响；位于笋岗的五丰行冷库，由于其所在区域大部分地块实际使用已由原来的仓储功能转为商业使用，该冷库也面临在未来几年内的使用功能调整问题；其它位于市中心区的小型冷库也面临此类问题，如此可能造成的冷库容量减少约4万吨。四、市场竞争分析供求关系：深圳冷库市场未来供求关系总体平衡。部分地块调整导致供给减少，存在一定的