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新常态下的中国房地产业前景蔡穗声2015-11-32014年11月9日习近平在亚太经合组织（ＡＰＥＣ）工商领导人峰会上说：“中国经济呈现出新常态。”速度“从高速增长转为中高速增长”；结构“经济结构不断优化升级”；动力“从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”。前景：黯淡抑或光明？重新认识“房地产业”转型升级路在何方？前景：黯淡抑或光明？悲观派：崩盘说乐观派：还有15-20年，终结于城镇化完成之日墙头草派：随着政策摇摆上半场下半场论，黄金白银论我的观点……2014年末，我国城镇化率54.77%（常住人口），“十三五”末要达到60%左右，每年1个百分点，约1300万人口。2015-2025，十年时间转移农村人口1亿多，城镇化率达到65%。五中全会调整生育政策，全面实行2胎政策后，家庭结构发生重大变化，三口之家成为四口之家，需要父母或保姆照顾，户型结构也会增大了对三房、四房户的需求。联合国数据库对中国人口年龄结构的统计及测算从首置型购房者集中的人群看：2015-2020年间25-34岁人口将保持在2.4亿左右，占总人口比例为17%。随后该年龄段人口数量和占比快速下滑。从改善型购房者集中的人群看：2015-2035年间34-49岁的人口达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位。表明未来20年房地产处于改善型置业高峰期。综合来看，今后5年，自住和改善型住房需求依然旺盛，这对于中国的住房市场将是强有力的支撑。刚需购房适龄人口数及占比A股上市房企毛利率和净利率走势房地产行业进入中低利润行业范畴2013年房企的平均净利润率高达11.97%。2014年房企的平均净利润率降为10%。2015年上半年跌至9.1%左右。今年前3季度，包含万科、招商等在内的已公布三季度报告的58家上市公司，实现营业收入3778亿元，合计净利润282亿元，平均净利润率只有7.5%。房地产行业进入中低利润行业范畴，企业的竞争越来越激烈，核心盈利能力下滑，财务风险加剧。将会有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。房地产所处市场环境宏观经济面临严重的挑战，许多行业产能过剩，转型升级迫在眉睫。总体而言，城镇住房短缺的时期已经过去，供不应求的状况得到极大改善，供过于求在一些地区开始出现。住宅产品供需关系不平衡体现为结构性短缺。同时，把视野从住宅扩展至全业态：从国内扩展至国际，会有惊喜的发现—中国（广东）房地产业增加值占GDP比重资料来源：《2014中国统计年鉴》、《2014广东统计年鉴》；2014年数据来自国家统计信息网、广东统计信息网。钟武贞制表美国房地产业增加值占GDP比重张永岳、杨红旭：房地产业与宏观经济关系的实证研究及启示，《易居研究》2013年第1期美国房地产业增加值占GDP比重1947年8%，50年代末期超过10%，2008年高达13.4%，2010年回落至12%。日本房地产业增加值占GDP比重张永岳、杨红旭：房地产业与宏观经济关系的实证研究及启示，《易居研究》2013年第1期日本房地产业增加值占GDP比重1980年以来在9%水平线上增长，2001年达到12%，2009年接近14%。纵观世界经济史，房地产业是伴随整个市场经济一起成长的重要产业。在其发展历程的不同阶段，业态分布、产品结构、融资方式、赢利模式都有差别。二战后十多年，美国、欧洲都进行大规模的住宅建设。法国的马赛公寓（1952，勒·柯布西耶设计）就是这时期的代表作，300多户1600多人居住在一栋单体建筑内，宛如“小城”。这一阶段早已过去了。房地产业在西方国家中依然是国民经济的重要产业。前景：黯淡抑或光明？重新认识“房地产业”转型升级路在何方？《房地产业基本术语标准的公告》建设部公告第127号2003年3月17日2.0.7房地产业realestateindustry从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。包括：房地产投资，开发（建筑除外），销售、租赁、评估、咨询顾问、物业管理，行业管理。属第三产业。房地产业经营对象不限于住宅。房地产业经营方式不限于销售。房地产业是国民经济基础性、先导性、支柱性产业。房地产业的产业关联度大。主营业务主营业务收入占比20042008广东2008房地产开发经营90.33%87.27%78.30%提供服务9.67%12.73%21.70%其中：物业管理4.63%6.79%11.33%房地产中介服务1.43%1.87%2.22%其他房地产活动3.61%4.06%8.15%中国（广东）房地产业收入结构变化资料来源：第一、二次全国经济普查主要数据公报。钟武贞制表中国（2008）美国（2007）开发87.27%41.52%#住宅30.39%#土地11.13%服务12.73%#物业管理6.79%58.48%#房地产出租31.97%#房地产中介服务1.87%房地产经纪14.93%#其他房地产活动4.06%#其他房地产活动11.58%中国与美国房地产业收入结构对比资料来源：第二次全国经济普查主要数据公报；崔裴在广东房地产景气分析会的演讲，2012年3月资料来源：第二次全国经济普查主要数据公报；崔裴在广东房地产景气分析会的演讲，2012年3月传统的房地产开发业“类制造业（经营模式：开发——销售）新建住宅开发商土地细分开发商（Newhousingoperativebuilders）（LandSubdivision)进化后的房地产开发业出租人（服务业）（经营模式：开发或购买——持有——出租）商业房地产（commercialproperty)公寓零售商业物业办公楼工业房地产传统的房地产开发业“类制造业（经营模式：开发——销售）新建住宅开发商土地细分开发商（Newhousingoperativebuilders）（LandSubdivision)进化后的房地产开发业出租人（服务业）（经营模式：开发或购买——持有——出租）商业房地产（commercialproperty)公寓零售商业物业办公楼工业房地产美国房地产业的演进摘自：上海易居房地产研究院崔裴教授2012年3月22日在广州演讲WPC的经营模式—引自崔裴在广东房地产景气分析会的演讲PPT，2012年3月分析：WPC的经营模式工厂主把厂房的产权让渡给WPC公司，保留了租赁权。沉淀在厂房产权上的庞大资金套现为生产流动资金。优化了生产过程的资源配置。WPC公司在社会募集资金，收购厂房的产权。长期经营管理，凭借租赁权益获取投资效益与管理效益。前景：黯淡抑或光明？重新认识“房地产业”转型升级路在何方？住宅产业住宅产业，以往是重数量，重面积，重装修。对比欧洲、美国。重质量，重功能，重环保。产业化生产。转变……商业模式转变：拿地—建房—销售。开发（收购）—策划（资产、债务重组）—装修—出租—经营管理。价值链条转变：土地创造价值，供求紧缺创造价值。管理，服务创造价值。融资模式转变：商业贷款、预售楼花。信托基金、私募基金、股权融资……金融价值链：募资-投资（开发或收购）-经营-退出。行业进化：住宅产业-房地产业-金融房地产业。企业升级：住宅业+商业地产+金融房地产（上市，私募，信托）。企业竞争的主导权在于融资能力。企业急需的人才是金融，管理。—引自崔裴在广东房地产景气分析会的演讲PPT，2012年3月案例一：万科的四大战略转型1、定位转型：城市配套服务商业务将全面围绕城镇化发展来做，为城市产业发展提供不同类型的房子。万科未来50%以上的业务还是住宅，通过更多的增值服务挖掘商机，轻资产、重运营。针对社区提供基本设施和服务，包括社区就餐空间的第五食堂，以社区实体店形式为万科业主提供“一站式”管家式生活服务的幸福驿站，以儿童日常生活和感兴趣的事物作为主题活动的第五学堂，为过早放学的孩子提供免费空间的四点半学校，为住户提供不常用物品集中仓储并安全配送服务的万物仓，以及面向万科业主和非业主提供房产顾问和生活助理方面服务的万客会。针对城市提供大配套服务，从给城市提供配套服务设施，到提供养老、社区金融服务等。如在深圳前海建设的“企业公馆”项目，类似产业园，主要针对金融机构和相关企业；在杭州、青岛、北京等城市尝试社区养老服务。2、模式转型：轻资产，重运营合作开发模式让万科以最小化的杠杆撬动起更多的土地和金融资源，并带来销售规模的急剧扩张和资产收益率的不断提升。许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。第一，小股操盘。即万科在合作项目中不控股，但项目仍有万科团队操盘，通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率。截至2013年底，万科开发项目398个，合作项目占比为52%；万科项目中持股比例低于50%的项目有43个，占其所有开发项目的11%左右。第二，事业合伙人制度。要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。可以更好地解决投资者与员工之间的利益分享。3、业务转型：业务多元化2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略。商业地产，郁亮称，未来万科要将商业地产的占比从5%上升到20%。不仅涉足写字楼、购物中心、商业街区等城市商业地产，也参与旅游地产、养老地产、城市垃圾场经营。旅游地产，万科第一个旅游地产项目——广东省惠州的双月湾，将打造成珠三角双海湾家庭旅游度假胜地，成为集居住、休闲、自然探险、海滨假日于一体的大型高端生活区域。养老地产，北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。万科将在中粮万科长阳半岛、五矿万科、北京欢庆城项目中配备养老地产产品。北京“万科幸福汇”已推出100多养老地产房源作为试点，是万科在北京的首个养老地产项目。4、区域转型：布局海外2013年开始布局海外，与美国铁狮门房地产成立合资公司，共同开发美国旧金山富升街201地块；与新加坡吉宝置业正式签约，合作开发位于新加坡丹那美拉的一个共管公寓项目。案例二：越秀地产的房地产金融模式越秀地产作为香港上市公司，充分利用越秀集团旗下的越秀房地产信托基金、越秀金控集团等资源，不断推动深化房地产金融模式，成为了越秀地产的核心竞争优势。1、前端拿地的“地产+基金”模式2013年6月广州越秀金融控股集团有限公司在广州市国资委系统内部发起了广州国资产业股权发展基金。该基金和越秀地产进行了5个项目的股权合作，合作规模约150亿元。股权分配越秀地产占5-20%，基金占比80-95%。基金回报设定为每年11-12%。地产与基金的合作模式，其优势是在两年以后，即项目到了销售阶段才还钱。越秀地产前期用最少的自有资金，快速扩大生产规模，加快了项目资产周转速度。通过该合作模式，越秀地产2014年在广州、杭州、佛山和武汉购入7宗土地，总金额超过200亿元。但实际由越秀地产支付的土地款还不到60亿元。越秀地产的资产负债率上升了不到7个百分点，负债水平依然保持在行业里的较低水平。2、中间环节的产融结合模式金融板块是越秀集团近年来重点培育的三大核心产业板块之一，主要包括广州越秀金控集团和香港越秀金控两个组成部分。越秀集团金融板块目前总资产已超过1000亿元，拥有银行、证券、租赁、产业基金、融资担保、小额贷款等多个境内外金融业务平台，业务网点分布于美国、港澳及全国20多个省份，基本形成了以银行、证券为核心的国际化金融控股格局和“跨境经营、全国拓展”的业务发展布局。根据其发展战略，越秀集团的地产与金融两个大板块之间将形成常态化互动，未来越秀地产的发展模式将是“产融结合”。越秀产融结合的典型表现就是商业地产的“开运金”模式：通过持有方式的变化和“开发+运营+金融”的组合，对地产资源、商业资源和资本资源进行高度整合，从而兼顾地产开发价值、商业运营价值和不动产稳定收益。这种组合也可以看作是“地产开发+商业营运+资本运作”，它最大的特点就是充分考虑到商业地产是一个资金密集型行业，必须通过结合金融来平衡资金、完善整条价值链。而根据