新形势下的房产测绘

新形势下的房产测绘广州市房地产测绘院刘武2015年12月主要内容一、房产测量概述二、房产测量成果的三种图三、房产面积测算四、房屋共有建筑面积的分摊计算不动产：是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。登记职责，做到“四统一”：登记机构登记簿册登记依据信息平台行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。不动产统一登记对房产测绘的影响前言《不动产登记暂行条例》第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。《不动产登记暂行条例》第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。例如：广州的国有地表房屋的不动产编码：440103017006GB00030F00220002。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：其中一条：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。不动产测绘对房产测绘地位的影响房屋开发后期管理：房屋面积测量成果的用途面积预测销售许可房屋销售抵押贷款面积实测合同结算物业、税费办理权证城市规划维修基金政府决策二、房产测量技术标准沿革房屋测量技术标准的改革发展1、国家经委《建筑面积计算规则》（1982）经基设字58号（1）计算建筑面积的范围（20条）（2）不计算建筑面积的范围（8条）2、《房产测量规范》CH5001-91（1）计算建筑面积的范围（11条）（2）计算一半建筑面积的范围（3条）（3）不计算建筑面积的范围（4条）（4）共有共用面积分摊原则（2条）3、建设部“关于印发《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则》（试行）的通知”建房【1995】517号（1）商品房销售以建筑面积为计算单位（2）明确套内面积、公用建筑面积的概念和计算方法4、《房产测量规范》GB/T17986-2000（1）计算建筑面积的范围（15条）（2）计算一半建筑面积的范围（5条）（3）不计算建筑面积的范围（10条）（4）共有共用面积分摊原则（2条）5、建设部“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”建住房【2002】74号（1）房屋权属附图中应注明的信息要素（2）涉及有关建筑面积计算问题11条6、地方细则或规范建住房【2000】166号“关于认真贯彻执行《房产测量规范》，加强房产测绘管理的通知”要求：“各省、自治区建设厅（建委），直辖市房地产管理局，可遵循《房产测量规范》的基本原则，制定本地、本城市的实施细则或技术规程”。（1)《房产测量规范》GB/T17986-2000（2）建住房【2002】74号“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”（3）地方技术规范：（广州）《地下空间产权测绘技术规范》DBJ440100/T149-2012《房屋面积测算规范》DBJ440100/T204-20141、现行的房产测量执行的技术标准2、房屋面积测量依据（1）政府文件（2）《技术设计书》（3）《会议纪要》（4）设计图、职能部门审核文件等3、两类建筑面积计算规范《房产测量规范》(GB/T17986-2000）对比《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013）《房产测量规范》GB/T17986－20001目的：为房产产权、产籍管理、开发利用、交易、税收、城镇建设的需要。范围：适用城镇、建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连的居民点。合计30条。2层高：在2.20米或净高2.10米以下，不计算面积。3封闭阳台：按全面积计算，未封阳台：按一半面积计算。4无柱雨篷：不计算面积，有柱雨篷：计算全面积。5室外楼梯：有永久性顶盖，按全面积计算；无顶盖，按半面积计算.《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353－2013目的：为满足工程造价计价工作的需要。规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法。范围：适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。合计27条。结构层高：在层高2.20米以下，按1/2计算面积，个别情况下净高在1.20米以下，不计算面积。阳台：主体结构内，面积全算；主体结构外，按一半面积计算。雨篷：有柱雨篷计算全面积，无柱雨篷宽度大于或等于2.1米，计算全面积。室外楼梯：并入所依附建筑物的自然层，按全面积计算。两规范标准的比较《房产测量规范》GB/T17986-2000《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-20136屋面楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高不足2.2米，不计算面积。屋面楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高不足层高不足2.2米，按1/2计算面积。7架空通廊，全封闭按全面积计算；有顶盖有围护，按一半面积计算；无顶盖不计算面积；层高不足2.2米，不计算面积。架空走廊，有顶盖和围护结构的，按全面积计算；无围护结构、有围护设施的，按结构底板计算一半面积。8落地窗：计算全面积；凸（飘）窗：高度不足2.2米不计算面积。窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米以上的凸（飘）窗，计算1/2面积。9建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，层高不足2.2米，不计算面积。建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积计算；层高不足2.2米，按一半面积计算；有永久性顶盖无围护，按底板的一半面积计算。10依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m水平面积计算。建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高2.20m及以上，计全面积；结构层高2.20m以下的，计1/2面积。定义：为测定和调查房屋、土地的自然状况与权属状况的专业测绘，简称房产测量。一、房产测量概述房产测绘是一项政策性、技术性很强的专业测绘，尤其是房产面积的测算，直接关系着千家万户的利益。房产测绘从业人员，除了具备房屋面积测算的技能外，还必须熟悉和掌握规划、土地、房产交易、权属登记、房屋设计、物业管理、人防、消防等相关行业的法律、法规和规定。房产测绘行业，通过测绘手段，为房产管理提供技术支撑，维护产权人的合法权益。房产测量目的和任务：采集和表述房屋及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收锐费、城镇规划以及市政工程的建设和管理提供必不可少的基础资料。房产测量作用：有法律、财政经济及社会服务三方面的作用：为房产登记、交易、评估、抵押、仲裁、诉讼、产权、产籍、产业的管理，房产开发、房屋拆迁、征收房地产税费以及城镇规划设施等提供必要的图件、数据、资料。1、基础测量：⑴控制测量⑵地籍数据测量2、项目测量：⑴商品房测量⑵存量房测量⑶公、私房测量⑷征审测量⑸地籍勘界房产测量的内容：二、房产测量成果的三种图1、房产分幅平面图2、房产分丘（宗）平面图3、房屋分层分户平面图房产分幅平面图（又称房产地籍图）（1）按照《房产测量规范》的要求进行施测的，并全面反映土地及其房屋的位置、权属、界址状况、楼层结构以及与房地产管理有关的地形要素。如铁路、道路、桥梁、水系、城墙等地物。（2）是核发房地产证及房地产管理的基础图件，是分丘图和分户图的基础图。为了管理的方便，以图幅为单位，在每一权属界线所封闭的地块上按《房产测量规范》规定编上丘号（地号）。（3）城镇建成区的分幅图一般采用1:500比例尺，图幅大小一般采用50cm×50cm的正方形分幅。在广州采用40cm×50cm的距形分幅。房产分丘（宗）平面图是以产权人（单位）的房屋、用地的权属使用范围为单位所测量的平面图，它反映房地的座落位置、权属界址、四邻关系、边长、楼层结构、地号、用地面积、建筑面积等要素。是分幅图的局部图。房屋分层分户平面图一栋房屋有多个产权人，为更好地反映其权属情况而特制的平面图，除表示房地产分户平面图的内容外，它还详细反映每户单元的面积大小部位，以及梯间、走廊等公用设施的使用情况。是在分丘图基础上绘制的细部图。三、房产面积测算（一）房产面积测算的一般规定（二）房屋建筑面积测算的有关规定（三）用地面积测算（四）房产测量的精度要求（五）房地产面积计算举例（一）房产面积测算的一般规定1.房产面积测算的内容2.房屋的建筑面积3.房屋的使用面积4.房屋的产权面积5.房屋的共有建筑面积6.面积测算的要求7.房屋的结构分类1、房产面积测算的内容房产面积测算是指房产水平面积测算，具体分为：房屋面积、用地面积测算两类。房屋面积测算：房屋建筑面积、房屋使用面积、共有建筑面积、产权面积等各项测算。房屋用地面积测算：房屋独立使用土地面积与共有土地面积测算等。2、房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑，并且有实际使用功能。成套房屋的套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积是由三部分组成的：（1）套内房屋房屋的使用面积；（2）套内墙体面积；（3）套内阳台建筑面积。3、房屋的产权面积房屋产权面积指业权人（或单位）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。4、房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。5、房产面积测算的要求各类面积必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。面积以平方米为单位，取至0.01m2。6、房屋的结构分类房屋建筑结构的分类，按房屋的梁、柱、墙等承重结构的建筑材料来划定的结构分类，共分为六类。分别用英文字母Ｍ、Ｎ、Ａ、Ｂ、Ｃ、D、Ｅ作代号表示。在代号的右下方用阿拉伯数字表示楼房的自然层数。1)钢结构：承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构，以字母Ｍ表示。2)钢、钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的，以字母Ｎ表示。3)钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的，以字母Ａ表示。4)混合结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的，以字母Ｂ表示。5)砖木结构：承重的主要构件是用砖、木材建造的。以字母Ｃ表示。6)简易结构：指木屋或用木柱等简易材料承重板墙或无墙的简易房屋，以字母Ｅ表示。（二）房屋建筑面积测算的有关规定计算建筑面积的房屋应具备五个条件：1.具有上盖或屋顶；2.必须有墙、柱、栏杆等维护物；3.结构牢固的永久性建筑物；4.层高（屋顶面至屋地板面的垂直距离）在2.20m及2.20m以上；5.可作为人类生产、生活的场所。1.计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算（层高低于2.20m的房屋不能计入建筑面积，房屋层高远远大于2.20m的，也只能按一层计算）。单层房屋房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。大厅1大厅2回廊楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。计算：X1=D1x(H高-2.20)/(H高-H低1)X2=D2x(H高-2.20)/(H高-H低2)有效建筑面积=（X1+X2）xD3斜面结构房屋的面积计算天面电梯机房飘（挑）楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。飘（挑）楼全封闭的阳台飘窗台高度在2.20米以上的按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。地下室半地下室地下室