泰州市城市住宅区物业管理办法

泰州市城市住宅区物业管理办法第一章总则第一条为适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为城市居民创造和保持整洁、文明、安全、方便的居住环境，依据《江苏省城市住宅区物业管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条在本市行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及相关的公共设备、公用设施、附属场地等。所称物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修、管理和为业主、房屋使用人提供的服务。本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。第四条物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。第五条市建设行政主管部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，其主要职责是：(一)贯彻实施国家有关物业管理的方针、政策、法律、法规；(二)管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理体制；(三)负责全市物业管理企业的资质审批、年检工作；(四)依法查处物业管理中的违法行为。泰州市物业管理业管理处受市建设行政主管部门的委托具体负责市区物业管理行业的业务管理工作。各市(县)建设行政主管部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门、其具体职责由各市(县)人民政府确定。第六条各级规划、市政、绿化、环卫、公安、工商、税务、物价、电信、邮政、供电、广电、供水等部门和单位，应当按照各自的职责分工，会同物业管理行政主管部门做好有关管理工作。街道办事处协助有关部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。第七条物业管理行业按照国家有关规定享受第三产业(居民服务业)优惠政策，政府各部门和社会有关方面应支持其发展。第二章业主自治管理第八条业主委员会是住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。一个住宅区成立一个业主委员会。第九条业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员应当由业主担任。一个住宅区域内，新建商品住宅入住率达到60％时，所在地的建设行政主管部门负责组织房屋开发建设单位、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会；以后的业主会议由住宅区内业主委员会负责召集。第十条业主会议，由住宅区内每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。第十一条业主会议是住宅区内物业管理的最高决策机构，行使下列职权：(一)选举、罢免业主委员会的组成人员；(二)审议、修改、通过住宅区内业主公约、业主委员会章程；(三)听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；(四)审定住宅区内有关业主和使用人权益的重大事项；(五)改变或者撤销业主委员会不适当的决定；(六)业主会议有权依法决定与物业企业订立、续订、解除物业管理委托合同。第十二条首次业主会议选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起15日内，持《业主委员会登记表》、《业主委员会委员名单》、《业主委员会章程》等文件，向所在地物业管理行政主管部门办理登记确认手续。登记确认日期为业主委员会成立日期。物业管理行政主管部门应当自受理登记之日起15日内，完成登记工作；对不符合本办法规定成立的业主委员会不予登记，并重新组织召开业主会议，选举业主委员会。第十三条业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区的规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。使用人不得超过组成人员的l／5。业主委员会可以设主任、副主任、委员，一般为兼职；主任、副主任在业主委员会中产生。业主委员会主任、副主任、委员应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。业主委员会召开会议时，可以邀请住宅区所在地的居民委员会派员参加。第十四条业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可连选连任。第十五条业主委员会应当维护全体业主的合法权益，按照章程行使下列职权：(一)召集和主持业主会议；(二)按照规定选聘或者续聘物业管理企业，代表全体业主签订本住宅区物业管理委托合同；(三)主持制定本住宅区内的业主公约，并提交业主会议审议通过；(四)审议物业管理企业年度管理计划、重大工程项目维修计划及其它物业管理重大措施；(五)监督物业管理企业的管理工作。业主委员会履行下列义务：(一)根据本住宅区内业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；(二)接受本住宅区域内全体业主和使用人、业主会议、物业管理行政主管部门的监督；(三)督促业主和使用人遵守本住宅区内的业主公约、全面履行物业管理委托合同；(四)帮助物业管理企业落实各项管理服务措施。第十六条业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。第十七条业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在本住宅区域内实施物业管理。第十八条业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：(一)听取业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映；(二)执行业主委员会作出的决定；(三)提出公共部位和公用设备的维修、更新建议。第十九条业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主和使用人具有约束力。业主公约经业主大会审议，由全体成员过半数通过即生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的物业管理部门备案。第二十条业主大会、业主委员会通过的决定，对住宅区域内全体业主、使用人具有约束力。业主公约和业主会议、业主委员会通过的决定，不得与法律、法规相抵触。否则无效。第三章物业管理企业第二十一条物业管理企业，是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。第二十二条物业管理企业应当按照规定向建设行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营服务活动。第二十三条物业管理企业的权利：(一)根据国家有关规定，并依据物业管理委托合同，结合住宅区内的实际．制定住宅区物业管理具体实施办法；(二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；(三)制止违反物业管理规定的行为，并采取有效措施予以纠正；(四)选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)，承担专项管理业务工作；(五)按企业经营范围开展多种经营；(六)敦请业主委员会帮助管理。第二十四条物业管理企业的义务：(一)全面履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；(二)接受业主委员会、住宅区域内的全体业主和使用人及有关部门的监督；(三)向业主委员会报告工作；(四)积极开展多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神生(五)制定住宅区内物业管理年度计划和重大工程项目维修计划。第四章物业管理委托第二十五条房屋开发建设单位应在房屋竣工前委托物业管理企业提前介入建设的住宅区物业管理，并负责房屋售后至业主委员会成立前的物业管理工作。第二十六条开发建设单位在办理售房手续时，应在房屋销(预)售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供住宅区前期物业管理规定和住户手册。经双方签字、盖章后的住宅区前期物业管理规定和住户手册是房屋销(预)售合同的组成部分。第二十七条住宅区房屋入住率达到60％时，开发建设单位应当在30日内向当地建设行政主管部门报告，由建设行政主管部门组织开发建设单位召集首次业主会议，选举产生业主委员会。业主委员会成立后应在30日内确定物业管理企业。第二十八条接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位签订前期物业管理委托合同，或与业主委员会签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括下列内容：(一)双方当事人名称及地址；(二)管理服务项目和内容；(三)管理服务标准；(四)管理服务权限；(五)管理服务费用及其支付办法；(六)合同期限；(七)违约责任；(八)合同纠纷的解决方法；(九)双方当事人认为需要约定的其他事项。物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同送住宅区所在地建设行政主管部门备案。第二十九条物业管理委托合同期满或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前30日通知物业管理企业。物业管理企业在接到通知30日内向业主委员会移交所托管物业的全部资料及帐务。第五章住宅区的物业的前期管理第三十条本办法所称前期物业管理，是指房屋建成后，业主委员会成立前的物业管理。第三十一条开发建设单位或公有住房产权单位应在售房前制定住宅使用规定，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理委托合同，并报所在地建设行政主管部门备案。开发建设单位与购房人签订房屋销售合同时，应当将住宅使用规定、前期物业管理委托合同和住宅使用说明书作为房屋销售合同的附件。第三十二条开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应具备物业管理所必需的物业管理用房、安全防范设施，便于物业管理单位开展各项服务。第三十三条开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。第三十四条开发建设单位应当按照国家规定保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。第三十五条开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。第三十六条自前期物业管理委托合同签订之日至新建房屋交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由房屋销售单位承担；自新建房屋交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由售房单位和购房人按照房屋销售合同的约定承担。第三十七条新建房屋交付使用时，物业管理企业不得向购房人收取除物业管理服务费以外的任何费用。第三十八条前期住宅使用规定至业主会议审议通过的业主公约生效时自行终止。前期物业管理委托合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时终止。第六章住宅区的验收移交第三十九条住宅区建成后，必须按照国家有关规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收，住宅区所在地建设行政主管部门应当参加竣工验收，并就物业管理相关内容签署验收意见。第四十条住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应在物业所在地建设行政主管部门监督下，及时向业主委员会移交住宅区物业和物业管理所必须的工程建设技术资料。业主委员会应当将该资料复印件交物业管理企业使用。第四十一条移交内容：(一)建筑物(构筑物)及有关设备(设施)；(二)规定的物业管理用房及用于物业管理的设备(设施)；(三)物业管理基金；(四)总体工程配套设施，包括：市政、园林绿化、环卫、安全防范设施，信报箱、各类管线，其它相关的配套设施；(五)工程建设技术资料：1．、住宅区竣工总平面图；2、单体建筑、结构，水、电、消防等设备安装竣工图；3、住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；4、有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；5、住宅区物业管理所必需的其他资料。(六)业主(住户)基本情况。第四十二条物业移交应具备的条件：(一)建设工程全部施工完毕，各单项工程质量同时竣工验收合格；符合建设部城市住宅小区竣工综合验收条件的，同时竣工综合验收合格；(二)物业管理基金已按规定缴交；(三)按规定留有物业管理用房和经营用房；(四)设备已正常运行；(五)分期建设的，移交区与在建区应有围墙分隔，并做好安全防护措施；(六)物业管理单位已经确定。第四十三条物业移交程序：(一)开发建设单位书面向住宅区所在地建设行政主管部门提出申请，并填写《物业管理移交申报表；(二)对于已具备移交条件的物业，由所在地建设行政主管部门组织开发建设单位、业主委员会、住宅区所在地街道、居委会及其他有关部门对物业及物业管理所必须的工程建设技术资料进行清点、核查、接收；(三)开发建设单位和业主委员会在接受书及接受清单上签字盖章，并由参加移交人员代表其单位或部门在移交书上签名见