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江成志厦门房地产经纪从业人员上岗培训之房产金融基本知识培训培训主要内容1、相关的知识点和计算(八大内容)房地产市场特点、房地产市场竞争房地产市场波动房地产市场需求与供给金融概述与金融机构信用、利率资金的时间价值个人住房贷款中的主要术语个人住房贷款条件及等额法、递减法计算2、影响房地产价格的主要因素（以厦门为例）10大因素房地产市场特点(1)市场是什么？市场的3个要素：卖方、买方、可供交易的商品。房地产市场（含买卖、互换、租赁、抵押等）主要特点：1、交易标地不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权益的转移2、交易对象非标准化，是一个产品具有差异化特点的市场3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场4、容易出现垄断和投机房地产市场特点(2)5、较多受到当地法律、法规、政策的影响和限制6、一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历7、交易金额较大，依赖金融机构的支持与配合8、交易程序比较复杂，需要签订书面交易合同，办理产权登记过户手续等9、广泛需要房地产经纪人提供服务房地产市场竞争房地产市场结构供水、供电、供气业；烟草行业等1、只有一个卖者，买者多；2、产品无相近替代品；3、新生产者不能进入市场由一个买方或一个卖方控制的市场结构完全垄断（卖方垄断）电信业；交通运输业等1、产品差异不大；2、生产者妥协；3、价格勾结少数几个生产者主导的市场结构寡头垄断银行业、航空业等1、卖者买者比较多；2、产品存在差异；3、市场信息比较完全既有垄断又有竞争、以竞争为主垄断竞争典型的农产品市场：玉米市场等；家电行业1、商品同质；2、相当多的买者、卖者；3、市场信息完全；4、自由进出市场；5、无串通共谋、无干预交换和竞争没有任何阻力和干扰的理想化市场完全竞争例子特点定义市场结构类型房地产市场波动（1）没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。因此，只要是市场，就会有变化，就会有波动，房地产市场也不例外。主要介绍周期和泡沫1、房地产周期，横坐标代表时间，纵坐标代表市场活跃程度市场活跃度时间（1）上升期。在这一时期，房地产需求不断增加，房屋供不应求。特点有：租金和售价几乎同步上涨；二手房价格上涨；房屋空置率先升后降。这一时期以消费需求为主。（2）高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。特点有：售价比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。这一时期以投资需求为住。房地产市场波动（2）（3）衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资成本并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而商品房市场出现供给大于需求，价格下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率继续上升。(4)低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降。2、房地产泡沫(郁金香泡沫、世界上几次大萧条）房地产市场波动（3）房地产市场波动（4）（1）什么是泡沫。“泡沫”从经济学角度上讲是指一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或者一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始价格的上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者——这些人一般只是想通过买卖牟利，而对资产本身的使用价值及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，也就泡沫破裂。房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种非常重要的经济泡沫形式，它对于一个区域内的经济发展有着极其重要的作用。它指的是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。其形成过程实质就是这些因素引起的房地产资产价格的持续大幅度上涨。（2）房地产泡沫形成的原因有多种，归结起来为两点：一是群体的非理性预期；二是过度的投机炒作。前者是基础房地产市场波动（5）（3）判断房地产是否有泡沫的指标有：房价与房租之比（租售比价、毛租金乘数）；房价与收入之比；空置率房地产市场波动（6）（1）房价收入比。房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。从世界发达国家走过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比在5左右比较合理，超过该比例，有效需求会下降，房地产市场难以持续繁荣，联合国标准指标是3：1。2009年厦门房价收入比是10.1:1（2008年大概在9倍左右）（2）住宅空置率。空置率是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标，它的算法在西方发达国家似乎没有争议，就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。在分析和判断我国房地产业发展现状及我国商品房空置问题时，有学者认为我国商品房空置率过高,超过了国际上10%的非正常空置率，因而我国已经出现了房地产的泡沫；还有学者认为，我国商品房空置率过高只是局部现象，国内房地产业发展的全局是健康稳定的，因而房地产泡沫是局部性的房地产泡沫；另有学者认为，我国房地产业的发展现状与国内90年代初期海南省、广西北海市的房地产泡沫根本不同，不是发展过热，而是发展不足。房地产市场需求与供给（1）1、房地产需求概念。要具备购买欲愿与购买能力。可归纳四类：自住需求；投资需求；投机需求；跟风需求决定房地产需求量的因素：（1）房地产价格水平；符合需求规律，但有例外，炫耀性物品和吉芬物品；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平，替代与互补；（5）消费者对未来的预期房地产市场需求与供给（2）一般房地产的需求曲线房地产市场需求与供给（3）2、房地产供给的概念。指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。某种房地产在未来某一段时间的供给量为：供给量=存量—拆毁量—转换为其他类型房地产量+其他类型房地产转换为该种房地产量+新开发量影响房地产供给量的因素：（1）该种房地产的价格水平，符合供给规律；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发商对未来的预期房地产市场需求与供给（4）一般房地产的供给曲线房地产市场需求与供给（5）房地产均衡价格及其形成（房地产供求平衡）房地产供求弹性弹性的概念：弹性=因变量的经济变量的相对变化/自变量的经济变量的相对变化房地产需求弹性:需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性、需求的价格预期弹性房地产供给弹性：供给的价格弹性和供给的要素成本弹性资金时间价值的概念及存在原因（1）1、概念：资金的时间价值又称货币的时间价值，其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值（终值、现值）案例，不同方案的优劣比较：500050005000累计100020002000320001000200022000200010001方案3方案2方案1年份资金时间价值的概念及存在原因（2）分资金的投入与收回两方面分析，假设年利率5%，用计算结果做比较进行判断，即最简单的投资分析A，资金投入分析：计算投资成本，取投资成本最小的方案，方案1：1000*（1+0.05）3+2000*（1+0.05）2+2000*(1+0.05)=5462.6方案2：2000*（1+0.05）3+1000*（1+0.05）2+2000*(1+0.05)=5517.8方案3：2000*（1+0.05）3+2000*（1+0.05）2+1000*(1+0.05)=5570.3因为方案3方案2方案1，所以方案1较佳B，资金收回分析：计算资金现值，取资金现值最大的方案，方案1：1000/(1+0.05)+2000/（1+0.05）2+2000/（1+0.05）3=4494.1方案2：2000/(1+0.05)+1000/（1+0.05）2+2000/（1+0.05）3=4539.5方案3：2000/(1+0.05)+2000/（1+0.05）2+1000/（1+0.05）3=4582.7因为方案3方案2方案1，所以方案3较佳资金时间价值的概念及存在原因（3）存在原因：（1）资金增值；（2）机会成本：在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益；（3）承担风险：未来的不确定性造成；（4）通货膨胀实际利率和名义利率:计息周期不同导致的差异转换公式：i=(1+r/m)m-1资金时间价值的换算；现值(P)+复利利息=将来值(F)房地产投资分析房地产投资分析经济评价指标有：财务净现值；财务内部收益率；投资收回期等现金流量表单位：万元……757575-500净现金流量……252525500现金流出量……1001001000现金流入量……3210时期金融概述金融是指货币资金的融通及有关的经济活动，包括：货币的发行、回笼和保管，存款的吸收和提取，贷款的发放和收回货币与实物以及货币与货币之间的兑换和结算，有价证券的发行和转让，金银的买卖等等金融的基本职能是资金的融通，方式有直接融资与间接融资房地产金融金融机构：银行金融机构与非银行金融机构银行金融机构：中央银行、商业银行、专业银行、政策性银行非银行金融机构：金融资产管理公司、信托投资公司、财务公司、基金公司、金融租赁公司信用（1）信用的概念信用是指经济活动中的借贷行为，具体说是商品或货币的所有者把商品或货币让渡给其需要者，并约定一定期限由需要者还本付息的行为。信用的构成有两个要素：一是信任，即授信人对受信人的信任；二是时间，即授予信用和偿还信用的时间限制。从受信人的角度看，有两个因素对信用产生重要影响：一是履约能力，二是履约意愿。履约能力是受信人在特定期限内实现付款或还款的经济能力，与受信人的经济状况有密切关系。履约意愿是指受信人在特定的期限内保证付款或还款的主观意愿，与受信人的道德品质有直接关系。因此，“失信”即意味着受信人由于履约能力和意愿上的限制对授信信任和时间约定的违背。信用（2）2、信用的本质三个方面：一是以还本付息为条件；二是价值单方面的让渡；三是信用关系是债权债务关系3、信用的基本特征：偿还性；暂时性；收益性；风险性4、信用的形式按信用主体划分：商业信用；银行信用（主要形式）；政府信用；消费信用；民间信用；证券信用（企业以发行股票或债券的形式筹集资金）；国际信用按信用期限划分：短期信用、中期信用和长期信用信用（3）5、信用工具分类及特征信用工具分为直接信用工具和间接信用工具，前者是指由非金融机构直接发行的权利凭证，如股票、国债等，后者指由金融机构发行的权利凭证，如银行存单、信托凭证等典型的信用工具：股票、信用证、汇票、本票、支票、大额可转让存单、信用卡、债券信用工具四大特征：流动性（流动性难易）、偿还性、收益性、风险性利率（1）利率是表示利息水平的高低1、利率种类存款利率、贷款利率；单利利率和复利利率；市场利率、法定利率和公定利率；固定利率和浮动利率；名义利率和实际利率；短期利率和长期利率；一般利率和优惠利率名义利率：一种解释是货币利率，以货币标准计算出来的利率；一种是采用复利计算出来的利率利率（2）实际利率：一种解释是剔除物价变动因素后计算出来的利率；一种是采用单利计算出来的利率考虑通胀情况下，名义利率与实际利率的转化假设i表示名义利率，r表示实际利率，c表示通货膨胀率，其关系为：（1+i）=(1+r)*(1+c)即r=i-c/1+c2、决定利率的水平因素(1)平均利润率；（2）资金供求状况；（3）预期通货膨胀率；（4）国家经济政策；（5）国际利率水平；（6）国际收支状况（1）贷款种类按资金来源：商业贷款、住