旅游地产问题突破策略报告.

一花一世界，一叶一菩提旅游地产问题突破策略报告2014年10月目录123方案目标项目扫描解决之道海南——中国旅游地产的样本从“住宅”到“旅游”阳光之城海口、宜居福地定安、航天之城文昌、养生天堂琼海、滨海之城博鳌、翡翠山城五指山、海湾盛景陵水、浪漫天涯三亚，从北到南，从东到西，随着海南旅游地产日渐升温，这些城市也开始名声大振。而规模逐渐显现的成片区旅游地产开发，也吸引了全国各地乃至境外投资者的眼球。——国际旅游岛引言问题前置如何从“旅游”到“住宅”？项目用地性质为C8旅游用地，甲方希望实现热销区政府规定单体4000㎡以上，容积率0.3，甲方希望单体做小，300-400㎡最佳，1000㎡为底限，怎么实现与政府博弈政府支持该地块用做养老或度假村，该地块2002年立项至今，甲方报规未通过壹方案目标在政府限定条件下通过报规名利双收贰项目扫描项目位于通州区宋庄镇葛渠村，温榆河老河湾畔，东滨河路东侧距离京平高速2公里，六环路、机场第二高速3公里，机场5.5公里，交通便捷项目扫描|项目区位及交通机场京平高速项目周边基本生活配套充足，教育、医疗配套不足，多中高端休闲配套，另项目自身配套丰富商业公园俱乐部艺术类学校医院奥运生态公园北京哈罗英国学校北京市商务科技学校世纪华联超市宋庄左右艺术区打工文化艺术博物馆观唐高尔夫俱乐部北京天竺乡村高尔夫运动俱乐部翡翠湖国际高尔夫俱乐部天安假日高尔夫俱乐部摩锐水世界绿水仙山购物中心同心实验学校世纪华联超市蓝调月亮湾马术俱乐部熙熙百货大全希尔顿酒店朗豪酒店首儿李桥儿童医院物美超市潞州小学伯爵园高尔夫俱乐部蟹岛国贸国际会展中心宋庄美术馆徐辛庄小学世纪华联超市超市发3km机场项目扫描|配套资源奥运生态公园观唐高尔夫俱乐部北京天竺乡村高尔夫运动俱乐部翡翠湖国际高尔夫俱乐部天安假日高尔夫俱乐部摩锐水世界蓝调月亮湾马术俱乐部蟹岛国贸国际会展中心融科千章墅旭辉御锦伯爵园高尔夫俱乐部融科千章墅旭辉御锦格拉斯小镇温榆河项目位于温榆河畔，临近奥运生态公园，周边为格拉斯小镇、融科·千章墅、旭辉御锦等别墅聚集区，加上自身60%的绿地率，生态景观资源丰富项目扫描|景观资源格拉斯小镇建筑规模虽小，但超低容积率，异常稀缺旅游设施用地属性、个人购置受限制，40年产权，产权年限相对较少项目扫描|规划及经济技术指标序号项目指标1总用地面积12万㎡2总建设用地面积12万㎡3建筑使用性质旅游设施用地4总建筑规模12万㎡5建筑控制规模（地上面积）3.6万㎡6建筑控制高度12米7容积率≤0.38绿地率≥60%9可用年限40年10建筑退让距离≥5米稀有且极其丰富的自然景观资源(温榆河畔)项目核心特征项目难点政府政策规定与企业行为的矛盾FOCUS:如何突破政府对旅游业渴求和对纯地产回避之间的矛盾？项目扫描|总结极低的容积率规划（≤0.3）旅游设施用地，产权40年，个人购置受限超大面积的绿地（绿地率≥60%）通州区政府规定单体建筑不得低于4000㎡便捷的交通，距离首都机场直线距离5.5KM叁解决之道反向推导：从市场论证政府对本项目政策规定的不可行性；正向推导：提出兼顾政府政策与企业市场角度的产品方案。正反论证一反向推导项目名称建面建立时间区位地址功能分类运营情况九华山庄占地2000多亩1997年昌平区小汤山镇集商务会议，休闲娱乐和医疗保健为一体的温泉度假型涉外四星级酒店会员管理制度蟹岛占地3300亩1998年朝阳区金盏乡集种植、养殖、旅游、度假、休闲、生态农业观光为一体“前店后园”的经营格局凤山温泉度假村500亩--昌平区十三陵水库东侧会议、温泉疗养、娱乐、餐饮、住宿等服务项目--富来宫温泉山庄36000㎡2006年5月龙脉温泉之乡小汤山集休闲、娱乐、疗养、度假、会议--北京御林汤泉度假村350亩2005年昌平区小汤山现代农业科技示范园西区生态农业观光、餐饮休闲度假、果品采摘、垂钓、种植、养殖、参观旅游--长城脚下的公社32600㎡2006年9月北京北部山区水关长城脚下会展、度假入住率50%以上春晖园温泉度假村占地180万㎡2005年11月顺义区高丽营于庄村商务会议、旅游、休闲度假、娱乐、餐饮--龙脉温泉度假村占地280亩1993年昌平小汤山住宿，餐饮，娱乐，会议，休闲星湖绿色生态观光园占地500亩2003年通州区台湖镇台湖村餐饮、康体、住宿、会议--金篮子生态园度假村1300多亩--通州区永乐店镇坚村集会议服务、娱乐休闲、拓展培训、观光采摘、垂钓、林间养殖于一体--运河苑度假村6400㎡1998年通州区宋庄潮白河畔集商务、康乐、休闲、度假、美食、旅游六位一体--北京市旅游度假项目同质化现象明显，且处于市场饱和状态市场论证本项目缺乏纯旅游项目成功开发所需的条件：市场论证资源——项目周边缺乏旅游资源规划——项目立项时间为2002年，当时的规划已不符合十几年后变化的市场情况市场——北京大型旅游度假村众多，打造同质产品难以找到市场空白点市场论证|结论北京市度假类纯旅游市场处于饱和状态；本项目自身缺乏发展纯旅游项目的先天条件；若不考虑市场与项目自身实际情况，强行按现有政策执行，后期将会出现经营不善等诸多问题，不利于区域价值的提升以及社会效益的最大化。本项目不适宜打造为纯旅游项目，单体建筑面积≥4000㎡不具有市场可行性二正向推导自身条件位于温榆河畔，享有稀缺的自然景观交通便利，距首都机场直线距离仅5.5公里容积率≤0.3，绿地率≥60%，舒适度高旅游设施用地，40年产权，个人购置受限通州区政府规定单体建筑不得低于4000㎡本项目自身条件良好，但是受到政府政策的限制市场需求北京进入以个人休闲旅游为主的发展阶段，复合型旅游受到城市中高收入人群青睐北京大型旅游度假村众多，产品同质化且市场处于饱和状态市场上小体量的旅游项目经营较好目前市场上缺少旅游+商务+居住结合的创新型综合地产项目北京市场缺少为中高端人群打造的非传统的旅游产品核心价值提炼项目自身优势市场空白点打造空港区域创新型旅游地产“国际化·私享汇”项目初步定位项目初步定位国际化·私享汇国际化——本项目处于国门要地，距离首都机场仅5.5公里，辐射全球。私享汇——追求交通便捷、商务休闲、居住型私密旅游度假生活的精英客群汇聚地。产品方案大型会议中心商务、度假酒店商业配套企业会所4000㎡。一栋，无季节性，公众对外性质。承接大中小型各类会议，如企业年会、新产品发布会，同时具备会展中心的功能。900-1450㎡。无季节性，私密性。企业内部商务、接待、休闲场所。也可通过招商吸引旅游线路开发公司等企业入驻。300-400㎡，独栋或类独栋。季节性，私密性。如企业奖励个人度假居住型，家庭度假居住型，节假日朋友聚会居住型等。满足商务、度假、旅游、休闲娱乐活动的商业配套设施。根据政府要求、合规需要及本项目实际情况，本项目不适合全部打造为4000㎡以上单体建筑，而是需要符合市场需求的产品规划方案产品方案价值体系发展引擎税收增加促进就业美化环境示范宋庄区域发展项目推进产业结构调整、优化产业布局，是招商引资、产业升级的承接平台，是区域发展的引擎会所通过吸纳国内外领先企业，知名品牌，体验中心的进入，将创造大量税收可以促进旅游产业的发展，增加税收旅游业是劳动密集型产业项目建成之后将为本区域创造大量就业岗位，能有效解决就业问题建设旅游休闲基地的同时注重周边绿化，增强区域辐射能力区域整体环境得到明显改观，将大大提升区域形象和知名度本项目的产品规划方案不仅符合市场规律，而且兼顾社会责任，有利于区域价值的提升价值体系项目扫描项目定位分析三大可行市场可行经济可行操作可行确定产品方案完善分析完善定位问题前置方案目标解决之道逻辑思路回顾梳理价值体系，目标达成反向推导正向推导策划是什么——提供解决问题的方案我们的价值——将impossible变成I'mpossible!题中意：谢谢！