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柳州市桂中大道3号地块国有土地使用权价格评估报告11摘要1.1估价项目名称柳州市国土资源局拟出让位于柳州市桂中大道3号地块国有土地使用权评估。1.2委托估价方柳州市国土资源局1.3估价目的柳州市国土资源局拟出让位于柳州市桂中大道3号地块的国有土地使用权，特委托***土地评估有限责任公司对该地块价格进行评估，目的是为柳州市国土资源局分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考1.4估价基准日2012年5月31日。1.5估价日期2012年7月10日∽2012年7月25日。1.6价格定义根据本项估价的目的和估价地块的实际情况，我们对本项估价中的土地使用权价格做如下界定：1、估价基准日：2012年5月31日；2、土地开发程度：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”(即：通上水、通下水、通电、通讯、通路，以下同)，红线内“场地平整”，估价设定土地开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”；3、土地用途：规划用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，评估设定用途为城镇住宅、商服用地；4、权利状况：估价对象土地所有权为国有，柳州市国土资源局拟出让估价对象土地使用权；5、使用年限：商业40年，住宅70年；6、土地利用条件：根据委托方提供的《***》（柳规条件[***]***号）所载的规划设计条件，2.5≤地块控制容积率≤4.6，15%≤建筑密度≤30%，绿地率≥25%。本次评估依此设定估价对象容积率为4.4。7、价格类型：土地使用权价格。综上所述，本报告所估地价是指在正常土地市场条件下，在上述设定条件下的土地使2用权价格。1.7估价结果在充分调查、分析影响估价对象土地价格各因素的基础上，依据科学的评估原则，采用适当的评估方法，经过科学、公正的评估，确定柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市桂中大道3号地块国有土地使用权，设定用途为城镇住宅、商服用地，评估土地面积10891.73平方米，在满足地价定义条件下土地使用权价格的评估结果为：单位面积地价：21539.46元/平方米；总地价：23460.2006万元(大写：人民币贰万叁仟肆佰陆拾点贰零零陆元整)。估价对象估价结果详见《土地估价结果一览表》（表1）。1.8估价人员签字注册土地估价师注册号签字******************1.9土地估价机构***土地评估有限责任公司估价机构负责人：二Ｏ一二年七月二十五广西工学院鹿山学院课程设计3表1土地估价结果一览表估价机构：***土地评估有限责任公司估价报告编号：***－2012（柳）－地－估字第105号估价基准日：2012年5月31日估价基准日的土地使用权性质：拟出让宗地号宗地位置规划用途估价设定用途估价期日的实估价设定的开发程度设定容积率设定使用年限估价土地单位面积总地价际开发程度面积（㎡）地价（元/㎡)（万元）P(2012)1号柳州市桂中中低价位、中小套型城镇住宅红线外“五通”，红线外“五通”4.4住宅70年10891.7321539.46223460.2006大道3号地块普通商品住房用地商服用地红线内“场地平整”红线内“场地平整”商业40年一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。2、基础设施条件：地面平整状况：宗地场地已平整；周围道路状况：临桂中大道；供电状况：宗地外接市政供电网；供水状况：宗地外接市政供水管网；电讯状况：宗地外配备有通讯设施；排水状况：宗地外通市政排水管网。3、规划限制条件：土地规划用途为城镇住宅、商服用地；2.5≤地块控制容积率≤4.6，15%≤建筑密度≤30%，绿地率≥25%。本次广西工学院鹿山学院课程设计4评估依此设定估价对象容积率为4.4。详见《关于提供*****市桂中大道3号地块规划设计条件的复函》（柳规条件[*****号）所载规划设计条件。二、其他需要说明的事项：1、在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自评估基准日起壹年内有效；2、评估结果仅为委托估价方分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考；3、“五通”是指通上水、通下水、通电、通讯、通路；4、本次估价结果包含了宗地及至地上90米以及至地下-15米使用权的价格，其他说明见本报告“估价结果及估价报告的使用”。*****土地评估有限责任公司二Ｏ*****年*****月*****日广西工学院鹿山学院课程设计12估价对象界定2.1委托估价方柳州市国土资源局。2.2估价对象估价对象为柳州市国土资源局拟出让位于柳州市桂中大道3号地块国有土地使用权，规划总用地面积约10891.73平方米，其中建设用地面积约10891.73平方米，规划建筑面积50101.96平方米。估价对象所在宗地规划用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，评估设定用途为城镇住宅、商服用地。估价对象土地面积、用途以《关于提供柳州市桂中大道3号地块规划设计条件的复函》（柳规条件[*****]*****号）所载为依据。宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”，估价设定土地开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”；本项估价所评估的地价是指估价对象土地使用权价格，不含地上之动产、不动产价格。2.3估价对象概况2.3.1土地位置状况估价对象位于柳州市桂中大道3号地块，土地规划用途为居住、商业市桂中大道3号地块)编号为(P(2012)1号),四至范围为市桂中大道3号,用地面积为10891.73平方米,最大可建面积约为50101.96平方米。该地块相关指标如下：容积率为4.4,绿化率为大于或等于25%,建筑密度为(大于或等于15%并且小于或等于30%)2.3.2土地权利状况1、土地所有权：国有。2、土地使用权：柳州市国土资源局拟出让估价对象土地使用权。3、他项权利状况。本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。4、使用年限：商业部分设定为40年，住宅部分设定为70年。2.3.3土地利用状况根据委托方提供的《关于提供桂中大道3号地块规划设计条件的复函》（柳规条件[*****]*****号），土地规划用途为城镇住宅、商服用地；2.5≤地块控制容积率≤4.6，15%≤建筑密度≤30%，绿地率≥25%。本次评估依此设定估价对象容积率为4.4。2.4地价影响因素分析2.4.1一般因素（市场背景分析）2.4.1.1柳州简介广西工学院鹿山学院课程设计2柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万。作为广西最大的工业城市，柳州工业总量约占广西的三分之一。柳州是一座底蕴浓厚的历史名城和文化名城，也是一座充满风情的旅游名城。柳州的民族风情独具神韵，壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼，堪称柳州“民族风情四绝”。2.4.1.2人口环境据《广西统计年鉴2009》统计，截至2009年末，全市总人口约为372万人，总户数约为106.10万户，其中市区总户数约为32.43万户；市区年末总人口约为102.83万人，流动人口约有59.06万人。市镇人口约179.98万人，乡村人口约188.68万人，市镇人口比重约48.82%。柳州市是汉、壮、瑶等民族聚居的城市。居住着壮、汉、瑶、苗、侗、仫佬等18个民族，其中壮、瑶、苗、侗等占少数民族人口的68.41％。2.4.1.3文化环境柳州有着2100多年的建城史，是一座具有悠久历史的中国历史文化名城。从考古发掘到的文物来看，5万多年前，在旧石器时代晚期，这里生活着“柳江人”。汉武帝元鼎六年（公元前111年）在此地始建都城，取名潭中。唐太宗贞观八年（公元634年）改称柳州，唐玄宗天宝元年（公元742年）在此设龙城郡。柳州是南中国古人类“柳江人”的发祥地。古人类文化遗址有白莲洞遗址（旧石器晚期──新石器早中期，距2009年约30000─7000年）、大龙潭鲤鱼嘴遗址（新石器早中期，距2009年约7000年）、蛮王城遗址（父系氏族公社时期，距2009年约4000年）以及柳江两岸台地、蓝家村台地、九头山、甘前岩等古人类文化遗址，此为柳州之原始地域。西汉元鼎六年（公元前111年）设置潭中县，属郁林郡，此为柳州建城的开端。2.4.1.3交通环境柳州是西南地区的交通枢纽，也是中国西部区域性交通枢纽，更是沟通中国西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。柳州是中国45个公路主枢纽城市之一，境内有多条国道和高速公路交汇，公路运输3—4小时可达北部湾海岸港口。柳州是国家一类口岸，柳江航运可直达香港、澳门。柳州白莲机场已达到国家4D级标准，已开通至北京、上海虹桥、上海浦东、广州、成都、重庆等多条航线。从柳州至桂林两江国际机场仅需1.5小时车程。2.4.1.4经济环境柳州，是中国西部的工业重镇，是广西最大的工业城市。全市工业涵盖30多个行业，目前全市已拥有工业企业3400多家，其中规模以上430户，11家国家大型企业，广西工学院鹿山学院课程设计3柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳工集团、东风柳州汽车有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司等5户企业跻身工业企业全国500强。已形成以汽车、机械、冶金为支柱产业，制药、化工、造纸、制糖、建材、纺织等传统产业并存的现代工业体系，拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品。2.4.1.5房地产市场发展概况2010年以来，随着中央各项政策效应的进一步显现，柳州市房地产开发市场出现回暖迹象，房地产开发投资稳定增长，施工规模有所扩大，企业资金压力有所缓解。1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97亿元，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，占房地产开发投资的59.6%。为贯彻落实国家促进房地产市场健康发展的精神，柳州市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施，大力地推动了全市改制企业职工危旧房改造和经济适用房的投资。1-6月，柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元，同比增长19.28倍，占房地产投资的20.95%。1-6月，柳州市房屋施工面积877.35万平方米，同比增长24.6%。其中，住宅施工面积713.84万平方米，增长23%；办公楼施工面积18.33万平方米，增长64.4%；商业营业用房施工面积79.52万平方米，增长20.7%；经济适用房施工面积54.91万平方米，增长88.1%。房屋新开工面积166.55万平方米，同比下降15.6%，其中，住宅新开工面积144.99万平方米，下降15.7%；商业营业用房新开工面积11.59万平方米，下降19%；经济适用房新开工面积32.12万平方米，增长40.5%。各地产商为了保存实力，2009年上半年减少了楼盘开盘量，致使开发量减少，从经济学上看，即使需求量不变，供应量减少，也会使价格出现上行趋势。2010年当中，6月是一个分水岭，在下半年，若新楼盘投放市场量明显减少的话，供需矛盾会更加突出，价格上行趋势是必然的。因此，从投资而言，在此趋势凸显前购房较为理想。不过，这仅仅是一个平均概念，地产不同于其他商品，具有一致性，地产商品分不同地段、不同位置等条件，其投资可行性又有所不同，即使在楼市抬头阶段，若投资前景看好，那么就算是高价购买也未尝不可。当前和今后一个时期，柳州市要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，加大保障性住房建设力度，确保柳州市政策措施落实到位；要加快建设步伐，着力调整商品房供应结构，切实增加有效供给，合理引导消费需求，进一步规范市场秩序；要进一步拓展企业融资渠道，切实减轻企业负担，要强化舆论的正确导向，提振开发商和消费者的信心，推动柳州房地产开发市场健康发展。楼市调控政策到“国十一条”，我们看到对商品房开发发出的从紧的信息，开发商拿地收复至少50%，抑制投资投机，保险资金将不允许投资居民住宅，不允许参与房地产开发，广西工学院鹿山学院课程设计4不允许直接投资商业房地产等项目。其次，受银行信贷额度限制及政策收紧影响，国内贷款增长受限，并继续下降